樓市的限購政策一直飽受爭議，一方面，這種行政手段直接干預(yù)市場的方法，并沒有真正如人們預(yù)期的能穩(wěn)住市場甚至降低房價，反而在一定程度上加劇了房價的反彈，成為導(dǎo)致近期地王頻現(xiàn)、一房難求的重要原因。另一方面，限購在遏制投資投機型購房需求的同時，也“誤傷”了一批剛性需求的購房者，使他們以自住為目的的正常購房需求得不到滿足。

隨著樓市調(diào)控長效機制的出臺越來越臨近，關(guān)于限購政策退出的討論和呼聲也越來越高。那么，限購是不是應(yīng)該迅速退出，在什么條件下可以退出？

目前來看，一線城市在房價繼續(xù)上漲的同時，供求關(guān)系十分緊張。北京新房庫存近期跌破6萬套，創(chuàng)下去年3月以來最低點。而行業(yè)本身的調(diào)整也還沒取得顯著進展。一旦全面放松限購，可能導(dǎo)致供需矛盾進一步惡化，房價加劇上漲。在這種情況下，盡管人們對行政調(diào)控手段頗有指責，但在當前的供需條件下，一線城市限購等政策也許還不能退出。

那么，什么時候限購等政策才能退出呢？

條件至少有兩個：一是能否有政策可以接續(xù)或替代限購，即便限購取消，新的政策措施也能讓市場繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，讓調(diào)控繼續(xù)見效。二是建立起房地產(chǎn)市場健康運行的長效機制，住房制度改革大步跟上。

從目前的實踐看，房產(chǎn)稅對引導(dǎo)購房需求、引導(dǎo)市場提供更多普通商品房，調(diào)節(jié)供需結(jié)構(gòu)有顯著作用，實際上是在強化住房的居住屬性。在試點的基礎(chǔ)上，加快完善和推進房產(chǎn)稅改革，盡早建立符合我國國情、有利于遏制投機、鼓勵自住型需求的房地產(chǎn)稅收制度，用稅收這一經(jīng)濟杠桿逐漸取代限購這一行政手段，是可以期待的。

而更應(yīng)當重視的，是在抑制不合理需求的同時，努力增加供應(yīng)�；仡櫸覈�住房市場調(diào)控的歷史，在2010年以前基本上是以調(diào)控供給端為主，對住房消費采取鼓勵的態(tài)度，但調(diào)控結(jié)果并不令人滿意。從2010年開始，樓市調(diào)控政策更偏愛從抑制需求的角度來調(diào)控市場，因此，差別化的信貸政策和限購等手段，成為調(diào)控政策的主要手段。

從長遠看，要實現(xiàn)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展，固然要通過抑制投資投機型需求，減少市場炒作和泡沫，使住房回歸居住功能。但是，在快速城鎮(zhèn)化、家庭小型化、人們改善住房條件的愿望更加強烈的今天，住房需求尤其是熱點城市的住房需求客觀上在持續(xù)增長，且具有一定剛性。抑制需求固然能在短期內(nèi)起到平抑樓市的效果，但如果不努力增加供應(yīng)，調(diào)控的成效很快就會被反彈的需求所吞噬。這也是為什么這輪調(diào)控政策屢屢加碼，卻在一段時間以后就會出現(xiàn)反彈的重要原因。

當前，在限購、限貸仍然嚴格實施、繼續(xù)嚴格抑制投資投機型需求的同時，要出臺真正能促使樓市長期平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，一定要采取措施，在供求矛盾突出的地區(qū)千方百計增加住房有效供應(yīng)。如通過多種渠道增加土地供應(yīng)，同時加強對土地出讓合同中有關(guān)開發(fā)周期條款的執(zhí)行力度等，來改善住房市場上的供應(yīng)緊張狀況。

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