作為全國房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行最嚴厲的城市，北京的房價同比漲幅卻領(lǐng)漲全國。國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，6月份北京商品住宅價格同比漲幅高達16.7%，居全國之首。對此，接受證券時報記者采訪的權(quán)威人士指出，北京樓市調(diào)控面臨四大困局，不從根本上改革制度，只關(guān)注房價本身的高低并沒有意義，政府應(yīng)該淡化房價調(diào)控目標、更加關(guān)注市場監(jiān)管和保障房等中長期制度的建立問題。

　　困局之一：

　　房價“穩(wěn)定”標準之惑

　　今年3月份出臺的北京版“國五條”細則中明確，今年北京房價控制目標是全市新建商品住房價格與2012年相比保持穩(wěn)定。

　　與大多數(shù)城市的房價調(diào)控目標是房價漲幅不超過GDP增速或城市居民人均可支配收入的漲幅相比，北京的“保持穩(wěn)定”看起來更加嚴苛，但細究起來又似乎操作空間更大。

　　房價“穩(wěn)定”的標準是什么，是否等同于“不漲”？還是需剔除某些因素后不漲也算穩(wěn)定？這個可剔除的因素又是什么？

　　對此，權(quán)威人士指出，房價調(diào)控目標的考核口徑至今沒有明確。單從新建商品住宅銷售價格指數(shù)來看，北京上半年同比漲幅已達16.7%，可以預(yù)見全年同比漲幅不會低于10%。北京房價指數(shù)漲幅已經(jīng)遠超預(yù)期。

　　既然房價指數(shù)本身“不漲”已經(jīng)無法實現(xiàn)，那么剔除某些因素后是否能夠“不漲”呢？在上述權(quán)威人士看來，與房價相關(guān)的因素包括CPI、GDP和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，而在今年的北京市政府工作報告中，對這三個指標提出的目標分別是增長4%、8%和7.5%。如果到年底，北京新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比增幅果真超過10%，上述三個指標的目標也基本實現(xiàn)，那就意味著無論剔除哪個因素，房價指數(shù)“穩(wěn)定”都是不可能的。

　　困局之二：

　　房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)失真

　　如果像上述按房價指數(shù)比，調(diào)控目標基本完不成。若是按成交均價比，能否達標呢？

　　此前，為控制商品房銷售價格，北京市住建委規(guī)定，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格的商品房項目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。這讓很多不愿降價的開發(fā)商將毛坯房改成了精裝修，并變相采用拆分裝修款的銷售方式。

　　以某樓盤為例，原來報建委申請預(yù)售證的是毛坯房，售價2萬元/平方米未獲準，改為精裝修項目后報1.9萬元/平方米通過了，但在實際銷售時購房人需同時簽兩個合同，一個是1.9萬元/平方米的毛坯房合同，一個是每平5000標準的精裝修合同。這樣，實際銷售價格漲到了2.4萬元/平方米，但在建委網(wǎng)站上查到的網(wǎng)簽價格是1.9萬元/平方米，而該數(shù)字將作為年底全市成交均價的統(tǒng)計范圍。

　　由于精裝修款不納入網(wǎng)簽范圍，又不能貸款，必須一次性交付，勢必加重購房人負擔。例如面積為100平米，2萬元/平的房子，30%首付是60萬元，精裝修是每平6000元，相當于又要給開發(fā)商60萬，首付變成了120萬，支付成本增加一倍。

　　對此，上述權(quán)威人士認為，這些樓盤通過精裝修變相漲價，將來統(tǒng)計出來的房價偏低，而購房人的實際成本卻增加不少，這種情況下的考核并不真實。但是對于這種變相漲價、推高房價、陰陽合同的行為，有關(guān)部門目前并沒有制止。“總購房成本增加對剛需來說是要命的，如果市場上的有錢人把剛需擠出，剩下的是否與調(diào)控初衷相悖呢？”該人士說。

　　另外，北京商品住宅成交均價至今尚未公布。該人士說，從信息公開和老百姓知情權(quán)的角度出發(fā)，該數(shù)據(jù)應(yīng)該盡早公布才有比較，而且半年過去了，在這個重要時間節(jié)點，也有必要讓大家知曉。不過，該人士認為，與其公布均價，還不如公布環(huán)線或區(qū)域均價漲幅更有說服力。

　　“去年2萬一平的房子在四環(huán)外，今年可能要到六環(huán)外才能找到這個價格的了，城區(qū)的房價一直在漲，如果把燕郊、香河等地區(qū)的房子也算進來，平均成交價格可能更低。”該人士說。

　　困局之三：限房價競地價

　　遠水不解近渴

　　除了在銷售環(huán)節(jié)控制價格，在土地出讓源頭也要加以控制。此前，記者了解到，北京市政府今年擬對300多公頃住宅用地試行“限房價、競地價”的出讓方式，下半年將開始落實，約占全年商品房用地供應(yīng)總量的45%。不過，眼看7月即將過去，這種出讓方式的地塊一宗都沒有推出。

　　對此，上述權(quán)威人士認為，如果這些土地能全部落實，將對樓市產(chǎn)生很大影響。但是從拿地到項目入市至少要一年時間，項目預(yù)售要到明年底，“限房價、競地價”項目對拉低今年全年的房價沒有影響。

　　在地王頻現(xiàn)的時期，政府部門推限價房用地的動力明顯不足。7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億元拿下朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)一宅地，樓面價高達4.4萬元/平米，成為北京單價新地王。而此前的7月3日懋源地產(chǎn)以17.7億元競得的豐臺區(qū)夏家胡同宅地，樓面價高達4.2萬元/平米，成為當時北京單價地王。時隔20天，北京單價地王又被刷新2次，大大增強了房價上漲預(yù)期。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至7月23日，北京市土地出讓金已近850億，其中經(jīng)營性用地土地出讓金達到820億元，同比上漲超過3倍。其中，居住類地塊平均樓面價上漲了45.2%。

　　該人士認為，土地價格降不下來，未來房價仍將上漲。

　　困局之四：北京有特殊性

　　房價漲仍有空間

　　回顧歷次全國房地產(chǎn)調(diào)控政策，北京都是落實執(zhí)行最嚴厲的。在嚴格的限購限貸政策下，北京樓市中的投資投機購房需求基本被抑制，剛需購房者成主流。但是，在投資投機需求被抑制的情況下，北京房價為什么還在上漲？這種剛需推動的房價上漲是否合理？

　　對此，上述權(quán)威人士認為，相對全國其他城市，北京具有特殊性，其就業(yè)機會多、教育醫(yī)療資源優(yōu)、消費服務(wù)水平高等特點吸引了全國各地的人群涌入，相對于北京的住房供應(yīng)量來說，這種來自全國的購房需求是無限。另外，北京要建世界城市，如果目標是達到紐約、倫敦、東京的水平，房價還有很大上漲空間。

　　“決定北京房價的不是北京居民平均收入，也不是全國平均收入水平，而是全國的高收入群體。他們對價格不敏感，承受能力高，并且有很多也是首次置業(yè)。”該人士說，在限購情況下，剛需推動房價上漲，說明房價上漲具有合理性，不是調(diào)控的問題，也不是政府的責(zé)任，是社會發(fā)展必經(jīng)階段�；蛟S正如華遠地產(chǎn)董事長任志強此前所說，不放開土地供應(yīng)，北京四環(huán)內(nèi)房價漲到10萬是可能的。

　　該人士認為，政府明知道房價要上漲還要去制定調(diào)控目標，給自己上緊箍咒，也顯示了政府的無奈。

　　破局之道：淡化調(diào)控目標

　　加強監(jiān)管和保障

　　高房價背后涉及土地制度、稅收問題、收入分配及貨幣政策等復(fù)雜因素，不從根本上改革制度，只關(guān)注房價本身的高低并沒有意義。上述權(quán)威人士認為，房價調(diào)控目標的制定并不科學(xué)，違背市場規(guī)律，政府最終的“數(shù)字游戲”也只是“自娛自樂”。

　　該人士認為，成熟的政府應(yīng)對市場上的各種聲音有鑒別力，避免被輿論綁架。同時，政府首先應(yīng)做好市場監(jiān)管，如對目前存在的變相漲價的精裝修合同進行嚴查，而不是睜一只眼閉一只眼。

　　另外，在長效機制建設(shè)方面，該人士建議建立階梯型住房消費模式，即先租差的，再租好的，先買差的，再買好的，而不是上來就一步到位，使需求一哄而上。該人士認為，租賃市場是真正的住房民生所在，可以買不起，但不能租不起。要保證百姓能租到房，同時保證租金平穩(wěn)。但是由于這幾年政府對租賃市場管理不力，導(dǎo)致中介違規(guī)越來越多，不但隨便解除合同，而且想漲價就漲價，把一些租客逼到買房市場，買房預(yù)期不斷看漲。

　　此外，在住房保障方面，該人士認為，政府有保障民生的責(zé)任，要滿足不同層次的住房需求，首先應(yīng)做好保障�！斑@需要政府的大量開支，而錢從哪出？”該人士認為，應(yīng)放開高端住宅市場，然后把這部分高稅收和土地出讓金用于保障房建設(shè)。除了保障資金問題，還有公平分配問題，不要讓保障房成為權(quán)力尋租腐敗的地方。對于保障形式，建議取消經(jīng)適房，只留公租房。同時，定期將不再符合公租房申請條件的退出，保證房源循環(huán)流動。