近年來(lái)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部積極開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)非法集資防范和打擊工作，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，在全國(guó)范圍內(nèi)組織開(kāi)展了房地產(chǎn)行業(yè)非法集資風(fēng)險(xiǎn)排查，積極開(kāi)展輿論宣傳和警示教育活動(dòng)，嚴(yán)厲打擊有關(guān)違法違規(guī)行為。同時(shí)，對(duì)近年來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的非法集資新情況、新問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真研究，制定相關(guān)制度措施，加強(qiáng)監(jiān)管。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)非法集資活動(dòng)的模式和特點(diǎn)

（一）主要模式。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)非法集資活動(dòng)，主要有以下三種模式：一是以分割銷(xiāo)售商鋪并承諾售后包租的形式非法集資。該模式多出現(xiàn)在商業(yè)、服務(wù)業(yè)樓盤(pán)項(xiàng)目中。具體手段是：房地產(chǎn)企業(yè)在未經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批的情況下，違法違規(guī)將整幢商業(yè)、服務(wù)業(yè)建筑劃分若干個(gè)小商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售，這些小商鋪之間無(wú)墻隔離或者本身不具備獨(dú)立使用功能。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)承諾售后包租、定期高額返還租金或到一定年限后回購(gòu)，來(lái)誘導(dǎo)社會(huì)公眾購(gòu)買(mǎi)。二是以預(yù)售房屋的形式非法集資。該模式多出現(xiàn)在未取得建設(shè)、銷(xiāo)售等相關(guān)審批手續(xù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。具體手段是：房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前，有的甚至是項(xiàng)目還沒(méi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)、發(fā)放VIP卡等形式，變相進(jìn)行銷(xiāo)售融資，有的還“一房多賣(mài)”，將同一套房屋分別出售給多人，一套房屋簽訂多個(gè)購(gòu)房協(xié)議。三是利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行非法集資。具體手段是：房地產(chǎn)企業(yè)自己或者是通過(guò)中介公司向社會(huì)公眾融資，承諾給予遠(yuǎn)高于銀行同期利率的高額利息，有的還以一定的資產(chǎn)作為抵押。在支付方式上，通常是先付給集資人利息，到期后再還本金。實(shí)際上，通常是房地產(chǎn)企業(yè)“拆東墻補(bǔ)西墻”，用后集資人的錢(qián)支付先集資人的利息。

（二）呈現(xiàn)的特點(diǎn)。一是數(shù)額大。房地產(chǎn)的單體價(jià)值量大，非法集資參與者往往是傾其所有進(jìn)行投資，以謀取收益。二是隱蔽性強(qiáng)。許多非法集資參與者都是在親戚和朋友的介紹下參與的，通常在一定時(shí)期內(nèi)還有明顯較高的收益，一般不會(huì)進(jìn)行舉報(bào)，只有造成危害后才進(jìn)行報(bào)案。三是處置難。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、施工單位、投資方、購(gòu)房人、抵押權(quán)人、承租人等多個(gè)群體，一旦發(fā)生非法集資案，各方權(quán)利關(guān)系復(fù)雜，易引發(fā)復(fù)雜的法律問(wèn)題，資產(chǎn)處置難。

二、房地產(chǎn)行業(yè)非法集資活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)隱患

房地產(chǎn)行業(yè)非法集資活動(dòng)涉及面廣，危害極大，蘊(yùn)藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。一是參與者的利益容易受到損害。購(gòu)買(mǎi)分割銷(xiāo)售商鋪的，可能因項(xiàng)目非法分割銷(xiāo)售無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)，商鋪如果整體經(jīng)營(yíng)不善，不僅租金難以保障，房地產(chǎn)企業(yè)也可能無(wú)法兌現(xiàn)回購(gòu)的承諾。購(gòu)買(mǎi)非法預(yù)售房屋的，可能因房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂而無(wú)法取得房屋或不能索回購(gòu)房款，也可能因“一房多買(mǎi)”而產(chǎn)生權(quán)屬糾紛等問(wèn)題。對(duì)于投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可能因房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂而血本無(wú)歸。二是容易引發(fā)諸多社會(huì)問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)以高息為誘餌進(jìn)行非法集資，加大了融資成本，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)加大，資金鏈一旦斷裂，容易產(chǎn)生爛尾樓，從而引發(fā)工程款無(wú)法落實(shí)、合法購(gòu)房的群眾利益受到損害、發(fā)放貸款的銀行無(wú)法收回本金和利息、城市土地資源浪費(fèi)等諸多問(wèn)題。由于涉及群體眾多，還容易引發(fā)群體性事件，造成惡劣的社會(huì)影響。

三、我部采取的有關(guān)防范和政策措施

近年來(lái)，我部及地方各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)將防控房地產(chǎn)行業(yè)非法集資作為行業(yè)監(jiān)督的重要內(nèi)容，不斷完善監(jiān)管措施，探索建立行業(yè)監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制。

（一）規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為。2010年，我部出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房[2010]53號(hào)），規(guī)定未取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售、售后包租的方式預(yù)售商品房，不得進(jìn)行虛假交易。

（二）完善商品房網(wǎng)上備案制度。指導(dǎo)地方加快推進(jìn)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)，積極推行商品房網(wǎng)上備案制度，實(shí)行購(gòu)房合同及時(shí)網(wǎng)上備案管理，有力監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷(xiāo)售行為，有效制止房地產(chǎn)企業(yè)一房多賣(mài)欺騙消費(fèi)者、假買(mǎi)假賣(mài)惡意騙貸以及隨意更換房屋買(mǎi)受人制造虛假銷(xiāo)售情況等行為。

（三）完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。指導(dǎo)各地加快完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶(hù)，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付，有效地防范了爛尾樓的發(fā)生。

（四）開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治。近年來(lái)，我們集中開(kāi)展了多次房地產(chǎn)市場(chǎng)、中介市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，通過(guò)房地產(chǎn)信息公開(kāi)、設(shè)立舉報(bào)投訴電話(huà)、現(xiàn)場(chǎng)巡查等措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為監(jiān)管，嚴(yán)肅查處返本銷(xiāo)售、售后包租、分割拆零等違法違規(guī)行為。對(duì)存在非法集資等違法違規(guī)行為的，記入房地產(chǎn)信用檔案，暫停商品房網(wǎng)上簽約，直至取消其開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，并將相關(guān)信息通報(bào)有關(guān)部門(mén)。

（五）加強(qiáng)對(duì)社會(huì)公眾的宣傳引導(dǎo)。我部和地方積極組織開(kāi)展輿論宣傳和警示教育工作，對(duì)非法集資的慣用手法予以揭露。我部曾向社會(huì)公眾發(fā)布了題為《以售后包租的形式購(gòu)房有風(fēng)險(xiǎn)，投資須慎重》的風(fēng)險(xiǎn)提示，披露了房地產(chǎn)領(lǐng)域里售后包租的幾種表現(xiàn)形式、特點(diǎn)和嚴(yán)重危害。北京、新疆、寧夏、湖北等地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)也通過(guò)電視、廣播、報(bào)紙等媒體對(duì)非法集資活動(dòng)進(jìn)行了警示宣傳，提高了社會(huì)公眾的法律意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和識(shí)別能力。

下一步，我部將繼續(xù)高度警惕房地產(chǎn)行業(yè)非法集資行為，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理制度，研究制定相關(guān)政策，嚴(yán)厲打擊有關(guān)違法違規(guī)行為，切實(shí)維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。