京華時(shí)報(bào)制圖汪春才

　　昨天，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明在2014年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)上透露，今年，我國(guó)將出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。中國(guó)社科院法學(xué)研究所孫憲忠教授接受京華時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的推行，最重要的就是制度制定后，盡快在各地加以落實(shí)，并確保政策執(zhí)行到位。

　　>>名詞解釋

　　不動(dòng)產(chǎn)登記又稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家職能部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)登記為《物權(quán)法》中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)登記被作為一種物權(quán)公示手段。

　　2013 年11 月20 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)關(guān)于依法公開(kāi)制售假冒偽劣商品和侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)行政處罰案件信息的意見(jiàn)，決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記設(shè)統(tǒng)一部門(mén)

　　徐德明表示，為實(shí)施以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，國(guó)土資源部將按中央部署，協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)逐個(gè)落實(shí)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺(tái)這四項(xiàng)主要內(nèi)容。重點(diǎn)是做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的頂層設(shè)計(jì)，制度安排。首先落實(shí)好統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)和統(tǒng)一登記依據(jù)，盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)，建立部際聯(lián)席會(huì)議制度，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局，機(jī)構(gòu)人員要到位，以加強(qiáng)工作支撐。

　　逐步以全國(guó)土地登記信息動(dòng)態(tài)監(jiān)管查詢(xún)系統(tǒng)為基礎(chǔ)，整合推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)和查詢(xún)服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，推進(jìn)信息共享。抓緊制定統(tǒng)一的登記簿和證書(shū)等登記文書(shū)，研究編制不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍調(diào)查規(guī)程和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)一步加快農(nóng)村地籍調(diào)查和農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證，完善確權(quán)政策，落實(shí)所有者和使用者的土地權(quán)益，與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記做好銜接，同時(shí)積極推進(jìn)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革，引導(dǎo)土地股份制改革。

　　此外徐德明還強(qiáng)調(diào)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，具體工作主要在地方，特別是市、縣一級(jí)，今年要努力爭(zhēng)取將不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作納入地方政府機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變工作重點(diǎn)，做好省、市、縣的職責(zé)整合和機(jī)構(gòu)設(shè)置工作。有的地方特別是一些大城市，土地、房屋行政管理在一個(gè)部門(mén)，統(tǒng)一登記已經(jīng)有很好的基礎(chǔ)，要積極與其他有關(guān)部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取把工作再向前推一步，為全國(guó)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記提供經(jīng)驗(yàn)。

　　□解讀

　　不動(dòng)產(chǎn)登記后受物權(quán)法保護(hù)

　　孫憲忠介紹，我國(guó)《物權(quán)法》明確提出，不動(dòng)產(chǎn)要實(shí)行統(tǒng)一登記這一重要制度，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。但《物權(quán)法》只確定了原則，并沒(méi)有具體的操作性方案。今后我國(guó)進(jìn)一步推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，主要是為不動(dòng)產(chǎn)交易提供法律依據(jù)，這也是基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，防范交易風(fēng)險(xiǎn)，保證交易的安全。

　　孫憲忠解釋?zhuān)�比如�?duì)普通百姓來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記有些類(lèi)似于購(gòu)買(mǎi)二手房后去住建部門(mén)過(guò)戶(hù)并領(lǐng)取房產(chǎn)證的環(huán)節(jié)。

　　而購(gòu)買(mǎi)的房屋的所有權(quán)在某個(gè)層面來(lái)說(shuō)是個(gè)抽象的概念，只有通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)，才能更徹底地受《物權(quán)法》等法律的保護(hù)，徹底實(shí)現(xiàn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移。這對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所有人來(lái)說(shuō)，是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

　　各類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)各有管理部門(mén)

　　孫憲忠介紹，其實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記涉及范圍遠(yuǎn)不止房屋這么單一。目前，我國(guó)統(tǒng)一進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在土地管理部門(mén)的登記，房屋在房產(chǎn)管理部門(mén)的登記；草原、灘涂在農(nóng)業(yè)部的登記；林業(yè)資源在林業(yè)局的登記。沒(méi)有對(duì)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，最大的問(wèn)題就是存在交易風(fēng)險(xiǎn)。

　　去年11月20日，李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，理順部門(mén)職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)。建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。

　　要確保登記與法律權(quán)利統(tǒng)一

　　對(duì)于《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》的主要內(nèi)容，孫憲忠認(rèn)為，條例應(yīng)首先明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本制度。厘清制度的一般程序和一般管轄權(quán)。具體來(lái)說(shuō)，包括哪個(gè)部門(mén)登記，不動(dòng)產(chǎn)所有者有哪幾類(lèi)，去哪兒登記，工作流程是什么，都要加以明確。

　　除了國(guó)土部明確的“四統(tǒng)一”外，還應(yīng)統(tǒng)一登記的法律效果，確保不動(dòng)產(chǎn)登記后的法律權(quán)利是統(tǒng)一的。以房屋為例，有的地區(qū)其所有權(quán)證叫“房產(chǎn)證”，有的地方就叫“房地產(chǎn)證”，這種不統(tǒng)一就亟須通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記來(lái)加以規(guī)范。不排除以后居民的“房產(chǎn)證”可能改叫“不動(dòng)產(chǎn)登記簿”或“不動(dòng)產(chǎn)登記證”。

　　政策出臺(tái)之前先堵制度漏洞

　　孫憲忠建議，如果通過(guò)人大立法的方式出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法》，權(quán)限最高，覆蓋范圍將最廣。但這一過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)。目前來(lái)看，我國(guó)很可能先由國(guó)務(wù)院出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》。

　　此外孫憲忠透露，目前他了解到國(guó)務(wù)院確實(shí)可能在年內(nèi)出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》。不過(guò)他認(rèn)為，其實(shí)《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》不用過(guò)于急著出臺(tái)，應(yīng)先充分研究，細(xì)化規(guī)定，盡量在出臺(tái)前堵住可能存在的制度性漏洞。

　　最大阻力來(lái)自部門(mén)利益糾葛

　　對(duì)于推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，孫憲忠認(rèn)為，最大的阻力將來(lái)自于利益糾葛。一方面不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值極高，又直接牽涉?zhèn)�人經(jīng)濟(jì)利益，不排除有人對(duì)此登記采取抵觸態(tài)度。同時(shí)，目前不動(dòng)產(chǎn)登記又牽涉到不同的執(zhí)法部門(mén)，這些部門(mén)的相關(guān)隊(duì)伍是否合并、精簡(jiǎn)的安置問(wèn)題，都需先通過(guò)頂層設(shè)計(jì)定調(diào)。

　　基于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值高昂的特性，孫憲忠提出在制度推行中還要明確有關(guān)罰則，例如登記機(jī)關(guān)工作失誤導(dǎo)致誤登記對(duì)所有者權(quán)益造成損害，以及登記人員串通他人規(guī)避法律以權(quán)謀私，都應(yīng)該對(duì)如何處理、處罰加以限定。

　　□影響

　　1.是否是遏制腐敗的途徑？

　　仍需后續(xù)制度支持

　　此前有觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有“反腐”功能，將使一些官員不敢違規(guī)持有房產(chǎn)。

　　孫憲忠則認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記并不具有直接“反腐”功能，這并不是為了信息公開(kāi)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記雖然將是面向全民的，但其信息只能向特定的利益關(guān)系人公開(kāi)。而反腐只涉及官員群體，明顯屬于一個(gè)制度次生問(wèn)題，需要后續(xù)推出相關(guān)的官員財(cái)產(chǎn)公示制度。但有專(zhuān)家表示，這對(duì)于違規(guī)持有房產(chǎn)的公務(wù)員來(lái)說(shuō)仍有震懾作用。

　　2.對(duì)抑制房?jī)r(jià)會(huì)有何影響？

　　難對(duì)樓市有大影響

　　有專(zhuān)家表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將難以起到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。但亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓稱(chēng)，不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)，能逼出部分存量二手房，但不會(huì)對(duì)樓市供應(yīng)產(chǎn)生巨大的“傾向力”。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)是供給者與需求者間討價(jià)還價(jià)的過(guò)程，可以預(yù)見(jiàn)的是在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)過(guò)程中，剛需是主體，保值投資需求、投機(jī)需求將會(huì)大幅壓縮。未來(lái)房?jī)r(jià)是否上漲，則主要取決于供給。

　　3.為開(kāi)征房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備？

　　登記與征稅無(wú)聯(lián)系

　　此前有專(zhuān)家認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)及房屋價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估系統(tǒng)是房產(chǎn)稅全面開(kāi)征的兩大必要技術(shù)前提。目前一二線城市的房屋價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估系統(tǒng)在逐漸完善。如果不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)能夠建立，房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會(huì)明顯加速，也會(huì)促進(jìn)住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)這兩件業(yè)內(nèi)大事的推行。但對(duì)此，孫憲忠認(rèn)為，這三者均是孤立事件，并沒(méi)有必然聯(lián)系，其推行與推廣，也不存在什么因果關(guān)系。

　　4.個(gè)人信息是否會(huì)被泄露？

　　以人查房或仍被禁

　　不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)，會(huì)否造成個(gè)人信息泄露，也成為推進(jìn)工作的障礙。中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉此前接受京華時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，建立統(tǒng)一登記的難點(diǎn)在于涉及到個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)或者隱私，人們存在理解上的誤差，不愿意配合，這與國(guó)人“有財(cái)不外露”的觀念有關(guān),同時(shí)也存在個(gè)人財(cái)產(chǎn)信息泄露的危險(xiǎn)。但據(jù)多方報(bào)道顯示，即將在今年6月出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記條例，以人查房或仍被嚴(yán)格禁止。