7月氣溫高升，北京樓市也進(jìn)入盛夏。7月以來，富力尚悅居、中國(guó)鐵建國(guó)際花園、首開熙悅山、中建國(guó)際港、金融街融匯等剛需項(xiàng)目相繼開盤。7月20日，位于大興的中建國(guó)際港開盤，10小時(shí)內(nèi)攬金37.9億元，刷新2012年以來全國(guó)樓市單盤單日成交額紀(jì)錄，以此為標(biāo)志，剛需樓盤迎來今年以來最大規(guī)模的銷售熱潮。

在剛需樓盤熱銷的同時(shí)，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)自己面對(duì)的不僅是跳漲的房?jī)r(jià)，更多是“搶不到房”的恐慌。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著上半年供求關(guān)系的惡化、以及房?jī)r(jià)的一路高漲，剛需購(gòu)房者的恐慌情緒再度蔓延；而上一波恐慌，還要追溯到2012年“紅五月”，當(dāng)時(shí)也是助推了樓市下半年的火熱走勢(shì)。

經(jīng)歷

“總是搶不到房”

房山失意，轉(zhuǎn)戰(zhàn)大興。張亮最擔(dān)心的不是價(jià)格，而是“買不上房”。

“三天前首開熙悅山瀾庭開盤，還沒輪到我（選房）就賣光了，希望今天能買上”，7月20日早上11點(diǎn)，在中建國(guó)際港項(xiàng)目售樓中心外100米、頂著酷暑排隊(duì)的張亮很惆悵：“好房源不敢想，買個(gè)三、四層、不通透的兩居就好”。

沒搶到首開熙悅山對(duì)張亮是一大打擊。張亮今年28歲，2012年底滿足了五年社保和納稅的“購(gòu)房”資格后，就一直在看房，半年下來，地鐵沿線、五環(huán)外的剛需盤，張亮都報(bào)了名排隊(duì)，但苦苦等不到開盤。

7月18日，位于房山地鐵長(zhǎng)陽(yáng)站附近的首開熙悅山瀾庭終于開盤了，這項(xiàng)目84平米的兩居報(bào)價(jià)160萬元/套左右，是張亮的首選，但僅有的504套房源面臨的是一千多名購(gòu)房者的爭(zhēng)奪，沒什么關(guān)系的張亮排在最末，最后又累又失望地“白等一天”。

房山失意，張亮轉(zhuǎn)戰(zhàn)大興。但這個(gè)位于大興地鐵棗園站的中建國(guó)際港報(bào)價(jià)在24500元/平米，88平米兩居的總價(jià)躍升至200萬元以上。雖然總價(jià)、單價(jià)都大幅提升，但張亮最擔(dān)心的不是價(jià)格，而是“買不上房”。

中建國(guó)際港這次共有6棟樓、1462套房推出，總共排了3813個(gè)客戶，張亮排在2700多號(hào)，下午3點(diǎn)前都是排名2000號(hào)以前的客戶分批選房，但張亮從早上8點(diǎn)就來了，她希望自己能等到機(jī)會(huì)，第二天大興還有一個(gè)地鐵邊的項(xiàng)目開盤，但位于南六環(huán)外，單價(jià)已到了20000元/平米，但只有600多套房源，張亮更怕買不上。

“別急，肯定有人不買的，我排3813號(hào)呢，希望能撿漏兒買上四居”，坐在張亮身邊的一位大爺安慰她：“本來還以為銷售騙我，沒想到真有那么多人排隊(duì)”。

但最終，張亮和大爺都沒能買上房。下午4點(diǎn)多，開發(fā)商宣布房子已被前2000名客戶全部選完，這意味著還有1000多位排隊(duì)的客戶連選房的機(jī)會(huì)都沒有，張亮再次帶著疲憊和失望離開售樓處。

而棗園地鐵站附近的二手房中介全面出動(dòng)，向那些沒有買上房的客戶積極發(fā)著傳單。張亮發(fā)現(xiàn)，這些二手房要么是太舊的老房，要么是不滿五年、稅太高的新房。

“二手房稅太高，還得買新房，買不上地鐵房，我準(zhǔn)備考慮離地鐵一兩公里的樓盤”，張亮說，下個(gè)周末，她又會(huì)奔波在看房的路上。

現(xiàn)象

一天賣出37.9億

“放棄選房的客戶很少，前1900位客戶全部消化完了1462套房源”，這意味著有近1000名中建國(guó)際港的客戶，當(dāng)天連買房的機(jī)會(huì)都沒等到。

張亮苦等的那幾個(gè)小時(shí)內(nèi)，開發(fā)商中建國(guó)際港賣出了37.9億的銷售額，刷新了2012年以來北京樓市的單盤銷售紀(jì)錄。

“銷售情況比預(yù)期要好，項(xiàng)目客群以剛需為主”，據(jù)中建國(guó)際港相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，1462套房源中，有900多套是88平米的兩居，其余為大戶型。

對(duì)應(yīng)的，這批購(gòu)房者主要是兩個(gè)群體，一批是首次置業(yè)的剛需，主要購(gòu)買88平米兩居；另一批是以大興本地居民為主的改善型客群，主要購(gòu)買140平米以上的三居、四居。

“這個(gè)價(jià)格沒有給客戶太多驚喜，但讓我們意外的是，客戶很認(rèn)可”，中建國(guó)際港相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前市場(chǎng)下，項(xiàng)目24500元/平米的均價(jià)是合理定價(jià)，具備區(qū)域較高的性價(jià)比，但公司也按照“慣例”預(yù)期，定價(jià)出來后，會(huì)有部分登記客戶放棄購(gòu)買，繼續(xù)觀望。

但現(xiàn)實(shí)是，“放棄選房的客戶很少，前1900位客戶全部消化完了1462套房源”，這意味著有近1000名中建國(guó)際港的客戶，當(dāng)天連買房的機(jī)會(huì)都沒等到。

“當(dāng)下的北京樓市有些過熱了”，中國(guó)住宅房地產(chǎn)研究協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)童仲悅表示，不僅是五環(huán)房?jī)r(jià)，六環(huán)樓盤均價(jià)也開始突破兩萬，除了剛需旺盛外，投資需求涌入也導(dǎo)致這部分樓盤價(jià)格走高，實(shí)際上六環(huán)的樓盤價(jià)格已處于高位，價(jià)格和價(jià)值已經(jīng)發(fā)生背離。

“這個(gè)盤（中建國(guó)際港）里肯定有部分投資型客戶”，同區(qū)域的一位房企營(yíng)銷總監(jiān)表示，2.5萬元/平米的定價(jià)，已擠壓掉部分購(gòu)買力不強(qiáng)的剛需，而投資型客戶最為青睞地鐵沿線的樓盤，認(rèn)為漲價(jià)空間大。

“房?jī)r(jià)今年漲得太厲害了，肯定三年翻番”，在中建國(guó)際港售樓處前的樹陰下等著選房的另一位購(gòu)房者告訴記者，他就是買來投資，本來2012年底就想在市區(qū)買個(gè)小二手房，但當(dāng)時(shí)看新聞?wù)f，北京市住建委出面辟謠，認(rèn)為北京房?jī)r(jià)不具備明顯反彈的條件，于是他等了半年，看中的二手房幾乎漲了近6000元/平米，“一等多等了30多萬”的他果斷放棄二手房，轉(zhuǎn)戰(zhàn)新盤，這次請(qǐng)朋友幫忙排到600多號(hào)，準(zhǔn)備買個(gè)兩居，等2015年交房后就出售。

心態(tài)

漲價(jià)加劇“恐慌”

“通過各種關(guān)系、來打招呼買房的客戶非常多，幾乎占到（推出房源的）一半了”。

房?jī)r(jià)上漲，但仍擋不住購(gòu)房者的熱情，四處托人找關(guān)系買房……中建國(guó)際港并非特例，這種情況還普遍出現(xiàn)在首開熙悅山等近期開盤的剛需項(xiàng)目中，在購(gòu)房者強(qiáng)勁的需求支持下，這些項(xiàng)目無不“低調(diào)熱銷”、甚至不乏“日光盤”。

事實(shí)上，從蓄客開始，購(gòu)房者的熱情就讓開發(fā)商吃驚�！�5月6日開放樣板間，7月20日開盤，整個(gè)蓄客過程僅75天左右，登記的客戶超過了3800組”，中建國(guó)際港負(fù)責(zé)人如是說。

7月18日，位于房山的首開熙悅山推出504套房源，開盤當(dāng)天就實(shí)現(xiàn)“日光”。而7月21日開盤的南六環(huán)某項(xiàng)目，距離上次開盤已有一年時(shí)間，開盤前積累了近4000組客戶，而僅有600多套房源，最終以高額驗(yàn)資等方式，將誠(chéng)意客戶篩選至1000余名。

“通過各種關(guān)系、來打招呼買房的客戶非常多，幾乎占到（推出房源的）一半了”，近期一位剛完成開盤、不愿具名的剛需盤營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者，現(xiàn)在只能保證這些“關(guān)系戶”買得上房，但折扣就“不用談了”。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，“限價(jià)”下政府對(duì)預(yù)售許可證的發(fā)放控制，更是給了某些開發(fā)商“捂盤”的正當(dāng)理由，需求依然存在但是供應(yīng)大幅減少的落差使得目前市場(chǎng)出現(xiàn)成交低迷、價(jià)格堅(jiān)挺的現(xiàn)象。

有業(yè)內(nèi)人士指出，單個(gè)樓盤的供不應(yīng)求背后，是北京樓市新盤在上半年“限價(jià)令”下的供應(yīng)緊縮，購(gòu)房者在“房子都搶不到”的情況下，自然出現(xiàn)了恐慌情緒，也無奈認(rèn)可樓盤的漲價(jià)，為其買單。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士回憶，上一波剛需的買房恐慌出現(xiàn)在2012年5月，當(dāng)時(shí)“紅五月”奠定了2012年樓市“低開高走”的曲線，而近一年來不斷高漲的房?jī)r(jià)也讓購(gòu)房者驚呼“等不起”。

對(duì)比

深“V形”大逆轉(zhuǎn)

兩年前500多套房賣一年，如今近三倍的房源也在開盤當(dāng)天就能被一搶而光，開發(fā)商感嘆“完全想不到”。

和二期的火熱相比，兩年前中建國(guó)際港首次開盤時(shí)可謂“生不逢時(shí)”。2011年5月，中建國(guó)際港第一次開盤時(shí)，僅推出兩棟樓共約500多套房源入市。

“當(dāng)時(shí)是樓市低谷，客戶都在觀望”，上述開發(fā)商回憶道，一直賣到2012年4、5月份才賣完，當(dāng)時(shí)成交價(jià)不到20000元/平米。

兩年前500多套房賣一年，如今近三倍的房源也在開盤當(dāng)天就能被一搶而光，很多開發(fā)商回想起當(dāng)時(shí)賣房的困難，和如今市場(chǎng)的火熱，都感嘆“完全想不到”。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，從2011年夏天到2013年夏天的這兩年，正是北京樓市在中央政府調(diào)控的重重壓力下從觀望到一路下跌，隨即止跌回暖，最終量?jī)r(jià)全面上揚(yáng)，走出一個(gè)深“V形”大逆轉(zhuǎn)。

2011年夏天，北京樓市在嚴(yán)厲版“限購(gòu)令”下進(jìn)入觀望期，月度成交量不斷創(chuàng)出“歷史新低”，樓市一片低迷。

從2011年9月開始，通州、大興等郊區(qū)樓市掀起猛烈降價(jià)潮，位于通州的京貿(mào)國(guó)際城率先降至14000元/平米，迫使區(qū)域樓盤跟隨降價(jià)，通州房?jī)r(jià)一夜間回到兩年前。

當(dāng)時(shí)南六環(huán)外的天宮院區(qū)域首個(gè)商品住宅——龍湖時(shí)代天街打出“萬元盤”，而該項(xiàng)目2010年底拿地時(shí)樓面地價(jià)超過7000元/平米，被業(yè)界視為成本價(jià)賣房的“裸奔”首例。

“那時(shí)候普遍認(rèn)為16000元/平米就是個(gè)檻，超過了購(gòu)房者就不會(huì)認(rèn)，現(xiàn)在看來太保守”，天宮院一位開發(fā)商告訴記者，當(dāng)初在低谷開盤時(shí)，房企連售樓處的接待中心都有意“縮小”，以免客戶少、顯得人氣不夠；沒想到僅半年后，區(qū)域內(nèi)一個(gè)精裝項(xiàng)目就輕松賣過了16000元/平米，7月該項(xiàng)目三期開盤時(shí)，包括車位和精裝在內(nèi)，均價(jià)已接近20000元/平米。

根源

供應(yīng)不足推漲價(jià)格預(yù)期

業(yè)內(nèi)專家表示，上半年北京樓市供應(yīng)不足以及房企和購(gòu)房者對(duì)后市的看漲預(yù)期強(qiáng)烈，成為本輪剛需項(xiàng)目熱銷的最主要原因。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，上半年北京樓市實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，新房成交更是創(chuàng)四年同期新高。業(yè)內(nèi)專家表示，上半年北京樓市供應(yīng)不足以及房企和購(gòu)房者對(duì)后市的看漲預(yù)期強(qiáng)烈，成為本輪剛需項(xiàng)目熱銷、購(gòu)房者愿意對(duì)房?jī)r(jià)上漲“買單”的最主要原因。

“我們感覺這波剛需盤的熱銷，根源還在于供應(yīng)量不足”。多名開發(fā)商對(duì)記者表示，剛需們圍繞著五環(huán)看了一圈，房山、通州、大興等板塊，都僅有少數(shù)項(xiàng)目在上半年提供新房源入市。

中國(guó)住宅房地產(chǎn)研究協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)童仲悅表示，前10年間，多種政策和手段干預(yù)后，仍沒能實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)止?jié)q下跌，沒有達(dá)到執(zhí)政者和消費(fèi)者的預(yù)期。因此，一些消費(fèi)者結(jié)束觀望，剛需在此時(shí)出現(xiàn)集中釋放。

此外，一路高漲的房?jī)r(jià)、一房難求的現(xiàn)狀也使得購(gòu)房者出現(xiàn)恐慌。高策地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平表示，上半年房?jī)r(jià)上漲過快，政府采取限價(jià)等行政干預(yù)手段，導(dǎo)致許多剛需樓盤預(yù)售證“難產(chǎn)”，造成供應(yīng)減少，加之一些開發(fā)商蓄意捂盤，上半年的需求得不到滿足，積壓的剛需在近期開盤時(shí)得到集中釋放；另外，未來房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲是目前消費(fèi)者的共識(shí)，所以購(gòu)房者積極出手。

對(duì)于后市，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，北京剛性需求旺盛，“僧多粥少”的局面短期內(nèi)難以改變，未來價(jià)格依然以上漲為主，此外，由于市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷外移，決定了剛需郊區(qū)化的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，剛需外溢將愈加明顯。

“政府應(yīng)該放開市場(chǎng)，遵循市場(chǎng)規(guī)律。限制價(jià)格也抑制了供應(yīng)，增加了消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定，導(dǎo)致價(jià)格限而不下，也直接推高了土地價(jià)格，無法從根本上解決高房?jī)r(jià)。”李國(guó)平最后總結(jié)道。

■ 延伸

北京六環(huán)房?jī)r(jià)全面破兩萬

南六環(huán)一直被視為北京房?jī)r(jià)洼地，去年區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)也一直維持在15000-17000元/平米的水平。然而，現(xiàn)在南六環(huán)的房?jī)r(jià)已經(jīng)今非昔比。

7月21日，位于大興區(qū)天宮院的某樓盤開盤，預(yù)售許可證上的擬售均價(jià)為16500元/平米，而購(gòu)房人實(shí)際買單的價(jià)格卻接近20000元/平米。隨著被視為北京最后一塊價(jià)格“洼地”的天宮院新盤達(dá)到20000元/平米，北京六環(huán)房?jī)r(jià)已全面突破兩萬元大關(guān)。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，在南六環(huán)天宮院區(qū)域內(nèi)，云集了保利·春天里、中國(guó)水電云立方、保利·熙悅春天、珺悅國(guó)際、金融街·融匯等眾多剛需樓盤。雖然目前區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤開盤均價(jià)待定，但保利·熙悅春天、保利·春天里的銷售人員均表示，開盤價(jià)格不會(huì)低于區(qū)域同等樓盤，應(yīng)該在20000元/平米左右。

與大興相鄰的亦莊新城，六環(huán)內(nèi)的在售樓盤中信新城最高單價(jià)已接近30000元/平米；位于六環(huán)外的馬駒橋區(qū)域在售樓盤單價(jià)最高也達(dá)25000元/平米，目前區(qū)域均價(jià)在20000元/平米以上。

在其他區(qū)域，曾經(jīng)的價(jià)值洼地——房山長(zhǎng)陽(yáng)六環(huán)內(nèi)在售住宅樓盤均價(jià)基本都在20000元/平米上下，區(qū)域內(nèi)的萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島售價(jià)已達(dá)24000元/平米；首創(chuàng)·芭蕾雨本月售價(jià)為23000元/平米。而通州的在售項(xiàng)目早已突破2萬大關(guān)，直逼3萬。

北京六環(huán)房?jī)r(jià)突破兩萬，也直接催火了環(huán)京樓市。據(jù)記者了解，位于香河的鴻坤羅納河谷項(xiàng)目7月13日開盤，均價(jià)8000元/平米，不到200套房源當(dāng)天全部售罄。

多位業(yè)內(nèi)人士均表示，供不應(yīng)求的現(xiàn)狀導(dǎo)致北京六環(huán)房?jī)r(jià)開始突破兩萬大關(guān)，居高不下的房?jī)r(jià)和限購(gòu)政策促使剛需外溢，而環(huán)京樓市相對(duì)較低的價(jià)格和日漸完善的交通路網(wǎng)也吸引了大部分剛需人群目光。