騰訊財經(jīng) 王昕 發(fā)自北京
位于北京南三環(huán)天宮院區(qū)域的住總萬科橙項目“降價”入市,這個消息像扔在房地產(chǎn)市場上的一顆重磅炸彈,引爆了人們關于一線城市房價走勢的爭議。
房價“主降派”言之鑿鑿地說,從這個消息里聽到了房地產(chǎn)冰山破裂的“咔嚓”聲;“主漲派”則趁機鼓動趕緊買,三月之后市場即將回暖。
市場則呈現(xiàn)出了一個糾結的狀態(tài)。從價格來說,根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),截止到2014年2月的銷售情況來看,北京新建住宅價格環(huán)比上漲0.3%,二手房則環(huán)比持平。北京 二手房價格連續(xù)兩個月沒有漲,這還是自2012年市場恢復后的第一次。
而成交量也不容樂觀,根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù),北京住宅市場2月份成交量繼續(xù)下降環(huán)比下降了66.16%,跌幅居于全國第二位,僅次于南昌。中指院監(jiān)測的全國主要43個城市2月份成交量環(huán)比超八成下跌,同為一線城市的上海更是量價齊跌。
整體上看觀望情緒開始成為主流,但住總萬科橙項目甫一降價就引來了搶購潮。一期的333套房源已經(jīng)全部搶光,吸引了1140組客戶現(xiàn)場選房,從現(xiàn)場情況來看,只能用“火爆”二字來形容。
住總萬科橙項目降價何以如此引人注目?首先,萬科橙項目的位置屬于近兩年北京“剛性需求”購房人士比較青睞的地區(qū),而且交通便利,緊鄰地鐵四號線,對在中關村上班的上班族來說交通非常理想。從位置來說萬科橙項目并不在北京以前歷次降價中首當其沖的地段。
此次萬科橙項目罕見的以毛坯房出售,而非萬科一貫的精裝修房。北京萬科回應騰訊財經(jīng)稱,本批萬科橙的均價是21680元,這是北京市市住建委批復的價格。而毛坯房的方案也是住建委批復的唯一一套方案。“這不是公司行為,政府讓我們賣毛坯就賣毛坯,讓賣多少錢就多少錢。以前萬科的戰(zhàn)略一貫都是賣精裝房,但這次政府只批復了毛坯房。在北京這個市場上,企業(yè)沒有太多話語權。”
問到利潤,萬科很含糊的回答說跟以前“差不多”,即毛坯房以21680元/平方米的均價出售跟以前精裝修的利潤是差不多的。不過對比周邊房源以及萬科原本預計的2.6萬元/平方米價格,即使扣去精裝修的價格,還是要比預期低3000元/平方米。
幾乎在萬科新盤降價的同時,保利地產(chǎn)在廣州的三個項目同時推出一成首付優(yōu)惠活動。首付分期是恒大首創(chuàng),不是新鮮的促銷手段,但在這個時間點上由“不差錢”的保利地產(chǎn)在廣州推出,背后的原因就耐人尋味了。
這是否意味著從杭州等二線城市刮來的樓市降價之風已經(jīng)到了北京等一線城市呢?
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為,真正的房價降價有三個指標:一線城市的中心區(qū)出現(xiàn)大房企降價程度超過30%,肯定是房價拐點的信號;出現(xiàn)大房企倒閉,或者被兼并或者收購了,也很危險;中型房企不斷倒閉、破產(chǎn)。
謝逸楓說:“如果這三個情形信號都沒有出現(xiàn),只不過是600多個城市出現(xiàn)個別樓盤降價促銷。全國2.4萬家房企,有2家小房企出現(xiàn)資金鏈斷裂,那就不是真正的拐點或者崩盤,F(xiàn)在是因為定價過高,民間資本借債風險過大,資金鏈出現(xiàn)斷裂!
謝逸楓認為,今年開年北京成交量不好與保障房建設和共有產(chǎn)權房的入市有關。根據(jù)政策,共有產(chǎn)權房中“北京模式”保障范圍比其它試點城市更廣,只要符合限購條件即可申請,個人自始擁有全部產(chǎn)權,房源定價參考周邊同類房源低30%。這也就是北京房地產(chǎn)市場近來火熱的“自住型商品房”。
一部分需求轉向了保障房和共有產(chǎn)權房,而共有產(chǎn)權房與周邊房源的差價也導致更多的購買方調整心理預期,并持觀望態(tài)度。
在未來一線城市房地產(chǎn)走勢上,各方觀點并不統(tǒng)一。謝逸楓認為三月之后房地產(chǎn)市場會逐漸回暖,因為三月后國家對房地產(chǎn)市場的政策已經(jīng)明朗,另外一線城市的供應量還是偏緊,2013年土地出讓的紅火也必然會傳到到樓市上。
而北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉則沒那么樂觀。他認為,與三四線城市樓市的風雨飄搖相比,一二線城市體現(xiàn)出了更可怕的調整跡象。從市場現(xiàn)象看,杭州、南京等二線城市的小部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了價格調整。一線城市也出現(xiàn)了局部價格停滯。
張大偉認為,“從目前來看,一線城市和大部分二線城市價格很難出現(xiàn)調整。但是,這是建立在購房者信心依然剛性的基礎上。因此,一旦因為信貸等因素出現(xiàn)普遍觀望,出現(xiàn)2008年、2011年的調整并非完全沒有可能。”
“從春節(jié)過后這一個多月時間看,當前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。在信貸收緊、兩會言論、自住房供應等多方因素的沖擊下,供需雙方的市場預判已經(jīng)出現(xiàn)轉向,購房者觀望情緒增多,而房企“讓利跑量”心理漸占上風,供需格局已經(jīng)悄然生變。”
他認為,2013年全國一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高,達到了5127億元,土地價格也創(chuàng)紀錄,這種情況下企業(yè)負債明顯提高。如果市場不景氣,房企也必須供應增加。而一、二線城市的需求并不剛性,相比三四線城市不僅價格處于高位,大部分購房者都是借助貸款等信貸工具,一旦信貸收緊,需求可能會明顯萎縮。
而房企對銷售業(yè)績的需要可能導致一二線市場跑量更重要。相比三四線城市中小房企扎堆,一線城市的企業(yè)大部分都是上市房企,對業(yè)績的要求更高,一旦沒有銷售量,股價就可能會出現(xiàn)暴跌。這些因素的存在導致了一二線城市的變化可能會出乎市場的預料。
不管專家如何預測,購房者們的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生改變。以兩位無房者和有房者的糾結為例:五年前就有了在北京買房想法的外地人張女士曾經(jīng)跑遍了全北京的房源,但今年開始得知北京周邊的河北等地房價已經(jīng)開始降價,本來已經(jīng)決定在燕郊買房的張女士猶豫了起來,決定還是等等看。
另一方面,北京本地人劉小姐在西南二環(huán)有一套自己的房產(chǎn),幾年沒關注過房價變化的她在2013年曾去打聽了一下價格,發(fā)現(xiàn)自己的那套房產(chǎn)已經(jīng)貴到令人咋舌的程度。今年劉小姐卻開始焦慮起來,杭州等地樓盤降價的消息讓她擔心這股降價潮會不會波及到自己的房產(chǎn)。“反正,再怎么也降不到二環(huán)吧?”她安慰自己。