“土地實現流轉后也能產出黃金，”2013年3月，李克強總理在江蘇省常熟市的一個家庭農場調研時稱。隨著國務院“383”改革方案的公布，其中一系列對于土地市場的改革意見使嗅覺敏銳的信托搶了先機。

　　繼今年10月，中信信托公告成立首款土地流轉信托：“中信·農村土地承包經營權集合信托計劃 1301 期。日前，北京信托在安徽無錫推出其首款產品：北京信托·土地信托之無錫桃園村項目”，該項目采取“土地合作社”+“專業(yè)合 作社”的雙合作社設計。

　　“在土地流轉信托方面的試水是信托業(yè)回歸本源的體現。面對大資管時代其他金融機構的步步緊逼和制度紅利的消失，無論是土地信托還是家族信托，和產業(yè)緊密的結合已是一種必然趨勢�！睒I(yè)內人士看來，“信托公司在短期內還處在探索階段，待模式成熟之后有望成為信托公司的藍海。”

　　“土地流通的實質是‘財富的流動’，信托這種模式，使得原本僵化的土地，轉化為活躍可攜帶的資本，這也是土地信托的生命力所在。農村土地制度的僵化亟待改革，而信托財產隔離的制度功能實現土地歸集，使農民成為土地財產的所有者并由專業(yè)機構和人才來經營土地，這將有利于實現農業(yè)現代化，并推進城鎮(zhèn)化的進程�！毙磐袠I(yè)人士告訴時代周報記者。

　　機構搶灘

　　所謂土地流轉信托通常是將農用地的土地承包經營權、集體建設用地使用權以及宅基地使用權等農村土地使用權作為信托財產，委托給信托公司進行經營管理，并實現土地受益權的標準化和憑證化，農民憑證定期領取收益，其目的是實現農村土地流轉。

　　早在2010年，中糧信托便低調地借助集團優(yōu)勢積極布局土地流轉。當時中糧信托利用信托財產隔離的制度功能，為龍江銀行對農民專業(yè)合作社貸款設計了土地承包經營權信托和魚塘承包權信托，并利用信托受益權質押為合作社貸款提供擔保，為信托介入農村金融提供范例。

　　但這一模式并未被其他信托公司復制。直到今年10月，信托龍頭中信信托拿下國內土地經營權流轉信托計劃第一單。據了解，中信信托這款名為“中信？？農村土地承包經營權集合信托計劃1301期”的土地信托計劃，于10月10日正式成立，信托期限為12年。試點地為安徽宿州橋區(qū)，可流轉面積達5400畝。 該項目的土地實現流轉后，中信信托也采取了引入第三方企業(yè)開展經營管理的模式，其選定的合作對象為安徽帝元。

　　中信信托方面表示，要保障農民持續(xù)性分享土地級差收益和土地市場化成果，讓農民通過漸進性、持續(xù)性、可發(fā)展的方式，獲得土地級差收益，享受土地增值收益，分享市場化的成果。

　　落實到該款產品，則是農民除了地租收益外，還將分享土地增值收益。

　　“在宿州項目落地后，土地流轉信托模式受到了諸多地方政府的關注，并表達出了強烈的合作意向，而中信信托短期內也還將有多個土地流轉項目密集成立�！� 中信信托內部人士告訴時代周報記者。

　　11月7日，北京信托在安徽無錫推出其首款產品：北京信托·土地信托之無錫桃園村項目”，該項目采取“土地合作社”+“專業(yè)合作社”的雙合作社設計。據了解，2012年北京信托便成立相關工作組，在北京、江蘇、東北、河北等地推進土地信托工作，預計今年流轉土地面積將達3萬畝左右。

　　安信信托表示，該公司有意配合國家相關改革政策，將土地流轉信托作為下一步戰(zhàn)略轉型的立足點，以上海為中心，積極向江浙滬一帶進行試點。此外，華寶信托已立項研究如何將信托與城鎮(zhèn)化、土地流轉、養(yǎng)老產業(yè)相結合。安徽國元信托、上海國際信托也在積極探索。

　　“一旦政策放開，土地真正流轉開來，市場需求量巨大�！睋�土地流轉中介服務商土流網CEO伍勇向時代周報記者估算，農地資本化可釋放70萬億-80萬億的土地價值，持續(xù)為后期的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化助力。

　　在蒲堅看來，信托制度在土地流轉過程中所扮演角色的重要性是其他方式難以企及的，它使土地在流動、運營、增值的過程中實現了三權分離�！叭龣喾蛛x實現有效的多重監(jiān)管，防止權力尋租，這是其他土地流轉模式所不能代替的�！�

　　土地信托銀行

　　土地信托在國外已頗有歷史。但國內，由于農村土地所有權和使用權尚處于分離狀態(tài)，加上流轉費用過低，土地信托試點推進相對緩慢。

　　從制度層面而言，盡管國土資源部主導的農村集體土地確權登記發(fā)證工作已基本對所有權完成確權，但對土地流轉的主要標的—承包經營權（使用權）的確權到戶上仍進展緩慢。

　　“信托給農村帶來了新的融資工具，但信托資金以盈利為目的，而真正的農業(yè)項目周期長、回報率相對低，非常考驗資本的耐心，農業(yè)是一個需要長期資本介入的過程�！毙磐袠I(yè)內人士告訴時代周報記者。

　　這也是當前信托業(yè)很多公司在積極備戰(zhàn)、但付出實際行動的公司卻很少的原因之一。此外，而相關人才匱乏又使得不少公司對這塊新興業(yè)務束手無策。

　　雖被業(yè)界普遍看好，但在實際操作中，諸多中小信托公司仍保持觀望的狀態(tài)，并直言收益不高和資金難題是主要原因。業(yè)內人士指出，開始階段，無論是委托人、發(fā)行人和資產出讓方等利益相關者都會在產品設計、盡職調查和風險防范方面非常謹慎。

　　“不是說有了信托就不會出問題，只是這個法律約束的過程，比現在已經實踐的模式要好得多。比如服務商可能出現的經營風險，例如天災影響土地的產值大幅下滑，引入的經營方突然去世，甚至惡意跑路等，都是非�，F實的問題。信托公司只有研究出屏蔽這些風險的方法，信托流轉的模式才能成為一種普遍的、為人所接受的模式�！� 蒲堅表示。

　　按照蒲堅的設想，更長期的愿景，希望可以構建“土地信托銀行”�！叭粽�策進一步放開，信托憑證可進一步用作抵押。農戶通過持有的土地經營權在信托計劃中占有一定的份額，信托公司向其發(fā)行信托憑證，代替農戶管理土地。在信托流轉土地的規(guī)模足夠大、效益足夠好而且穩(wěn)定的情況下，農戶可以使用信托憑證進行抵押貸款�！�

　　據了解，一些地方的土地銀行試點已經開始展開。以成都模式為例，土地銀行將農民的土地承包經營權按需求集中預存起來，統(tǒng)一貸給有實力的龍頭企業(yè)或經營大戶進行規(guī)模經營。農民的土地承包經營權一經存入土地銀行即產生穩(wěn)定的利息收入，土地銀行所獲利潤的一部分根據農民存入面積進行二次分紅。