據(jù)報(bào)道，香港上市的佳兆業(yè)集團(tuán)出現(xiàn)貸款違約，金額達(dá)5200萬(wàn)美元，且集團(tuán)更警告還有其他難以償還的債務(wù)。佳兆業(yè)近期的困境始于多位高層主管不明原因離職，包括董事會(huì)主席郭英成等人。佳兆業(yè)貸款銀行為香港匯豐銀行。雙方約定，如果郭英成辭職，佳兆業(yè)必須清償貸款。但佳兆業(yè)元月1日晚宣布，無(wú)力償還這筆5200萬(wàn)美元的貸款。

　　佳兆業(yè)貸款違約消息一出，立即引起了市場(chǎng)憂慮，加上樓盤被禁售及高層接連辭職等因素，使得該公司在香港市場(chǎng)的債券價(jià)格大挫，債券息率急速飚升到40厘以上，與瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的債券價(jià)格差不多，并有可能繼續(xù)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，佳兆業(yè)沒(méi)有償還欠款是“黑天鵝”事件。如果觸發(fā)交叉違約，將涉及5只總值25億美元的債券，并擔(dān)心佳兆業(yè)無(wú)法交付1月8日的2億港元債息，以及其他債券持有人是否會(huì)追討欠款等債務(wù)問(wèn)題發(fā)生。

　　對(duì)于佳兆業(yè)貸款違約事件，佳兆業(yè)債務(wù)關(guān)系如何？它是否能夠走出當(dāng)前企業(yè)債務(wù)危機(jī)之困境？其最后的結(jié)果又是如何？等等。這些問(wèn)題并非是本文所關(guān)注的問(wèn)題。本文所關(guān)注的是為何近一年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約事件頻繁出現(xiàn)。比如，2014年表現(xiàn)最為嚴(yán)重的河北邯鄲房地產(chǎn)業(yè)幾十億債務(wù)危機(jī)等。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的債務(wù)危機(jī)也是2014年國(guó)內(nèi)銀行不良貸款及不良貸款率全面上升的主要原因。

　　為何近一年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)頻繁出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)而早些年則不會(huì)？這主要是與房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)、發(fā)展、融資環(huán)境等方面的條件有關(guān)。可以說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型、周期性成長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)。在中國(guó)特有的制度環(huán)境下，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)借助于兩大金融杠桿（即住房需求借助于住房按揭貸款，住房供給借助于住房預(yù)售制度）并把這兩大杠桿使用到極致，從而造就了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期快速發(fā)展與繁榮，形成了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的暴利。

　　而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的暴利必然會(huì)驅(qū)使社會(huì)上的各種資源更是涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這自然會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)更為火熱，房?jī)r(jià)飚升及房地產(chǎn)業(yè)的暴利更是擴(kuò)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資成本全面上升。在這種情況下，一方面政府會(huì)擔(dān)心房地產(chǎn)過(guò)熱可能會(huì)引發(fā)金融體系風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)宏觀調(diào)整政策來(lái)遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度擴(kuò)張，正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)會(huì)擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升而收縮對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資；另一方面，房地產(chǎn)暴利的驅(qū)使使得房地產(chǎn)企業(yè)根本就不用擔(dān)心融資成本上升而不進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)或不加大企業(yè)的市場(chǎng)占有率。國(guó)內(nèi)影子銀行的出現(xiàn)就是因應(yīng)房地產(chǎn)的高成本融資需求而生�？梢哉f(shuō)，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格還在飚升，房地產(chǎn)市場(chǎng)不進(jìn)行周期性調(diào)整，那么這種高杠桿、高融資成本的擊鼓傳花的游戲還是會(huì)玩下去。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率最高及杠桿率最高都不是問(wèn)題。其風(fēng)險(xiǎn)能夠一波又一波地往往下傳而不暴露出來(lái)。

　　但當(dāng)越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)涌入這個(gè)市場(chǎng)要分享房地產(chǎn)暴利時(shí)，住房的供給一定全面快速增加。比如說(shuō)，市場(chǎng)一直在強(qiáng)調(diào)深圳的土地緊缺，但深圳的房?jī)r(jià)一高，深圳的住房同樣是源源不斷地涌現(xiàn)。我最近到深圳，看到一個(gè)深圳灣近期所增加的住房供給就十分驚人。同時(shí)，房?jī)r(jià)快速飚升，不僅會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫，更為重要的會(huì)使得進(jìn)入住房市場(chǎng)的購(gòu)買者越來(lái)越少，購(gòu)買住房者分化越加嚴(yán)重，即最后只剩下住房的投機(jī)投資者在市場(chǎng)，因?yàn)榻^大多數(shù)住房消費(fèi)者已經(jīng)沒(méi)有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)了。

　　在這種情況下，任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的事件都可能引發(fā)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整。對(duì)于當(dāng)前中國(guó)的住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，如果住房市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整，并非如國(guó)外市場(chǎng)那樣，住房需求逐漸地減少，而是住房市場(chǎng)需求突然消失。因?yàn)椋�在這個(gè)以住房投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)，當(dāng)住房市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整時(shí)，住房市場(chǎng)預(yù)期會(huì)全面逆轉(zhuǎn)，住房投資者不敢也不愿意再進(jìn)入市場(chǎng)，他們?cè)趽?dān)心自己是否會(huì)接到了擊鼓傳花的最后一棒。這就是2014年10月之前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。10月之后，政府希望通過(guò)房貸新政及降息來(lái)改變預(yù)期，重新喚醒住房投資者進(jìn)入市場(chǎng)，但是2014年11月以來(lái)國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)的瘋狂則把中國(guó)投資者引入股市。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的周期性調(diào)整并沒(méi)有由于政府的房貸新政及降息而中止。這就有了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)8個(gè)月的房?jī)r(jià)下跌及住房銷售全面下降。而且，2015年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整還會(huì)從廣度及深度進(jìn)一步展開(kāi)�？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整肯定會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)及金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸地暴露出來(lái)。佳兆業(yè)集團(tuán)貸款違約，就是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整中的一個(gè)小小案例。

　　因?yàn)�，�?duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前面臨著幾個(gè)方面夾擊。一是從國(guó)際市場(chǎng)來(lái)看，美元強(qiáng)勢(shì)不僅會(huì)讓已有的2萬(wàn)多億美元的債務(wù)（多以為房地產(chǎn)企業(yè)持有）債務(wù)成本增加，也緊縮了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)再次出外融資渠道。二是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整，不僅會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)銷售全面下降，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加，也會(huì)讓國(guó)內(nèi)正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款更為謹(jǐn)慎甚至于收縮。三是由于早幾年房地產(chǎn)的暴利，房地產(chǎn)企業(yè)不在乎進(jìn)行高成本融資。當(dāng)影子銀行這些高成本的資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)之后，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不用擔(dān)心融資成本高低，但當(dāng)房?jī)r(jià)在下跌時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本過(guò)高，也有可能成為打垮房地產(chǎn)企業(yè)的最后一根稻草。

　　可以說(shuō)，新年出現(xiàn)的佳兆業(yè)集團(tuán)貸款違約，看上去是一個(gè)小小案例，但它可能是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整向深度及廣度進(jìn)一步發(fā)展，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的各種債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都可能暴露出來(lái)。在這點(diǎn)上政府是看得很明白。這就是為何2014年10月政府突然出臺(tái)房貸新政及降息的目的所在。但是政府的這個(gè)意圖卻被國(guó)內(nèi)股市突然狂熱所阻斷，新的一年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)陸續(xù)有來(lái)。