紐約曼哈頓頂級公寓可俯瞰中央公園全貌

　　紐約倫敦東京北京

　　四城CBD房價到底有多貴？

　　CBD直譯過來就是中央商務(wù)區(qū)。要想成為國際大都會，必須得有一個叫得出名的CBD區(qū)域，比如紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎戴方斯、東京新宿、香港中環(huán)、北京CBD、深圳福田CBD等。CBD的概念最早產(chǎn)生于1923年的美國，當(dāng)時定義為“商業(yè)會聚之處”。在中國只要是搭上CBD的概念，房價沒有不貴的。北京CBD的寫字樓租金甚至已經(jīng)是全球最“貴”。

　　本次財經(jīng)實驗室，記者采訪了四個最具有代表性的國際大都市CBD房價�？纯磭�外的CBD到底是什么概念，住宅房價到底是什么水平。在這些地方購房需要注意些什么。

　　紐約曼哈頓新建公寓起價6.48萬美元/m2

　　美國是CBD的發(fā)源地，在諸多大城市都有CBD區(qū)域，如洛杉磯、芝加哥、休斯敦、菲尼克斯等，但知名度最高的還是紐約曼哈頓。曼哈頓CBD主要分布在該區(qū)內(nèi)曼哈頓島上的下城(Downtown)、中城(Midtown)，著名的街區(qū)是格林威治街和第五大道。

　　華人陳思誠1995年隨父母移居美國，現(xiàn)在在美林證券就業(yè)，從事IT維護的工作。據(jù)他介紹，曼哈頓大致分為四個區(qū)塊，下城、中城、上城以及哈林區(qū)�！跋鲁亲钣忻�的自然是華爾街，這是CBD的金融區(qū)，集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部，這里是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)�！敝谐呛蜕铣羌�中了各種消費場所和大公司，比如第五大道、時代廣場、洛克菲勒中心，這個區(qū)域發(fā)展起來略晚于下城。哈林區(qū)則是紐約的貧民區(qū)，過去主要是黑人聚集的區(qū)域。

　　紐約這兩年房價恢復(fù)很快，而曼哈頓又是紐約房價最為堅挺的地方�！罢�體而言，曼哈頓房產(chǎn)主要以公寓為主，且戶型都比較大，一般一居在100平方米左右，起跳價格至少100萬美元，兩居在130平方米左右，起跳價格在200萬美元左右�！标愃颊\告訴北京青年報記者。當(dāng)然，地段對房價影響巨大。

　　現(xiàn)在曼哈頓售的房產(chǎn)，主要都是高檔公寓，原因只有一個，地價太貴�！暗仄ぬ�貴了，除了建造超豪華的公寓，其他項目都不可行�！标愃颊\介紹了一個位于市中心區(qū)且靠近卡內(nèi)基音樂廳的一個新建公寓項目，共有92套公寓房出售，起價為每平方英尺6000美元，每平方米大約6.48萬美元(約合39.64萬元)。

　　“在曼哈頓一般用郵區(qū)來區(qū)分，富人一般都扎堆在最貴的幾個郵區(qū)，比如說曼哈頓的100065，這里靠近中央公園，許多商界大佬都住在這邊，如媒體大亨默多克等。一般而言，這個區(qū)域的房價中位數(shù)在700萬美元左右�！�

　　搜房網(wǎng)國際業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理王凝告訴記者，在曼哈頓，風(fēng)景對房價影響巨大。如果是看曼哈頓漂亮夜景的公寓有時要比景色一般的公寓貴一倍。

　　紐約買房建議

　　高價房要付1%奢侈稅

　　在紐約買房，過戶費用一般是房價的4%-6%，其中包括聯(lián)邦和州的交易稅、律師費以及貸款費用等等。如果房價高于100萬美元，還要多付1%的奢侈稅。

　　除此之外，中介費為4%-6%，不過美國嚴格要求，這筆費用是賣家支出。在曼哈頓買房也可以辦貸款，且各家銀行政策不一，需要貨比三家。當(dāng)然，美國房子的維修、保養(yǎng)費用很貴，所以同一地段、不同房況價格可能差別較大，千萬不要小看了修壁爐、換地板之類的費用。

　　曼哈頓的公寓大致分成兩類，一種叫做合作公寓Co-ops，這種房產(chǎn)買賣的是股份，雖然價格略微便宜，但每月要繳納管理費。每個公寓樓都有業(yè)主委員會，會有很多額外特定的規(guī)定。委員會甚至?xí)�對潛在買家進行評估，投票決定是否允許這個買家購買。這些類型的房子有些是身份的象征，不是有錢就一定能買下來的。

　　另一種是共管公寓Condos(華人稱為康斗)，相當(dāng)于國內(nèi)的商品房，買的是產(chǎn)權(quán)，住戶自由度大，但價格昂貴。如果是自住或者出租，最好選擇共管公寓Condos，這種物業(yè)更加方便買賣，也不需要太在意鄰居的看法。

　　倫敦金融城房子不按“米”賣按“居”賣

　　如果從命名來說，倫敦的CBD在道克蘭，位于倫敦市向東三英里。但如果論影響力，倫敦商業(yè)文明最繁華的地方是金融城，被英國人稱為“那一平方英里(the square mile)”的地方。

　　金融城可謂是倫敦的風(fēng)水寶地，從17世紀下半葉起，這里已經(jīng)成為英國乃至全球金融壟斷資本的心臟。名列世界500強的企業(yè)有375家都在金融城設(shè)了分公司或辦事處，481家外國銀行在這里開業(yè)經(jīng)營。這里還有180多個外國證券交易中心辦公室，每天的外匯交易額達6000多億美元，是華爾街的兩倍，管理著全球4萬多億美元的資產(chǎn)。

　　英國房地產(chǎn)中介Jeff今年帶了多個倫敦公寓到北京房展會，其中一套距離金融城步行只有10分鐘，兩室、兩衛(wèi)、一大廳、一大廚房、兩個儲藏間，精裝(烤箱、洗碗機、冰箱、灶臺、油煙機均有)，房齡三年的新建公寓，大概在100-120平方米(倫敦的房子是按幾居賣的)，總價38萬英鎊，折合人民幣380萬元左右，單價約35000元/平方米。

　　不過，幾乎是同一地段差不多面積的房子，如果是裝潢考究的老房子(房齡超過100年的公寓)，報價就要70萬英鎊，折合單價要超過7萬/方米。“年輕人在倫敦大多沒有房子，一般都是租房，兩成的倫敦年輕人已經(jīng)徹底對買房失去了信心，認為房價實在貴得離譜�！�

　　Jeff告訴記者，倫敦真正貴的房子并不在金融城，那里只是上班的地方�！皞惗胤績r遵循幾個原則，越是市中心房價就越貴，越是環(huán)境好越貴。比如倫敦的海德公園一號售價相當(dāng)于人民幣68萬元/平方米，這個項目距離女王白金漢宮走路十幾分鐘，推門就是160萬平方米的海德公園，屬于富人權(quán)貴聚集之地，最貴的樓王賣了1億英鎊�！�

　　倫敦買房建議

　　按揭買房利率差別大

　　在倫敦買房可以使用銀行按揭，但利率會根據(jù)業(yè)主不同的情況有差別。如果是自住，大概支付10%-15%的首付，余下可以貸款，利率約為3.5%，銀行會根據(jù)業(yè)主的收入等情況確定利率，當(dāng)然收入越高利率越低。如果是投資買房，則首付要在25%左右，利率也會相應(yīng)提高，一般在4.1%左右，個別情況也會到5%。

　　東京新宿年輕人兩個月工資買一“米”房子

　　在世界范圍內(nèi)，能夠和曼哈頓、倫敦金融城相提并論的CBD并不多，東京新宿是一個。新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西，距銀座約6公里，是東京市內(nèi)主要繁華區(qū)之一，僅次于銀座和淺草上野。

　　東京的CBD原來主要在東京中心三區(qū)，包括千代田區(qū)、港區(qū)和中央?yún)^(qū)，不過由于機構(gòu)太過密集、交通擁擠的原因，東京當(dāng)?shù)卣�府�?0世紀60年代就開始在新宿建CBD。現(xiàn)在，新宿CBD不到1平方公里的區(qū)域中近90%是金融機構(gòu)，而且98%的國際金融機構(gòu)都在此落戶。

　　自CBD開始興建以來，新宿的房價漲幅都名列日本的前十位。“東京的房價在全世界都是頂級的，目前東京市區(qū)的新房價格大多在75萬-125萬日元/平方米，折算成建筑面積和人民幣，大約為4萬-6萬/平方米�！碑厴I(yè)于佳木斯口腔學(xué)院、現(xiàn)在東京攻讀口腔博士學(xué)位的張志告訴記者。

　　“對年輕人來說，在東京買房也是一個非常痛苦的過程。一般而言，在東京工作5年左右的年輕人平均薪水為31萬日元左右，相當(dāng)于2萬元人民幣，就是說兩個月薪水才能買一平方米房子，工作20年才能夠房款(70-90平方米左右的房子)�！睆堉靖嬖V記者。相對整個日本而言，這是偏高的，全日本平均而言一般是7-8年的收入就能買一套普通的住宅。

　　而在東京新宿、港區(qū)和中央?yún)^(qū)這幾個特別繁華的區(qū)域，因為寸土寸金，高檔公寓的價格更高，張志給記者找了新宿核心區(qū)一套55平方米的房子(使用面積)，2013年剛剛建完，報價7500萬日元，折合人民幣約470萬元，如果折合成建筑面積，單價約為6萬元/平方米。不過，在東京老牌商業(yè)核心區(qū)千代田區(qū)，張志咨詢了一套徒步兩分鐘到地鐵站、37平方米使用面積公寓，3280萬日元，折合人民幣和建筑面積后，約為4.1萬/平方米。

　　王凝告訴記者，居住在東京這些高檔公寓的大多是金領(lǐng)階層，但真正的富豪階層并不多。這種人群結(jié)構(gòu)、地段的高檔公寓比一般的房產(chǎn)貴一些，但又貴得不離譜。日本真正的富豪階層更加偏向別墅，比如位于代官山的別墅等。

　　東京買房建議

　　所有房都是精裝修

　　東京以及日本的房子是按照專有面積計算的(房子外墻的中間線計算)，沒有走廊、電梯間等公攤。所以東京標(biāo)注的70平方米的房子，相當(dāng)于國內(nèi)100平方米建筑面積的房子。東京以及日本的房子都是精裝修，包括一體浴室、整體廚房、地板等，不存在四白落地這種交房狀態(tài)。此外，無論獨棟房子(一宅建)，還是公寓房子(Mansion)，業(yè)主擁有土地的永久產(chǎn)權(quán)。日本有成熟的法律，公寓到了使用年限后如何處理、如何再建、如何分配，有完整的法律制度。

　　北京CBD房價沒有低于4.5萬元的

　　作為新崛起的CBD的代表，北京CBD目前在國際上的影響力也與日俱增。西起東大橋路，東至東四環(huán)，南起通惠河，北至朝陽北路之間7平方公里的區(qū)域，這里是三星、德意志銀行等眾多世界500強企業(yè)中國總部所在地，也是中央電視臺、北京電視臺傳媒企業(yè)的新址，還會聚了國內(nèi)眾多金融、保險、地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)。這里的房價也一直是北京房價的金字塔頂端。

　　在這一區(qū)域內(nèi)最具有典型代表的幾個樓盤是新城國際、華貿(mào)公寓。新城國際位于CBD的最核心區(qū)，周邊被嘉里中心、國貿(mào)、京廣等寫字樓環(huán)繞，目前這一樓盤單價約為7萬-8萬/平方米。一套12年房齡的新城國際兩室兩廳，112平方米，售價要802萬元，單價約為7.2萬/平方米。

　　華貿(mào)公寓位于大望路，緊鄰著萬達廣場和華貿(mào)中心，周邊萬豪、利茲卡爾頓酒店圍繞，還有星光天地等高檔商場。這里的公寓也是CBD的代表型公寓，目前均價在6萬-7萬/平方米左右。記者詢問了一套62平方米的一居室，售價370萬元，單價約5.93萬元/平方米。

　　在CBD區(qū)域或者圍繞CBD的較好物業(yè)，基本上已經(jīng)沒有4.5萬元以下的價格了。而部分景觀好、視野好、小區(qū)好的物業(yè)售價已經(jīng)接近10萬，由于戶型面積大，房價經(jīng)常超過1500萬元，進入豪宅范疇。制圖/巨琳

　　記者觀察

　　北京拿1/5收入抗衡東京、倫敦房價

　　從紐約、倫敦、東京、北京幾個CBD比較來看，房價都不便宜。其中，絕對值最貴的自然是紐約曼哈頓，這里是全球金融、商業(yè)中心。在這里的頂級公寓的房價如果換算成人民幣，超過20萬元/平方米。住在這里的人大多是企業(yè)大亨、金融才俊，這些人的特點是極為有錢，且都是工作狂。當(dāng)然，能在曼哈頓購買頂級公寓的人，這里的房產(chǎn)都不是唯一住宅。

　　在四個CBD中，倫敦的金融城是最有CBD風(fēng)范但房價最低調(diào)的。金融城和整個倫敦市一樣，不像紐約曼哈頓那樣高樓林立。這里從來不是高檔公寓、豪宅的聚集地，所以這里的房價也最接地氣。

　　相對而言，北京CBD的房價是最特別的。這里從絕對價格來說，要比曼哈頓動輒600萬美元的公寓便宜不少，但比起東京新宿CBD、倫敦金融城卻一點也不便宜。北京CBD的房價似乎和CBD沒有太多直接關(guān)系，而只是和地段有關(guān)系，如同三環(huán)以內(nèi)高品質(zhì)小區(qū)沒有單價5萬以內(nèi)、五環(huán)以內(nèi)新房沒有3萬以內(nèi)一樣。更重要的是，如果按照瑞銀2012年的全球收入報告，北京的平均收入只有倫敦和東京的1/5左右。在這里，一個普通年輕人要想買一套80平方米的公寓，少說得不吃不喝工作40年。