多家知名房地產(chǎn)公司欠繳土地增值稅數(shù)目驚人

　　同期

　　這件事，數(shù)額確實是太嚇人了。

　　企業(yè)受益 國家和公眾受損

　　土地增值稅緣何征繳不力

　　同期

　　不僅僅是能夠給國家稅款造成流失，而且可能還出現(xiàn)一些這個稅收的違紀(jì)問題。

　　【演播室】

　　共同打造高質(zhì)量的生活，歡迎收看《每周質(zhì)量報告》。上周我們欄目關(guān)注了廣東等地的房地產(chǎn)企業(yè)在土地交易和地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在拖欠土地增值稅的問題，節(jié)目中我們對珠海一家地產(chǎn)公司通過各種手段逃稅、欠稅等問題進行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這家公司應(yīng)交未交的土地增值稅超過6億元。然而，在進一步調(diào)查過程中，記者了解到存在逃避、拖欠土地增值稅的房地產(chǎn)公司還大有人在，而且拖欠的數(shù)額也都非常巨大。

　　【正文】

　　長期關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的北京執(zhí)業(yè)律師、注冊會計師、注冊稅務(wù)師李勁松，此前根據(jù)國家統(tǒng)計局、財政部以及國家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對沒有征收到位的土地增值稅做了精心的分析測算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，自2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間，全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實際上，8年間，國家征收到的土地增值稅僅僅為0.8萬億元。記者隨后請中國科學(xué)院創(chuàng)新發(fā)展研究中心社會發(fā)展與公務(wù)創(chuàng)新研究部部長、副研究員、清華大學(xué)公共管理學(xué)院博士后康小明重新做了核算，結(jié)果沒有出入。這就意味著，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

　　【同期】中國科學(xué)院創(chuàng)新發(fā)展研究中心社會發(fā)展與公務(wù)創(chuàng)新研究部部長 康小明

　　這件事，數(shù)額確實是太嚇人了，如果能把房地產(chǎn)企業(yè)欠繳的、應(yīng)交未交的土地增值稅及時足額地征繳回來，那么，很多開發(fā)商的資金鏈應(yīng)該就扛不下去了，這將使得它們利用閑錢，炒高地價、抬高房價的可能性大大降低。

　　【正文】

　　據(jù)專家介紹，土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，征收土地增值稅的目的，就是要加強國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，抑制房價過快增長，抑制開發(fā)商炒買炒賣土地、投機獲取暴利的行為，避免國有土地收益流失，以增加國家財政收入。目前，我國土地增值稅實行四級超額累進稅率，對房地產(chǎn)企業(yè)售房收入扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需要繳納土地增值稅。

　　而目前房地產(chǎn)商通常的操作模式，土地增值稅已經(jīng)被列入了開發(fā)成本，也就是說，房地產(chǎn)商應(yīng)向國家繳納的土地增值稅，早就已經(jīng)包含在消費者的購房款中了。按照現(xiàn)行規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售超過85%，或者獲得商品房預(yù)售許可證滿3年等條件下，稅務(wù)部門就應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對該開發(fā)項目土地增值稅進行清算征繳。

　　然而，李勁松在對國內(nèi)知名的45家上市房地產(chǎn)公司的企業(yè)年報進行分析后發(fā)現(xiàn)：這些公司無一例外都有巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅，同期也幾乎都有足夠用以繳稅的貨幣資金。而且，有不少房地產(chǎn)上市公司將應(yīng)交巨額土地增值稅長期未交，只是掛在賬上，導(dǎo)致應(yīng)交土地增值稅稅額滾雪球般的一年比一年多。其中，29家房地產(chǎn)上市公司截至2012年12月31日，應(yīng)交未交土地增值稅總額已經(jīng)高達640億元。(圖板：45家有巨額應(yīng)交未交土地增值稅的上市房企名錄，名單附后)應(yīng)交未交土地增值稅金額排名前十的企業(yè)分別是：

　　雅居樂83億元(雅居樂地產(chǎn)控股有限公司)、

　　SOHO中國64億元(SOHO中國有限公司)、

　　富力地產(chǎn)58億元(廣州富力地產(chǎn)股份有限公司)、

　　萬科58億元(萬科股份有限公司)、

　　華僑城49億元(深圳華僑城股份有限公司)、

　　招商局地產(chǎn)44億元(招商局地產(chǎn)控股股份有限公司)、

　　合生創(chuàng)展42億元(合生創(chuàng)展集團有限公司)、

　　融創(chuàng)中國27億元(融創(chuàng)中國控股有限公司)、

　　金地集團26億元(金地集團股份有限公司)、

　　新世界中國地產(chǎn)24億港元(新世界中國地產(chǎn)有限公司)。

　　那么，這些知名的地產(chǎn)公司為何會有如此巨額的應(yīng)交未交土地增值稅呢？記者隨即對其中的幾家公司展開了調(diào)查。

　　廣州富力地產(chǎn)股份有限公司截至2012年12月31日有58.55億元應(yīng)交未交土地增值稅，記者就此問題致電富力地產(chǎn)時，這家公司的一名負責(zé)人給出了這樣的解釋。

　　【同期】廣州富力地產(chǎn)股份有限公司投資者關(guān)系部 負責(zé)人

　　沒到交的條件，就是繳納的條件，就是有一筆就交一筆，這樣的。不是上面掛多少，就要交多少。

　　【正文】

　　有意思的是，富力地產(chǎn)等房地產(chǎn)公司雖然聲稱在年報中所列出的土地增值稅不是現(xiàn)時義務(wù)，并不需要全部立即上繳，但是與此同時，卻將這部分土地增值稅算成了公司已經(jīng)支出的經(jīng)營成本，也就是說，這些上市的房地產(chǎn)公司向股民公布的年報中，所計算的企業(yè)利潤已經(jīng)減掉了這部分他們并沒有足額上繳的土地增值稅，當(dāng)記者追問這些上市地產(chǎn)公司為何采取這種完全不合理的計算方式時，相關(guān)負責(zé)人卻避而不答。

　　【同期】廣州富力地產(chǎn)股份有限公司投資者關(guān)系部 負責(zé)人

　　你說的這個問題比較難以回答，我不跟你說了，好吧。

　　【正文】

　　這位負責(zé)人一再強調(diào)，這種做法不是富力地產(chǎn)獨創(chuàng)的，目前有相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)公司都采用這種處理方式，甚至可以說是地產(chǎn)行業(yè)的通行做法。

　　【同期】廣州富力地產(chǎn)股份有限公司投資者關(guān)系部 負責(zé)人

　　這個行業(yè)一貫操作都是這樣的你去看看其他公司也都是一樣的，報表都是這樣做的，只不過是我們數(shù)額比較大，基本上大的公司都是這樣的。

　　【正文】

　　按照富力地產(chǎn)這名負責(zé)人此前的說法，雖然在2012年年報中，富力地產(chǎn)截至2012年12月31日，其應(yīng)交而未交土地增值稅金額已經(jīng)高達58億多元，但是，這部分土地增值稅并不是都達到了清算征繳的條件。然而相關(guān)專家卻指出，地產(chǎn)公司的這種解釋是站不住腳的。專家告訴記者，上市公司年報中，包括土地增值稅在內(nèi)的應(yīng)付稅金、應(yīng)交稅金都是企業(yè)自己已經(jīng)完成清算、應(yīng)該及時向稅務(wù)機關(guān)繳納而實際尚未繳納的納稅額。

　　【同期】財政部財政科學(xué)研究所副所長 劉尚希

　　應(yīng)付稅金就是你應(yīng)該交的稅，比如說，你算出來是應(yīng)當(dāng)交一千 萬的稅金，這就是你的應(yīng)付稅金，如果說，你沒交的話，那你就欠稅了。

　　【正文】

　　專家指出，只要房地產(chǎn)企業(yè)自己已經(jīng)計算出截至某個時間應(yīng)交土地增值稅的金額，并按照企業(yè)會計準(zhǔn)則將其確認(rèn)為成本計入當(dāng)期負債，就應(yīng)該是現(xiàn)時義務(wù)，也就是企業(yè)在現(xiàn)行條件下已承擔(dān)的義務(wù)，換句話說，企業(yè)已經(jīng)把應(yīng)付土地增值稅列入了企業(yè)經(jīng)營成本，按照我國已有的土地增值稅征收管理規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商就應(yīng)該及時向稅務(wù)部門申報繳納這部分土地增值稅。

　　那么，把應(yīng)付未付巨額土地增值稅長期掛在自己企業(yè)的賬上，為什么會成為房地產(chǎn)上市公司的慣常做法呢？

　　招商局地產(chǎn)控股股份有限公司2012企業(yè)年報顯示，截至2012年12月31日，有應(yīng)交未交土地增值稅44億元，該公司一位不愿透露姓名的相關(guān)部門負責(zé)人向記者透露，其目的之一是直接獲取銀行利息。

　　【同期】招商局地產(chǎn)控股股份有限公司投資者關(guān)系部 負責(zé)人

　　(這是)公司的一個策略，錢存在銀行里，你想過沒有，40多億，我晚一個月交的話，有多少利息收入，對不對？如果我早交一個月，又損失多少利息，你算過沒有。

　　【正文】

　　專業(yè)人士指出，消費者把包括土地增值稅在內(nèi)的購房款交給了開發(fā)商，開發(fā)商把所涉及的土地增值稅掐在手里，不但有利可圖，而且獲利不菲。soho中國截至2012年12月31日有應(yīng)交未交土地增值稅64億元，僅按60億元來算，月獲銀行存款利息高達1500萬元，每多拖一年，soho中國就至少可以多賺1億8千萬元。房地產(chǎn)企業(yè)不及時繳交土地增值稅，企業(yè)獲利，卻給國家稅收留下了窟窿。

　　記者注意到，暴利驅(qū)使之下，房地產(chǎn)上市公司紛紛采用相同手法糊弄土地增值稅：房地產(chǎn)企業(yè)自己清算出土地增值稅金額后，便以“應(yīng)付土地增值稅”名目，把錢先掛在企業(yè)賬上，然后再慢悠悠地按企業(yè)自己的意愿、依自己掌控的結(jié)算時間，按項目分批次地來和稅務(wù)局結(jié)算，而這種操作方式是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一個公開的做法，房地產(chǎn)上市公司之所以能夠堂而皇之地把土地增值稅久拖不交，長期掛賬，而且并未因此受到懲處，一個重要原因就是，這些房地產(chǎn)公司沒有切實地感受到來自稅務(wù)部門的壓力，使得他們拖欠甚至偷逃巨額土地增值稅，事實上成了一種風(fēng)險很小的違規(guī)行為。

　　【同期】廣州富力地產(chǎn)股份有限公司投資者關(guān)系部 負責(zé)人

　　掛賬的手法就是這樣的，沒有什么負面的，實質(zhì)性的影響。

　　【正文】

　　依據(jù)我國法律規(guī)定，納稅人未按規(guī)定期限繳納稅款的，稅務(wù)機關(guān)除責(zé)令限期繳納稅款外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款的萬分之五的滯納金。企業(yè)面臨的應(yīng)該是數(shù)額驚人的罰款，企業(yè)負責(zé)人甚至可能需要承擔(dān)刑事責(zé)任，但是，實際情況卻是，地產(chǎn)公司并未因此受到任何懲處，那么，問題到底出在了哪里呢？

　　廣州富力地產(chǎn)股份有限公司截至2012年12月31日，有58.55億元的應(yīng)交而未交的土地增值稅。按照我國稅法規(guī)定的征稅范圍，廣州市地稅局直接管轄廣州富力地產(chǎn)股份有限公司。記者在給廣州市地稅局的采訪提綱中，明確提了3個可以分別倒推出富力地產(chǎn)在不同時間節(jié)點上土地增值稅欠稅總額的問題�！� 圖版：一、截至2012年12月31日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司58.55億元的應(yīng)付土地增值稅，是否已經(jīng)在今年1月15日前繳納？二、58.55億元應(yīng)付土地增值稅中，有多少是2012年12月當(dāng)月新增加的？三、58.55億元應(yīng)付土地增值稅，若今年1月沒有繳清，至3月底分別繳納了多少？】

　　5月14日，廣州市地稅局通過電子郵件給記者的答復(fù)是：“您提供的香港上市房地產(chǎn)集團公司財務(wù)數(shù)據(jù)，包含該公司在中國大陸范圍內(nèi)所有注入上市公司項目所涉土地增值稅，超出我局管轄范圍，我局無法核實�！边@也就意味著，直接管轄廣州富力地產(chǎn)股份有限公司的廣州地稅局，無法提供這家企業(yè)的土地增值稅清算征繳情況。

　　耐人尋味的是，上市房地產(chǎn)公司對自己該繳納多少土地增值稅，事實上卻有本明白賬。富力地產(chǎn)2012年報對其應(yīng)付土地增值稅，明確聲明：“本集團須繳納中國土地增值稅，并已計入本集團銷售成本。然而，中國不同城市在實施有關(guān)稅項方面各有不同，而本集團部分土地增值稅尚未與各稅務(wù)機關(guān)完成結(jié)算。”

　　無獨有偶，在香港上市的碧桂園控股有限公司2012年報披露：截至2012年12月31日，其應(yīng)付中國土地增值稅及企業(yè)所得稅高達72億元；“公司在中國主要營業(yè)地址是廣東省佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)”，也正是碧桂園集團公司的所在地。

　　然而，當(dāng)記者在佛山市順德區(qū)，對碧桂園公司土地增值稅的征繳情況進行調(diào)查時，順德區(qū)地稅局的相關(guān)負責(zé)人卻告訴記者，他們也沒有掌握碧桂園公司有關(guān)土地增值稅的數(shù)據(jù)。

　　【同期】廣東省佛山市順德區(qū)地稅局 科長

　　我們不掌握它總的數(shù)據(jù)，土增稅款，我們不掌握。

　　【演播室】

　　地產(chǎn)公司在企業(yè)年報中已經(jīng)算出了自己應(yīng)交未交的土地增值稅，而主管土地增值稅征繳工作的各地地稅部門卻都無法提供這些地產(chǎn)公司欠稅的具體數(shù)字，這樣的情況顯然是不正常的，那么在造成土地增值稅征繳困局的原因到底是什么呢？

　　【正文】

　　記者注意到，從2000年以來，國家有關(guān)部門幾乎年年下發(fā)有關(guān)通知，要求強化對土地增值稅的清算和稽查。

　　專家告訴記者，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，涉及的開發(fā)成本又復(fù)雜，再加上企業(yè)有避稅的天性，在相當(dāng)大的程度上，在稅務(wù)部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間，相關(guān)財務(wù)信息是不對稱的，而稅務(wù)部門事實上難以避免地處于劣勢被動地位。

　　【同期】財政部財政科學(xué)研究所副所長 劉尚希

　　這些情況有的非常復(fù)雜，所以土地增值稅實際上是一個征管非常復(fù)雜的一個稅種，它對稅務(wù)部門的征管能力要求非常高的。如果你達不到的話，那么，你這個土地增值稅就征不到位。

　　【正文】

　　一方面是一些房地產(chǎn)公司在通過股權(quán)交易方式、應(yīng)付未付土地增值稅方式、以及做假賬等種種手段，拖欠甚至偷逃土地增值稅；另一方面是基層稅務(wù)部門由于種種原因未能盡到及時足額征繳企業(yè)應(yīng)交土地增值稅的義務(wù)，由此造成了全國土地增值稅征收的巨大黑洞。按照專家的測算，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

　　【同期】資深律師注冊會計師 注冊稅務(wù)師 李勁松

　　有很多房地產(chǎn)公司它都注冊在境外，假如說，以后它把資產(chǎn)都轉(zhuǎn)移了，公司名存實亡，成了一個空殼公司，那么，這種情況下，不管它賬面上是掛欠多少土地增值稅，國家其實都無從征繳。

　　【正文】

　　土地增值稅如果能夠征收到位，對于壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，抑制房價過快增長，將發(fā)揮重要作用。而這部分已經(jīng)包含在消費者購房款中的土地增值稅在征收過程中，卻受到多種因素的影響并沒有完全征繳到位。

　　【同期】國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司副司長 楊遂周

　　核定一個土地增值稅的征收率，可能你比如說核定10%、5%、6%等等，有的地方3%、4%，那么這樣就有一種自由裁量權(quán)比較大，不僅使國家稅款造成流失，而且可能還出現(xiàn)一些稅收的違紀(jì)問題。

　　【正文】

　　盡管加強土地增值稅征管面臨諸多的困難和挑戰(zhàn)，但國家稅務(wù)總局相關(guān)官員表示，必須嚴(yán)格依法征稅，維護稅法尊嚴(yán)和國家利益。

　　【演播室】

　　在節(jié)目的最后，我們再來簡要梳理一下，房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅，我們消費者在買房的時候就已經(jīng)交給了房地產(chǎn)公司，而房地產(chǎn)公司卻沒有把這部分稅款及時足額地向國家繳納。本該成為抑制房價的重要杠桿沒有起到預(yù)想中的目的，甚至還讓這些房地產(chǎn)公司有了更充足的資金，進行炒地囤地，導(dǎo)致房價一直居高不下。國家三令五申要求加強土地增值稅的征繳，但是有些地方的地稅部門卻沒有將國家的要求落實到位，如何解決這個問題，不僅關(guān)系到土地增值稅的征繳工作，更會影響到公眾關(guān)注的高房價問題，好，感謝收看《每周質(zhì)量報告》，下周同一時間再見。

　　《每周質(zhì)量報告》 20131124 土增稅黑洞(2)

(來源:央視網(wǎng))