賭局下的房地產(chǎn)爛尾重重。（本報(bào)記者 王玨磊 攝）

　　溫州地產(chǎn)賭局殘留爛尾樓：民間借貸危機(jī)讓債權(quán)人急抽資金，高度依賴民間借貸的企業(yè)主資金鏈就此斷裂

　　本報(bào)記者 王玨磊 發(fā)自浙江溫州

　　僅憑少量自有資金，便投身房地產(chǎn)開發(fā)，借高利貸輾轉(zhuǎn)騰挪，期望以房產(chǎn)的高回報(bào)來(lái)償付高額利息，原本是不少溫州商人的大膽賭局。然而，在地產(chǎn)調(diào)控和民間借貸紛紛抽貸的雙重打擊下，這樣的賭局越來(lái)越少有贏面。溫商陳岳西便賭輸了這一局，情急之下卷款“跑路”，留下2011年以來(lái)溫州“第一爛尾樓”，和多達(dá)13億元的債務(wù)。

　　購(gòu)房者收房落空

　　溫州市平陽(yáng)縣的鰲江鎮(zhèn)，是個(gè)典型的浙省富庶小鎮(zhèn)。街市斑斕喧擾，車行如梭。記者步至鎮(zhèn)中心的新河橋，眼前赫然躍入一幅巨大的房產(chǎn)廣告牌：“鰲江中央，繁華之上”，指的便是背后的在建樓盤—泰宇花園。然而，廣告牌的后面卻并不繁華。三幢鶴立雞群的高層建筑雖已成型，但卻明顯處于停工狀態(tài)，沒有工人勞作的身影。

　　走進(jìn)圍墻，近處察看，地上建筑垃圾狼藉，路旁雜草沒膝。已結(jié)構(gòu)封頂?shù)?、5、6號(hào)樓門洞、窗洞豁開，尚未安玻璃。地下車庫(kù)已被雨水淹沒，漆黑一片。旁側(cè)，1、2、3號(hào)樓僅打下一些樁基，其間也積水甚深，雜草竟有半人高。一架大吊車兀自橫在中央，了無(wú)生氣。

　　“前年底就停工了，現(xiàn)在就是些買了房的業(yè)主常來(lái)看看，每天一兩個(gè)。半月前，來(lái)得比較多，有兩三百人，走上去看看自己的房子�！币晃豢撮T的大爺告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　這個(gè)原本熱銷的樓盤，由于開發(fā)商泰宇房開老板陳岳西卷了4億預(yù)售款“跑路”，留下約13億元的債務(wù)和500多戶未能準(zhǔn)時(shí)收房的購(gòu)房者，遂成2011年以來(lái)溫州“第一爛尾樓”。

　　泰宇花苑售樓處位于數(shù)十米之外的新河南路，1月12日中午時(shí)分，售樓處卷簾門緊閉，透過落地窗向內(nèi)窺視，茶幾上一只煙灰缸內(nèi)，撳著一個(gè)煙頭，稍顯人氣。這里一度是政府為泰宇花苑設(shè)立的工作協(xié)調(diào)小組駐扎地，目前小組主要活動(dòng)已移至世貿(mào)大樓。

　　眼下，圍繞著泰宇花苑的糾紛仍在持續(xù)發(fā)酵中。2012年年底幾天，泰宇花苑的業(yè)主們幾乎每天都出現(xiàn)在建陽(yáng)平陽(yáng)支行門口，散發(fā)材料稱，500多名業(yè)主自2009年5月4日起陸續(xù)購(gòu)買的住房，但樓盤無(wú)法按照售房合同于2012年8月31日如期交房，購(gòu)房夢(mèng)想成為泡影。

　　“我買房是給兒子2012年結(jié)婚用的，房子交不了，兒子婚事只能拖著。我經(jīng)常到樓盤來(lái)看看有沒有動(dòng)工，每次都失望。實(shí)在不行，我們只能搞維權(quán)活動(dòng)�！碧┯罨ㄔ窐I(yè)主陳平（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)表示。

　　在泰宇花苑現(xiàn)場(chǎng)，記者巧遇一位業(yè)主周洋（化名）。他住附近，也時(shí)常來(lái)看看有無(wú)動(dòng)工跡象。周洋是第一批購(gòu)房者，2009年以每平方米6000多元的價(jià)格，買了一套140余平方米的房子，每月按揭貸款3000多元�！氨緛�(lái)是8月31日交房的，但8月底的時(shí)候知道交不了，也沒有正式通知。只能維權(quán)唄。到現(xiàn)在開了三次業(yè)主大會(huì)，也就是統(tǒng)一一下意見，選代表維權(quán)。每一棟樓選了棟長(zhǎng)，每個(gè)單元選了單元長(zhǎng)，共二三十個(gè)業(yè)主代表。前不久，就跟建行有一次維權(quán)活動(dòng)�！敝苎蟾嬖V時(shí)代周報(bào)。

　　“聽說(shuō)3月底會(huì)重新開工。如果沒開工的話，業(yè)主還要繼續(xù)活動(dòng)�！敝苎蠓Q。

　　“爛尾”重傷債權(quán)人

　　業(yè)主并非唯一受傷者。上海安信信托有限公司和中國(guó)建設(shè)銀行，以及一些自然債權(quán)人，也是“爛尾”事件的直接受害者。而這背后，是一個(gè)典型的溫州商人冒險(xiǎn)失敗的故事。

　　出生于1953年的陳岳西，1999年與金云城、金彩云共同設(shè)立了泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（泰宇房開），注冊(cè)資金1億元，陳岳西出資90%，為公司實(shí)際控制人。此外，陳岳西還擁有另兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司：四川泰豐和衡陽(yáng)泰宇。

　　位于鰲江中心地帶的泰宇花苑，是當(dāng)?shù)氐呐f城改造項(xiàng)目。該地塊總用地面積41400平方米，有兩本土地證。2002年，陳岳西拍下其中一塊土地，2006年辦理完土地證。此后，陳將土地抵押給建行溫州分行，貸得1.5億元。

　　陳岳西還通過民間借貸募集資金，用于泰宇花苑的開發(fā)。根據(jù)自然債權(quán)人自救小組的事后統(tǒng)計(jì)，民間借貸數(shù)額在4.9億左右。據(jù)記者推算，根據(jù)高利貸“利滾利”的性質(zhì)，此非最初本金數(shù)額，而是繁復(fù)計(jì)算后，至今剩下的欠款�！皳�(jù)說(shuō)陳岳西跑路之前，已經(jīng)還了七個(gè)億的高利貸。他借的利息非常高，九分利都借過�！币晃蝗粤羰毓さ氐氖┕し綔刂萁ㄔO(shè)工作人員告訴時(shí)代周報(bào)。

　　2011年4月，陳又將拍下的該項(xiàng)目另一塊地的土地使用權(quán)以第一順位抵押給上海安信信托，將前述地塊的使用權(quán)以第二順位抵押給安信信托，由安信方面為泰宇花苑發(fā)行“溫州泰宇花苑項(xiàng)目開發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃”，發(fā)行規(guī)模4億，為期兩年，根據(jù)投資金額的不同，預(yù)期年收益率在10%-11.8%。

　　其時(shí)，這兩塊地估值已達(dá)11.5億，而此前，兩塊地的評(píng)估價(jià)僅為3.69億。評(píng)估價(jià)抬高的理由是“土地使用權(quán)升值”，到2011年，這兩塊地價(jià)顯然已今非昔比。

　　除了土地之外，安信-泰宇項(xiàng)目接受了陳岳西持有的“泰宇花苑”項(xiàng)目公司90%的股權(quán)質(zhì)押，并辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證，作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔(dān)保。

　　根據(jù)信托項(xiàng)目計(jì)劃書，4億資金中有2億元用于調(diào)整泰宇房開的債務(wù)結(jié)構(gòu)，有8000萬(wàn)用于歸還建行貸款，1.2億用于償還部分民間借貸及工程款。另外2億用于土建、外墻、內(nèi)裝修、設(shè)備安裝及小區(qū)配套等項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)。

　　其時(shí)，安信信托分析認(rèn)為，這是一個(gè)不錯(cuò)的項(xiàng)目。泰宇花苑剩余可售住宅、商業(yè)和車庫(kù)全部預(yù)售后，估計(jì)銷售收入達(dá)18.3億元，信托期間可實(shí)現(xiàn)稅后現(xiàn)金流入約12億元。同時(shí)，確保信托本息償還的住宅與商業(yè)售價(jià)為5484元/平方米，在市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上分別折價(jià)59%與86%，安全邊際較高。而土地也是超值3倍以上的抵押，抵押物充足。

　　2012年1月，安信信托發(fā)布管理報(bào)告稱，4億元已經(jīng)匯入泰宇房開的貸款賬戶。

　　實(shí)際上，2011年底，泰宇花苑項(xiàng)目已完全停工。繼2009年4、6號(hào)樓開盤后，2012年1月22日，5號(hào)樓也開始銷售，由于遭遇房產(chǎn)調(diào)控，擬售均價(jià)為11160元/平方米，明顯低于開發(fā)商最早計(jì)劃的13500元/平方米。至去年底，這幢樓的158套房屋，售出不足半數(shù)。

　　更驚人的是，去年7月1日，陳岳西已攜帶從預(yù)售賬戶中提取的4億元，由上海浦東出境。坊間傳說(shuō)，他去了美國(guó)，持的是旅游簽證。

　　地產(chǎn)商的危險(xiǎn)賭局

　　數(shù)月前，陳岳西通過媒體自陳，是民間借貸的危機(jī)和房產(chǎn)調(diào)控的大背景造就了他的困境。2011年溫州民間借貸危機(jī)爆發(fā)，使“高利貸的大門堵起來(lái)”，建行也抽其資金，導(dǎo)致工地停工。而政府部門的拖拉又讓他遲遲拿不到5號(hào)樓的預(yù)售證，“有市場(chǎng)的時(shí)候不給我們賣，后來(lái)市場(chǎng)沒了，房子也賣不了，幾個(gè)億都賣不了�！卞e(cuò)失良機(jī)，資金鏈斷裂，他只能跑路。

　　蹊蹺的是，在房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金進(jìn)行封閉管理的情況下，陳岳西如何能席卷4億跑路？所謂封閉管理，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在發(fā)放開發(fā)貸款的商業(yè)銀行開立專門的資金賬戶，特定項(xiàng)目所有預(yù)售資金要全部納入這個(gè)賬戶，優(yōu)先用于本項(xiàng)目的建設(shè)投資，企業(yè)需向銀行提出申請(qǐng)獲準(zhǔn)后方能使用，這種賬戶不能提取現(xiàn)金。

　　平陽(yáng)政府證實(shí)了預(yù)售款被提走一事，但并未說(shuō)明過程。

　　“要么是利用銀行系統(tǒng)的疏漏，要么就是用其他變相的違法方法。銀行對(duì)資金賬戶首先有一般的審查責(zé)任，要有票證、相關(guān)合同，款項(xiàng)才能出去，而涉及土地、房產(chǎn)的資金賬戶，更是有特殊的監(jiān)管責(zé)任，能拿出來(lái)確實(shí)很奇怪。”上海律師杜躍平對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

　　陳平也告訴時(shí)代周報(bào)：“陳岳西如何拿錢逃走，我們實(shí)在想不通，官方也解釋不清，含含糊糊。我們可以不管這事，但房子要給我們，要有時(shí)間表，不能無(wú)限拖下去。購(gòu)房者里面有些人是炒房的，他們更著急，溫州房?jī)r(jià)一直在跌，而且溫州人很講究風(fēng)水，認(rèn)為‘爛尾樓’風(fēng)水不好，難轉(zhuǎn)手。”

　　隨著安信信托的泰宇項(xiàng)目4月底到期，安信信托也即將面臨償付客戶。陳岳西的跑路，讓這個(gè)泰宇的“大債主”也陷入了深度焦慮。

　　陳岳西留下的“洞”不止于此。據(jù)透露，截至去年9月，泰宇房開欠稅總計(jì)887萬(wàn)元，拖欠施工單位約3300萬(wàn)元工程款。

　　“欠工程款不止這個(gè)數(shù)�！爆F(xiàn)場(chǎng)留守的溫州建設(shè)工作人員告訴時(shí)代周報(bào)，但具體數(shù)字他不清楚�！拔覀冞�給他墊了兩塊地的保證金，共2700萬(wàn)元�！�

　　去年8月，平陽(yáng)縣政府成立了泰宇花苑工作協(xié)調(diào)小組，由平陽(yáng)縣政法委副書記葉永武擔(dān)任組長(zhǎng)。去年12月底，當(dāng)?shù)赜殖闪⒘颂┯罨ㄔ饭ぷ魈幹眯〗M。據(jù)小組估算，陳岳西留下的債務(wù)共約13億元。

　　據(jù)記者了解，已封頂?shù)娜�幢樓，工程造價(jià)共2億多元。而占用的兩塊地，此前估值僅3.69億，陳岳西拿地價(jià)格與此不會(huì)相去太遠(yuǎn)。泰宇花苑總投資不過五六億元，何以留下13億元的巨額債務(wù)？

　　“可能是因?yàn)殛愒牢髯杂匈Y金太少，大部分依賴融資。這在溫州房地產(chǎn)商中是一種比較普遍的模式，自有資金不多，就看膽量。膽大者迅速在民間融資，借高利貸去投標(biāo)。中標(biāo)后，稍加開發(fā)，便可收一部分定金。如果他資金寬裕點(diǎn)，可以償還部分原始債主，如不寬裕，還可讓債主投股，期待地產(chǎn)高回報(bào)來(lái)償付利息。這種模式在樓市熱的時(shí)候，說(shuō)不定也能走出來(lái)，但一旦遭遇地產(chǎn)調(diào)控，收緊房地產(chǎn)資金，就會(huì)出現(xiàn)問題�！睖刂葜行∑髽I(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文對(duì)時(shí)代周報(bào)分析。

　　周德文稱，2011年爆發(fā)的溫州民間借貸危機(jī)，債權(quán)人普遍恐慌，急抽資金，使一些高度依賴民間借貸的企業(yè)主難以“借新償舊”，資金鏈就此斷裂�！叭ツ晟习肽晡揖驼f(shuō)，下半年以來(lái)會(huì)有一批中小房地產(chǎn)商倒閉，陳岳西事件就印證了我的預(yù)言。今年上半年，地產(chǎn)商倒閉潮還會(huì)持續(xù)�！�

　　溫州商人楊利生也告訴時(shí)代周報(bào)：“我之前也做過小型地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)在不干了。我在反思溫州商人的特性，太喜歡賭，尤嗜豪賭。他們的想法是，撐死膽大的，餓死膽小的。做生意確需賭一把，但要有界限。溫州沒限度的商人多了，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的時(shí)候尚可生存，甚至能賺大錢，形勢(shì)一不好，就出問題�！�

　　金改難扼悲劇上演

　　面對(duì)泰宇花苑的“爛尾”困局，處置小組設(shè)計(jì)了兩套方案：一是進(jìn)入破產(chǎn)清算，二是續(xù)建剩余項(xiàng)目。小組更傾向于后者，希望建行、安信信托以及自然債權(quán)人能出資續(xù)建后期未完工項(xiàng)目，出售后以盈利償債。

　　據(jù)處置小組計(jì)算，若走破產(chǎn)清算程序，眼下只剩7萬(wàn)平方米左右的樓層面積，即便按樓盤價(jià)13000元/平方米測(cè)算，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。而若續(xù)資再建1、2、3號(hào)樓，售后項(xiàng)目收益預(yù)計(jì)為9.2億元，資金缺口則略小，在3.8億-4.8億元。但也存在房?jī)r(jià)不穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。而售樓產(chǎn)生的收入，首先償還安信信托4億元以及建行7000萬(wàn)元的貸款，最后償還自然債權(quán)人。由于仍然不能完全償債，處置小組希望安信對(duì)4億元的利息考慮適當(dāng)減免。

　　但由于安信信托的客戶不愿放棄利息，按此原則擬定的《框架協(xié)議》并未獲安信明確答復(fù)。在多方設(shè)想中于3月底前對(duì)4、5、6號(hào)樓復(fù)工的計(jì)劃，遭遇變數(shù)。去年12月，安信信托在上海提起訴訟�！奥犝f(shuō)安信首先想把5號(hào)樓剩下的70多套房賣掉，這樣可以拿到1個(gè)多億，然后再拍賣土地。但業(yè)主們當(dāng)然會(huì)有想法，把樓盤的肥肉割走了，誰(shuí)還來(lái)續(xù)資重建��？”周洋告訴時(shí)代周報(bào)。

　　將4、5、6三幢樓徹底完工，還需5000萬(wàn)元。據(jù)了解，安信提起的訴訟，近日以庭外和解判處。

　　“我覺得能解決一些問題，但效果不是太大。溫州人想掙大錢、掙快錢的投機(jī)心態(tài)，很容易產(chǎn)生金融泡沫、房地產(chǎn)泡沫，如果監(jiān)管不到位，就很容易出事。首先還是要加強(qiáng)監(jiān)管，此外也要規(guī)范民間借貸，但不能猛地把韁繩拉死，一下子收得太快。我覺得長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還是要逐步收緊韁繩，應(yīng)該在法制的條件下、在正常監(jiān)管的條件下來(lái)搞活經(jīng)濟(jì)，不能胡來(lái)。”賀陽(yáng)表示。

　　周德文對(duì)此也不太樂觀：“金改將近一年來(lái)，目前并沒有取得什么突破，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)都沒產(chǎn)生什么實(shí)際的支持，更何況是處于嚴(yán)控下的房地產(chǎn)業(yè)？金改更主要是著眼于解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)的困難，而不是房地產(chǎn)業(yè)。在一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)的融資難仍將持續(xù)�！�