地方政府調(diào)研 炒房暗潮備戰(zhàn)

　　地產(chǎn)商促銷變現(xiàn) 投機(jī)客欲賭地方放松調(diào)控

　　龍飛

　　進(jìn)入4月，樓市依然迷霧重重。一方面總體成交量依舊沒有起色，部分城市“打折、墊首付”現(xiàn)象涌現(xiàn)；另一方面，已公布銷售數(shù)據(jù)的大開發(fā)商銷售量依然堅(jiān)挺，同時(shí)各地紛紛傳言限購政策放松。

　　而受限購影響的投資資金正蠢蠢欲動(dòng)，大有搶跑限購開閘之勢。

　　全國成交依然低迷

　　4月16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度商品房銷售面積2.01億平方米，銷售額1.33億元，同比稍微下降3.8%和5.2%。其中住宅銷售面積、銷售金額分別下降5.7%和7.7%。這是今年連續(xù)3個(gè)月雙雙出現(xiàn)負(fù)增長。與此同時(shí)，商品房待售面積達(dá)5.2億平方米，同比又增加了3000萬平方米。而且今年前3個(gè)月呈現(xiàn)普跌現(xiàn)象，曾被認(rèn)為成交堅(jiān)挺的一線城市同樣未能幸免。

　　廣發(fā)證券監(jiān)控全國44個(gè)城市的成交量顯示，3月份一線城市成交規(guī)模同比下降38.7%，二線城市同比下滑37.3%；三線城市反而相對較好，僅同比下降18.8%。

　　此前市場一度判斷今年一季度銷售量下降，主要受春節(jié)假期因素，以及去年3月銷售基數(shù)過大因素的影響。進(jìn)入四五月后，情況應(yīng)該會(huì)有所改善。

　　但4月第一周受清明假期的影響，銷售依然沒有起色；而4月7日至4月13日繼續(xù)冷清。中銀國際證券的研究報(bào)告顯示，4月第二個(gè)星期17個(gè)重點(diǎn)城市合計(jì)成交面積230.4萬平方米，環(huán)比下降9.6%。

　　成交清淡之際，各地開發(fā)商的促銷手段開始升溫。今年一季度廣州全市一手住宅共網(wǎng)簽16194套，同比大跌40%。隨之而來是各種類型的促銷手段，其中“零首付”“墊首付”等促銷最為普遍，例如某大型房企旗下的三個(gè)樓盤高調(diào)宣布“首期分期付款”，最近更加上“免契稅”等促銷。

　　截至4月中旬，廣州已有超過20個(gè)樓盤推出了類似活動(dòng)，部分項(xiàng)目購房者只需交5萬元定金，首期一年內(nèi)交齊即可，甚至可以寬限至2年。

　　有開發(fā)商的銷售總監(jiān)向記者表示，這類措施比之直接打折、降價(jià)效果更為明顯，而且對剛需購房客的幫助更大，因此越來越多的開發(fā)商加入這一元素。在其看來，現(xiàn)在的市場狀況，“并非樓市掉頭向下的信號(hào)，更像是下一波樓市上漲的筑基�！�

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年3月，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽6164套，環(huán)比上漲37.3%，同比下跌43.8%；但價(jià)格方面卻顯示，3月網(wǎng)簽均價(jià)為1.55萬元/平方米，環(huán)比上漲19%，同比上漲6%。

　　保利地產(chǎn)首席研究員吳定金表示，這恰好說明了市場對促銷的反應(yīng)敏感，樓價(jià)略微促銷就有成交迅速跟上，表明樓市遠(yuǎn)未到“拐點(diǎn)”。一方面，多數(shù)房企資金鏈較為穩(wěn)定，缺乏降價(jià)實(shí)際動(dòng)力；另一方面地價(jià)上漲與開發(fā)成本加大的背景下，降價(jià)往往意味著利潤減少，開發(fā)商還遠(yuǎn)未到“以價(jià)換量”的時(shí)候。

　　廣州開發(fā)商之所以還能處變不驚，與市場供求情況分不開。戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，盡管一季度樓市成交量同比下跌，但廣州樓市的供需比約為1∶1.5，也就是開發(fā)商每新推出2套房子，都有3套房子成交(消化存量房)。

　　但一些供大于求的城市，降價(jià)走量就變得勢在必行。4月初浙江華元房產(chǎn)集團(tuán)就高調(diào)宣布，該公司在杭州三個(gè)樓盤共160套房源將全面降價(jià)清盤，其中美林公館項(xiàng)目折扣低至6.8折。這家浙江本土企業(yè)對降價(jià)并不諱言，公開宣布旗下項(xiàng)目4月10日開始全面下調(diào)。

　　有開發(fā)商向記者表示，杭州部分區(qū)域到了必須大聲吆喝“降價(jià)”才能拉動(dòng)銷售的階段�！吨袊�經(jīng)營報(bào)》記者此前曾報(bào)道，3月20日杭州蕭山區(qū)域的開元名郡就突然降價(jià)10%~20%，但即便如此該項(xiàng)目170套特價(jià)單位，一個(gè)禮拜成交不到50%。

　　無獨(dú)有偶，金昌集團(tuán)在蕭山的項(xiàng)目目前售價(jià)為1.9萬元/平方米，但其樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.5萬元/平方米。

　　而且一些開發(fā)商向記者表示，即便以如此價(jià)格入市，一些區(qū)域也存在賣不出去的問題。杭州臨平新城前兩年開盤價(jià)曾一度達(dá)到1.4萬元/平方米，到了今年價(jià)格已經(jīng)低于1萬元/平方米，“購房者的信心都已經(jīng)散失”，有當(dāng)?shù)亻_發(fā)商向記者表示。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年一季度杭州主城區(qū)商品房成交套數(shù)為5276套，創(chuàng)下三年新低。而3月底杭州官網(wǎng)調(diào)整數(shù)據(jù)，將杭州可售住宅數(shù)量由11.3萬套調(diào)整為7.47萬套，到4月增至7.6萬套。即使不考慮現(xiàn)在的銷售速度，以杭州近5年年最大銷售量計(jì)算，杭州樓市還需要花上13個(gè)月才能清空庫存。

　　地方政府放松調(diào)控壓力加大

　　“那我干脆不賣了。”某杭州的開發(fā)商向記者表示，他們3月就已經(jīng)可以取得預(yù)售許可。但鑒于市場環(huán)境，干脆按兵不動(dòng)�！艾F(xiàn)在要賣，必須要與周邊項(xiàng)目打價(jià)格戰(zhàn)。”該人士表示，而有些競爭者是“借了高利率資金”運(yùn)作的，他們必須迅速回籠資金。

　　更重要的是，他們認(rèn)為，按現(xiàn)在的市場情況發(fā)展，地方政府必須放松調(diào)控政策�！拔覀�3月份與監(jiān)管層開會(huì)時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)就表示正在研究相關(guān)政策。”上述人士說。

　　據(jù)了解，杭州房管部門早在3月中，以及4月初就分別與開發(fā)商舉行了閉門會(huì)議。討論的主題，除了樓市現(xiàn)狀外就是放松調(diào)控的時(shí)機(jī)。兩會(huì)期間，針對房地產(chǎn)行業(yè)中央提出了“雙向調(diào)控”的思路，“分類調(diào)控、分城調(diào)控，不再一刀切”。而杭州市市長張鴻銘此前就表示，將根據(jù)國家政策，進(jìn)一步釋放自主型和改善型住房的剛性需求。因?yàn)檫@直接影響政府的土地出讓收入。

　　記者了解到，有意調(diào)整限購政策的并非僅僅杭州一地，包括江西、福建等區(qū)域都開始了密集調(diào)研。廣發(fā)證券的分析師也認(rèn)為政策面將隨著基本面的變化而變化，如果市場銷售依舊維持在低位運(yùn)行，地方放松調(diào)控的壓力將會(huì)越來越大。

　　但直至目前，上海、北京等一線城市房管部門依然強(qiáng)調(diào)維持調(diào)控不變，而其他城市也沒有出現(xiàn)正式放寬調(diào)控的消息�！皩�(shí)際上現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控的權(quán)力已經(jīng)上移到中央�！比A南一位住建部門的官員向記者表示，在中央沒有授意的情況下，地方政府不敢擅自出臺(tái)措施。

　　在這一時(shí)間差下，會(huì)否有開發(fā)商率先頂不住，割肉降價(jià)？從目前情況而言，大型開發(fā)商似乎并沒有陷入困境。

　　中銀國際關(guān)注的27家上市地產(chǎn)公司中，有21家公布今年3月的銷售數(shù)據(jù)，顯示3月銷售額環(huán)比上升了35.77%，一季度累計(jì)銷售額同比只下降了1.4%。業(yè)內(nèi)人士表示2013年一季度是近年樓市銷售最為暢旺的節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商累計(jì)銷售額同比只下降不到2%，這對他們沒有任何壓力。

　　事實(shí)上如果翻開大型房企2013年年報(bào)，大部分開發(fā)商今年都已經(jīng)調(diào)低銷售增速，萬科、碧桂園、龍湖等地產(chǎn)商都將增速確定在20%以內(nèi)，大部分開發(fā)商均表示，去化率成為了開發(fā)商最為關(guān)注的銷售數(shù)據(jù)。按世聯(lián)地產(chǎn)的研究統(tǒng)計(jì)，今年行業(yè)的整體供給面積會(huì)增加10%。但需求情況如何卻有待市場檢驗(yàn)，因此去化成為了大型開發(fā)商最關(guān)注的數(shù)據(jù)。

　　“如果政府現(xiàn)在放開限購政策，肯定有一波快速上漲�！币晃坏禺a(chǎn)中介的區(qū)域負(fù)責(zé)人向記者表示，在限購政策出臺(tái)前，有樓市投資者會(huì)直接放一筆錢在中介公司，只要有好房源，第一時(shí)間定。限購政策出臺(tái)后，這類“炒房客”日益減少，“但最近半個(gè)月，我們公司類似的資金突然增多。”上述總部在廣州的中介負(fù)責(zé)人表示。