新房開盤當(dāng)天便被售罄，且買套新房還得找關(guān)系搶購——這種“日光盤”現(xiàn)象近期又相繼在北京、廣州等地頻繁出現(xiàn)。樓市真有如此火爆？還是這種現(xiàn)象背后有著開發(fā)商主導(dǎo)的種種貓膩？

　　法治周末記者 蔡長春

　　“您有預(yù)約嗎？如果沒有預(yù)約現(xiàn)在是不能進(jìn)去看房的。”9月12日，在位于北京市北五環(huán)外的一處售樓處外，一位保安對以看房者身份出現(xiàn)的記者如此表示。

　　據(jù)了解，今年8月中旬開盤的該項(xiàng)目一期在開盤當(dāng)天便被售罄，售價(jià)約在4.2萬元/平方米。該售樓處的一位工作人員在電話中告訴法治周末記者，目前正在銷售的是180平方米左右的大戶型，均價(jià)逼近5萬元/平方米，目前僅接受預(yù)約看房。

　　近日，“日光盤”重現(xiàn)北京樓市，位于來廣營的望京金茂府小區(qū)以及位于北京市東四環(huán)附近的華僑城、位于北京市大興區(qū)的中建國際港等多個(gè)項(xiàng)目都在開盤不久后便幾乎銷售一空。

　　類似的情況也出現(xiàn)在廣州、南京等地的多個(gè)樓盤。

　　在這樣的市場局面下，消費(fèi)者購房時(shí)也遇到了一些與往常相比不太正常的現(xiàn)象。

　　“真沒想到，現(xiàn)在買個(gè)房子都得托人找關(guān)系。”吳女士(化名)不久前剛剛購買了一套房產(chǎn)。據(jù)她透露，要不是她在一位售樓處工作人員的“點(diǎn)撥”下找了關(guān)系，即使有錢也很難買到這里的房子。

　　不過，在專攻房地產(chǎn)領(lǐng)域的北京中銀律師事務(wù)所王國章律師看來，“日光盤”現(xiàn)象并不是商品房預(yù)售的正常現(xiàn)象，其間存在著大量的“人為”因素。

　　買房還要“托關(guān)系”

　　今年8月初，吳女士在網(wǎng)上看到某樓盤的信息，于是就趕到售樓處了解情況。

　　當(dāng)時(shí)售樓處的一位男性工作人員告訴吳女士，這是該項(xiàng)目第一次開盤，一般情況下首次開盤的價(jià)格會(huì)比較優(yōu)惠，而且等到下一期開盤房價(jià)往往就會(huì)上漲，并勸她早下決定。

　　當(dāng)吳女士明確告知該工作人員自己確定要購買這里的房子之后，那位工作人員便開始向她支招：“如果想要保證自己能夠順利買到房子，一定要找關(guān)系才行�！�

　　該工作人員表示，因?yàn)殚_盤的房子套數(shù)有限，但現(xiàn)在很多人都想買房，所以得“找關(guān)系”。很多人都直接找到了開發(fā)商的領(lǐng)導(dǎo)，至少也得項(xiàng)目經(jīng)理級別的人才能“說得上話”。

　　見到吳女士一臉不解的樣子，那位工作人員還給了她一些更為具體的建議：比如可以考慮通過一些中間人去找開發(fā)商的領(lǐng)導(dǎo)，這些中間人則包括建委、稅務(wù)部門的工作人員、與該房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的媒體人士等。

　　聽了該工作人員的建議后，加上對房子也比較滿意，吳女士最后下決心去“找關(guān)系”。

　　在吳女士如此運(yùn)作之后，果然在開盤之前，就有該售樓處的工作人員打來電話，詢問她的目標(biāo)樓層和戶型，并許諾給提前安排。此后不久，吳女士就去交了訂金。

　　而該樓盤一期正式開盤后，幾乎和那位工作人員所說的一樣，所有房子很快被售罄。很多正常排號買房的人都沒有拿到自己想要的房子，吳女士的房子則順利到手。

　　據(jù)稱，在著名的望京金茂府同樣出現(xiàn)了類似情況。在那里買房必須得“托關(guān)系”，也早已成為眾多購房者眼中的“公開秘密”。很多手握大量資金的人因?yàn)闆]有找到關(guān)系最后只能看著一套套房子從眼前被別人“搶走”。

　　此外，法治周末記者還以購房者身份向北京多個(gè)即將開盤項(xiàng)目的售樓處進(jìn)行詢問，多數(shù)售樓處的工作人員均表示，如果想要買房就得先來排號，但是排號了也不保證最終能夠順利拿到房子。

　　多年從事售樓工作的劉女士告訴法治周末記者，因?yàn)槿绻�排號人太多，開發(fā)商就會(huì)通過搖號或者抽簽方式來篩選，這種情況下能否買到房就只能看運(yùn)氣了。也因此有很多買房的“關(guān)系戶”，他們通過與開發(fā)商提前對接的方式，提前確定好了自己所要的房子，以保證最后不會(huì)被“擠掉”。

　　何以出現(xiàn)“日光盤”

　　今年以來，北京的房價(jià)總體處于上漲趨勢。北京六環(huán)外的房價(jià)都逼近2萬元/平方米。

　　但即便如此，北京住建委官方網(wǎng)站的消息顯示，北京市今年8月共有24個(gè)新項(xiàng)目入市，新增房屋供應(yīng)7700套，除了尚未開盤的項(xiàng)目外，多個(gè)項(xiàng)目的銷售僅在一周或半月時(shí)間內(nèi)就都接近了尾聲。

　　那么在如此高房價(jià)的情況下，為什么還會(huì)出現(xiàn)“如搶白菜一樣”的“日光盤”現(xiàn)象呢？

　　多年從事房地產(chǎn)銷售工作的黃先生告訴法治周末記者，“日光盤”大多情況下只是個(gè)噱頭，在這個(gè)過程中開發(fā)商的營銷手段發(fā)揮了很大的作用。

　　據(jù)黃先生介紹，即便是沒有關(guān)系戶，一些樓盤的開發(fā)商往往也會(huì)在開盤之前就做客戶的積累工作，通過放號等形式事先確定好客戶，這樣再開盤也就自然會(huì)出現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象了。

　　法治周末記者還了解到，很多開發(fā)商都會(huì)在開盤之前大量采集客戶的信息，通過留電話、問意向等方式，提前確定好客戶群。

　　據(jù)一位靠近房地產(chǎn)開發(fā)商的消息人士透露，在開盤之前，除了所謂“關(guān)系戶”之外，一些樓盤的銷售人員會(huì)按照購買可能性的大小，將客戶群體分為A、B、C三檔，A檔是能夠全款購房或者資金已經(jīng)準(zhǔn)備好且購房意向較強(qiáng)的客戶，B檔、C檔客戶的購房能力和意愿依次下降。

　　該消息人士告訴法治周末記者，這些銷售人員會(huì)通過詢問客戶的工作與收入情況，以及購房款的準(zhǔn)備是否充足，來判斷其購房意向的強(qiáng)弱，并最終進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

　　“除了做好充分的客戶儲備之外，開發(fā)商在開盤的時(shí)候也不是一下子就把所有房源全部放出，而是一期只銷售一個(gè)單元甚至幾套房子，總體分好幾期進(jìn)行銷售�！痹撊耸勘硎�。

　　位于北京市北五環(huán)外的亞奧 金茂悅售樓處的一位工作人員就對法治周末記者表示，該樓盤至今已經(jīng)開過三期了，整個(gè)小區(qū)共12棟樓，總共要分4到5期來賣。

　　不過黃先生也表示，相對于二手房而言，北京的新房市場的確備受青睞，這也導(dǎo)致新房的供應(yīng)量相對不足。

　　“在北京，如果二手房不符合‘滿5年且是售房者唯一住房’這一條件，二手房購買者要繳納實(shí)際成交價(jià)格與房屋原購買價(jià)格差價(jià)的20%作為個(gè)人所得稅，這筆錢本來是要由賣方來承擔(dān)的，但是由于交易中的市場地位不平等，往往最終轉(zhuǎn)嫁到買房人的身上�！秉S先生說。

　　據(jù)黃先生介紹，比如在望京地區(qū)，很少有人符合“房產(chǎn)滿5年且是唯一住房”這一免稅條件的，因此購房者往往要繳納幾十萬元的稅款，折合到房子上就有10平方米左右了。

　　“這樣一來，有新房可供選擇的話，誰還會(huì)考慮二手房呢？”在黃先生看來，尤其是一些本來自己有房現(xiàn)在又想換置更大平米數(shù)的客戶，自然就會(huì)選擇新房了。

　　中原集團(tuán)研究中心研究總監(jiān)劉淵告訴法治周末記者，目前除了剛需之外，還有些人對未來市場的預(yù)期比較樂觀，在有購房資格和足夠資金的情況下，便會(huì)主動(dòng)出手，這也在一定程度上造成了供應(yīng)量的相對有限。

　　不過，記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，并非北京地區(qū)的所有新房都是“日光盤”。王國章認(rèn)為，“日光盤”大都有個(gè)共同的特點(diǎn)，即交通位置較好、配套設(shè)施比較完善。

　　或存在虛假宣傳

　　法治周末記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，所謂的“日光盤”在銷售過程中也存在著一些問題。

　　北京市民張華(化名)最近很是惱火，他對自己剛買下來的房子并不滿意。

　　張華回憶說，今年7月，他所購樓盤的售樓處工作人員告訴他，該樓盤銷售很是緊俏，現(xiàn)在就只剩下這幾套房子，但下一期開盤還不知道會(huì)等到什么時(shí)候，如果現(xiàn)在不趕快選房簽約，恐怕過幾天就會(huì)被搶光了。

　　聽到這樣一番話之后，本來就著急買房的張華當(dāng)時(shí)就心動(dòng)了，最后選了其中一套并簽了合同。

　　可令張華氣憤的是，在他簽約后不久，這個(gè)樓盤的下一期就又開盤了，他感覺自己受了售樓處工作人員的欺騙。

　　一位不愿透露姓名的購房者也對法治周末記者表示，一些售樓處的工作人員的確可能會(huì)采取某種帶有誤導(dǎo)性甚至欺騙性的手段進(jìn)行營銷。

　　據(jù)該購房者介紹，在他最近所經(jīng)歷的一次開盤現(xiàn)場，開發(fā)商規(guī)定了嚴(yán)格的選房時(shí)間，而且選房時(shí)身邊的工作人員還在不停地進(jìn)行催促制造緊張氣氛，這在很大程度上影響了購房者的理性思考，這樣一來當(dāng)場很多人都在匆忙中就選了房子。

　　此外，該購房者還告訴記者，甚至有些售樓處的工作人員還會(huì)以該樓盤前一期開盤出現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象、被搶購一空等火爆程度為噱頭，增加購房者的消費(fèi)緊張心理。

　　多年從事售樓工作的劉小姐在接受法治周末記者采訪時(shí)也表示，一些售樓處的工作人員為了提高業(yè)績，確實(shí)存在這樣一些誤導(dǎo)消費(fèi)者的現(xiàn)象。

　　在北京市易行律師事務(wù)所黃爭榮律師看來，從嚴(yán)格意義上講，所謂“日光盤”往往都存在著很大的水分。

　　黃爭榮認(rèn)為，目前北京的房價(jià)如此之高，消費(fèi)者的購房壓力也比較大，如果按照一般的銷售程序，一個(gè)盤幾百套房子在一天內(nèi)全部售光的可能性并不大。

　　黃爭榮對法治周末記者表示，通過提前儲備客戶的方式將房源售空，而在開盤當(dāng)天宣稱“日光”，其實(shí)也涉嫌誤導(dǎo)消費(fèi)者。

　　“‘日光盤’的概念出來后，往往會(huì)讓人們覺得這個(gè)樓盤的房子銷售很緊俏，因此就會(huì)爭搶著去選購�！秉S爭榮認(rèn)為，如果開發(fā)商確實(shí)存在弄虛作假的情況，以散布虛假信息的方式來誤導(dǎo)消費(fèi)者的話，就是違法的。

　　而在王國章看來，如果開發(fā)商存在虛假承諾開盤信息、夸大開盤信息、未按照規(guī)定的銷售條件銷售商品房、采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房等情形，可以認(rèn)定其存在欺詐等行為。

　　不過在黃爭榮看來，當(dāng)前很難對開發(fā)商的虛假宣傳行為進(jìn)行追責(zé)，因?yàn)橐话闱闆r下消費(fèi)者很難提供有力證據(jù)證明開發(fā)商進(jìn)行了虛假宣傳。

　　黃爭榮希望，對購房者的誤導(dǎo)宣傳會(huì)隨著相關(guān)部門監(jiān)管的加強(qiáng)與購房者心態(tài)的日趨平和逐漸得到一定的遏制。

　　地王頻現(xiàn)推高預(yù)期

　　中原集團(tuán)研究中心研究總監(jiān)劉淵認(rèn)為，近期國內(nèi)地王頻出，推高了人們對未來房價(jià)走高的預(yù)期，這也是導(dǎo)致“日光盤”出現(xiàn)的一個(gè)重要原因。

　　據(jù)悉，近日融創(chuàng)中國憑借7.3萬元/平方米的樓面地價(jià)奪下了北京農(nóng)展館北路8號地塊，創(chuàng)下了北京土地出讓歷史上的單價(jià)最高紀(jì)錄；上海、杭州、蘇州三地也緊隨其后，一天再現(xiàn)三個(gè)地王，土地總成交價(jià)達(dá)到400億元。

　　中國個(gè)人合作建房破冰第一人、全國個(gè)人合作建房聯(lián)盟理事長趙智強(qiáng)在接受法治周末記者采訪時(shí)表示，地價(jià)的上漲是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場增溫的一個(gè)重要原因。

　　劉淵給法治周末記者提供的一份中原集團(tuán)研究中心出具的《新建住宅市場月報(bào)》中顯示，從目前市場情況看，房地產(chǎn)市場供求兩方均保持穩(wěn)中有升態(tài)勢，地王密集出臺也推高了市場預(yù)期，后市量價(jià)均有上升動(dòng)力。

　　該報(bào)告也顯示，一線城市新房市場在今年7月經(jīng)歷了成交量普跌后，8月成交量強(qiáng)勢回歸，累計(jì)成交量較7月增加15.4%。三四線城市成交量環(huán)比增長6.8%，二線城市成交量出現(xiàn)5.9%的下跌。

　　劉淵還告訴法治周末記者，除了地王頻現(xiàn)的推動(dòng)之外，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的融資環(huán)境也整體有所放松，很多在香港上市的公司去年年底和今年上半年都獲得了較多資金；最近也有消息稱，對在內(nèi)地上市的開發(fā)商的貸款融資也會(huì)有新政策，這些都讓開發(fā)商對未來的房地韓市場持樂觀態(tài)度。

　　據(jù)劉淵透露，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)商都認(rèn)為，土地儲備將是公司今后繼續(xù)發(fā)展的重要因素，因此都在積極籌劃拿地。

　　在房地產(chǎn)政策方面，劉淵認(rèn)為，短期內(nèi)可能不會(huì)有全國性的房地產(chǎn)政策出臺，但是可能會(huì)出臺一些地方性政策，其主要目的還是要維持整個(gè)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，而不是打壓房價(jià)。

　　劉淵舉例道，比如最近溫州在放松限購，而鄭州在嚴(yán)控房市，房地產(chǎn)市場如果過熱地方政府就抑制一下，如果過冷就稍微放松一點(diǎn)，全國范圍內(nèi)來看也將會(huì)是這樣。

　　對于一直以來呼聲較高的房產(chǎn)稅，王國章認(rèn)為，它將會(huì)以一種試探性方式推進(jìn)，而不會(huì)一下子鋪開，可能要分階段進(jìn)行，力度也不會(huì)很大。

　　“應(yīng)該會(huì)先有一些試點(diǎn)，并對不同類型的房產(chǎn)進(jìn)行征稅�！蓖鯂�章表示，如果房產(chǎn)稅實(shí)施范圍較廣，橫縱向力度加大，在房價(jià)控制方面還是會(huì)有很大影響力的。

　　而正是這些情況，影響了人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，從而影響了人們當(dāng)下的購房行為。