樓市調(diào)控 行政手段短期難退

　　短期內(nèi)政策傾向“維穩(wěn)”

　　在年中的節(jié)點上，房地產(chǎn)調(diào)控政策走向頗引人關注。7月30日，中央政治局會議對房地產(chǎn)表態(tài)稱，“促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。”并未提及房地產(chǎn)調(diào)控。而在去年年底的會議上，針對房地產(chǎn)調(diào)控還使用了“加強”的字眼。在熱點城市高價地頻出，房價上漲動力充足的情況下，高層對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度，似乎讓人捉摸不透。

　　據(jù)統(tǒng)計，在本屆政府召開的18次國務院常務會議中，僅有兩次提及“房地產(chǎn)調(diào)控”。其余與房地產(chǎn)有關的表態(tài)甚少，且多涉及保障房，較少提及商品房市場。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，在經(jīng)濟增速放緩的大背景下，房地產(chǎn)市場恐不會遭遇更嚴厲的政策壓制。但與此同時，盡管本屆政策在多個領域強調(diào)市場化發(fā)展方向，但熱點城市的過熱信號卻決定了，行政化手段恐難以在短期內(nèi)退出。從下半年來看，維持市場穩(wěn)定將是政策的主要目標。

　　房地產(chǎn)市場風險漸顯

　　“新國五條”出臺后的房地產(chǎn)市場，經(jīng)歷了一個“先抑后揚”的走勢。如今不過5個月，房價曲線已連續(xù)攀升至歷史高點，局部市場甚至出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。

　　來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年7月，全國百城(新建)住宅平均價格為10347元/平方米，環(huán)比6月上漲0.87%，自2012年6月以來連續(xù)第14個月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴大0.10個百分點。其中，北京、上海等十大城市的住宅均價達到17609元/平方米，環(huán)比上漲1.34%，同比上漲11.06%。

　　與此同時，從6月下旬以來，一線城市頻繁出現(xiàn)高價地。7月，北京夏家胡同地塊和孫河地塊先后拍出4.2萬/平方米和4.4萬/平方米的單價，連續(xù)刷新全國單價“地王”紀錄。

　　而在房屋租賃市場，相關機構數(shù)據(jù)顯示，北京房屋租金已連續(xù)52個月上漲，上海的租金也已連續(xù)上漲37個月。無論房屋買賣市場還是租賃市場，成交量雖有波動，但價格持續(xù)攀升。

　　“部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)非理性爆棚的現(xiàn)象�！敝性�地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，這一方面是由于一線城市的市場供需關系緊張，另一方面則是由于高價地和信貸緊縮等對市場預期的影響。

　　令業(yè)內(nèi)人士擔憂的是，未來一段時間，這種影響因素還將繼續(xù)存在。華遠地產(chǎn)董事長任志強在近期的“華遠·好天地”商業(yè)項目揭幕儀式上表示，若供需關系不能有效改善，下一步通州房價肯定會達到四萬、五萬。

　　針對統(tǒng)計局即將發(fā)布的房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)，分析人士預計，在此前的上漲慣性下，70大中城市房價還將繼續(xù)維持漲勢。值得注意的是，一線城市供需關系緊張的局面不會改變，但部分區(qū)域的房價水平已經(jīng)背離了市場，市場風險正在凸顯。

　　行政調(diào)控手段或改進

　　按照以往的邏輯，房價和地價連續(xù)大漲之后，必然會導致新一輪調(diào)控政策的出臺。但自從本屆政府正式就任以來，對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度卻始終令人捉摸不透。

　　據(jù)統(tǒng)計，從3月18日至今共召開了18次國務院常務會議，其中僅在3月27日和6月26日的會議中，提到了“房地產(chǎn)調(diào)控”的字眼，其余的會議均未提及調(diào)控。

　　具體來看，3月27日的會議提到了“要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，加強保障性安居工程建設”的說法。6月26日的會議則表示，“做好房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”

　　在其余的會議中，對保障房建設等內(nèi)容有所涉及，卻未專門針對房地產(chǎn)市場進行表態(tài)。而在高層領導近期的調(diào)研中，也曾提及土地制度等層面，而非房地產(chǎn)市場。

　　作為對下半年經(jīng)濟形勢定調(diào)的中央政治局會議，對房地產(chǎn)的表態(tài)是“促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”，同樣未涉及房地產(chǎn)調(diào)控。而在去年年底的政治局會議上，對房地產(chǎn)的說法為“要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”。短短半年間，政策口徑已有很大不同。

　　有觀點認為，梳理歷次樓市調(diào)控不難發(fā)現(xiàn)，房價始終無法走出“越調(diào)越漲”的怪圈，因此，高層避談調(diào)控，或是在反思以行政手段為主導的調(diào)控思路。

　　據(jù)悉，新一屆政府就任以來，在多個領域強調(diào)了市場化、規(guī)范化的思路，這與以往的調(diào)控路徑不同。據(jù)中國證券報記者了解，此前高層曾召集房地產(chǎn)行業(yè)相關人士進行座談，征詢應對市場變化的策略。一位與會的人士指出，從決策部門的態(tài)度來看，反思調(diào)控的意圖十分明顯。

　　短期內(nèi)政策傾向“維穩(wěn)”

　　探討房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，還需站在宏觀經(jīng)濟的大背景下。近期公布的半年度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)濟結構調(diào)整的關鍵階段，國民經(jīng)濟恐難以繼續(xù)維持高增速。同期發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示，房地產(chǎn)市場量價齊升局面凸顯，部分區(qū)域房價漲幅甚至亮起紅燈。

　　在決策層面前，保增長和控房價的矛盾又一次凸顯。在不少專家看來，前者需要市場化改革得以推進，而后者仍需在一段時間內(nèi)依靠行政之手。

　　21世紀不動產(chǎn)分析師張磊認為，在經(jīng)濟下行階段，穩(wěn)增長被置于重要位置，雖然經(jīng)濟學界普遍猜測GDP增速的下限是7%，但這并不是一個高枕無憂的數(shù)字。為了使房地產(chǎn)投資不至于下滑，國務院提出了兩個重要措施：支持家庭購買首套房，啟動1000萬套棚戶改造計劃，從而維持房地產(chǎn)投資的合理增長。

　　他認為，此次政治局會議措辭的“變調(diào)”，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)的調(diào)整。預計下半年，以限購限貸限價為代表的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)，但不會有新的行政調(diào)控措施出臺。

　　開發(fā)商對政策的態(tài)度則普遍樂觀。任志強便表示，在經(jīng)濟高速增長階段，房地產(chǎn)業(yè)會受益于經(jīng)濟增長；但在經(jīng)濟增速下行的時期，房地產(chǎn)業(yè)也會因拉動效應而免受打壓。他認為，在當前的經(jīng)濟形勢下，下半年不會有更嚴厲的調(diào)控政策出臺。

　　但值得注意的是，市場化的調(diào)控手段仍將是樓市政策的趨勢，這主要表現(xiàn)為長效機制的建設。據(jù)了解，隨著數(shù)家涉房上市企業(yè)停牌“籌劃重大事項”，凍結多年的房地產(chǎn)企業(yè)A股上市、再融資和重大資產(chǎn)重組政策，有可能取得實質性破冰。

　　知情人士近期還透露，由發(fā)改委牽頭，住建部、國土部等相關部委正在參與制定房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，其中包括房產(chǎn)稅試點、保障房建設、公積金貸款等多個層面。在樓市調(diào)控政策“維穩(wěn)”的同時，這些長效機制可能借機加速落地。（記者 張敏）

(來源:中國證券報)