盡管城鎮(zhèn)化主導(dǎo)未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主線，但一線城市、中心城市仍然將是重心所在。

　　近期業(yè)界高度關(guān)注的十八屆三中全會(huì)，為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展定下和以往不同的全新調(diào)子。城鎮(zhèn)化思路主導(dǎo)下，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地的流傳，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的藍(lán)�？臻g。而在部分業(yè)界專家看來(lái)，未來(lái)的房地產(chǎn)主要的戰(zhàn)場(chǎng)仍然是中心城市，長(zhǎng)三角、珠三角中心城市為核心的城市群發(fā)展，進(jìn)一步同城化趨勢(shì)，都帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的進(jìn)一步提升。這意味著，不僅對(duì)企業(yè)而言，一線城市、中心城市的布局意味著機(jī)遇和業(yè)績(jī)的保證，對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，看好和穩(wěn)守一線城市，持有當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)物業(yè)，同樣是資產(chǎn)增值的最佳選擇。

　　近日筆者出席某機(jī)構(gòu)舉辦的行業(yè)研討會(huì)時(shí)，眾多專家旁證博引，其中談及上述觀點(diǎn)，筆者也深感認(rèn)同。研討中談及的廣州這個(gè)一線城市的城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀，說(shuō)明廣州的城市化進(jìn)程仍有很長(zhǎng)的一個(gè)發(fā)展期�，F(xiàn)在講城鎮(zhèn)化，實(shí)際上明確的是人的城鎮(zhèn)化。根據(jù)數(shù)據(jù)，目前廣州的城鎮(zhèn)化水平是83%，而住房的的城鎮(zhèn)化只有66%，在800萬(wàn)的常住人口里，自住率應(yīng)該超過(guò)九成，而700萬(wàn)的流動(dòng)人口里仍有三分之二是租房住的，而且集中在城中村。到2020年，廣州的常住人口將達(dá)到1800萬(wàn)，可能分配到蘿崗區(qū)有120萬(wàn)，南沙區(qū)有130萬(wàn)，南沙區(qū)要增加到200萬(wàn)人口，蘿崗要增加到170萬(wàn)。如果按照人均居住面積23平方米的標(biāo)準(zhǔn)，1800萬(wàn)人口每年要增加1300萬(wàn)平方米的住房面積，現(xiàn)在每年的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　另一方面，從土地來(lái)說(shuō)，到2011年廣州的土地利用強(qiáng)度已經(jīng)達(dá)到了22.8%，按照國(guó)際的生態(tài)宜居警戒線的30%，也就是說(shuō)，廣州7400平方公里的土地只能夠用來(lái)開(kāi)發(fā)的是2200平方公里左右，現(xiàn)在已經(jīng)是1600平方公里，而廣州的建設(shè)用地GDP產(chǎn)出率非常低，每平方公里是800個(gè)億，不到香港5690億的七分之一，不到新加坡3900億的五分之一，集中在商業(yè)用地，有494平方公里是商建用地，農(nóng)村的用地產(chǎn)出僅僅是國(guó)有土地的十分之一。廣州的城市化水平從量到質(zhì)的提升過(guò)程中，仍有相當(dāng)大的潛力可挖，也意味著，仍有一個(gè)巨大的金礦，等待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)者去開(kāi)采。

　　也有業(yè)界人士從另一個(gè)角度看待城鎮(zhèn)化水平和房?jī)r(jià)的關(guān)系。北上廣深的房?jī)r(jià)之所以比省鎮(zhèn)城市高，正因?yàn)榱鲃?dòng)人口太多，流動(dòng)人口帶來(lái)的就是財(cái)富。北京的流動(dòng)人口超1000萬(wàn)，上海超1000萬(wàn)，深圳1300萬(wàn)人口，常住人口才300萬(wàn)，廣州是1270萬(wàn)，其中666萬(wàn)是流動(dòng)人口，基本上是一半對(duì)一半，四個(gè)城市因?yàn)槿硕嗔�，需要提供更多的住所，所以這四個(gè)城市的房?jī)r(jià)過(guò)高。相反，比如說(shuō)武漢、西安、沈陽(yáng)這些城市，流動(dòng)人口不超100萬(wàn)人，所以漲得比較慢。從人口的流動(dòng)趨勢(shì)看，這些一線城市的居住剛性需求都是不斷增長(zhǎng)的，并且是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。在這些一線大都會(huì)區(qū)，城市化水平不斷提升的過(guò)程，也就是人的城鎮(zhèn)化、居住物業(yè)價(jià)值不斷提升的過(guò)程。

　　正是基于這點(diǎn)，不少業(yè)內(nèi)人士仍樂(lè)觀面對(duì)未來(lái)：一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金期不會(huì)在十年內(nèi)結(jié)束，而將延續(xù)更長(zhǎng)的時(shí)間。

　　李廣軍

(來(lái)源:南方日?qǐng)?bào))