房地產(chǎn)停貸傳言驚擾的背后：個(gè)貸曲線啟動(dòng)名單制管理 轉(zhuǎn)表游戲或?qū)⒗^續(xù)

日前，有關(guān)銀行與房地產(chǎn)業(yè)“鬧別扭”的傳言甚囂塵上，這對(duì)親密伙伴究竟怎么了，本報(bào)記者繼續(xù)展開銀行與房地產(chǎn)業(yè)親密度調(diào)查。

“我們銀行對(duì)公業(yè)務(wù)中的開發(fā)貸政策沒有變，因?yàn)檫^(guò)去就一直按照國(guó)家政策進(jìn)行嚴(yán)控，而且我行開發(fā)貸款的規(guī)模本身就比較小”，某總部位于南方的股份制銀行有關(guān)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“個(gè)人房貸也就是住房按揭方面，我們也沒有停貸，但是業(yè)務(wù)部門確實(shí)對(duì)于申請(qǐng)貸款者購(gòu)買的樓盤有所取舍，盡量與品牌和質(zhì)量有保證的項(xiàng)目進(jìn)行合作”。

而一位中介機(jī)構(gòu)的有關(guān)人士則認(rèn)為，“即使開發(fā)貸的授信更為嚴(yán)格，商業(yè)銀行的部分資金還是可能通過(guò)單一信托渠道從表外繼續(xù)流向房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)與銀行的緊密合作短期內(nèi)是不太可能有大的改觀的�！�

停貸傳言驚擾銀行和地產(chǎn)

上周一，有關(guān)“多家銀行暫停地產(chǎn)開發(fā)貸”的傳言在二級(jí)市場(chǎng)引發(fā)恐慌，地產(chǎn)股領(lǐng)跌大盤，板塊指數(shù)跌幅超過(guò)5%，格力地產(chǎn)、上實(shí)發(fā)展、華夏幸福等跌停，保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)大跌逾8%，金地集團(tuán)重挫7%，萬(wàn)科A跌逾6%。

銀行方面也不得不紛紛對(duì)于傳言進(jìn)行回應(yīng)。2月24日晚，最先被爆出疑似停貸的興業(yè)銀行正式發(fā)布公告稱，“為進(jìn)一步優(yōu)化授信投向，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，本行于春節(jié)后要求各分支機(jī)構(gòu)做好存量資產(chǎn)梳理及相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研，并將在此基礎(chǔ)上于3月底前出臺(tái)新的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理政策。在此之前，本行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規(guī)模在本行業(yè)務(wù)中占比極小，對(duì)本行經(jīng)營(yíng)沒有實(shí)質(zhì)性影響”。

2月25日，招商銀行最先在其官網(wǎng)發(fā)布公告稱，招商銀行一貫嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)政策，穩(wěn)健開展房地產(chǎn)相關(guān)融資業(yè)務(wù)，近期未調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策。民生、交行、建行、中行、農(nóng)行等網(wǎng)站隨之公告稱，房貸業(yè)務(wù)一直正常開展，從未停止相關(guān)業(yè)務(wù)。

此外，中信銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行、平安銀行均作出回應(yīng)，表示并未出臺(tái)新的房地產(chǎn)貸款調(diào)整政策。

商業(yè)銀行的集體發(fā)聲雖然平息了停貸傳言，但不可否認(rèn)的是，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)的緊密合作已經(jīng)使得兩個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)一定程度交織在一起。去年中期，銀行業(yè)面臨所謂“錢荒”的流動(dòng)性困局時(shí)，地產(chǎn)股遭到波及也是最好的證明。

據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)(詳見2014年2月18日本報(bào)獨(dú)家報(bào)道《16家上市銀行“涉房貸款”調(diào)查》)，截至去年中期，16家上市銀行“涉房貸款”的合計(jì)余額(均采用集團(tuán)或合并口徑相關(guān)數(shù)據(jù))為110593.73億元，較2012年年末的101322.97億元增長(zhǎng)了9.15%。上市銀行“涉房貸款”各自的占比(占各行貸款和墊款總額)分別在13%-28%之間。其中，中國(guó)銀行對(duì)公和對(duì)個(gè)人相關(guān)的房地產(chǎn)貸款合計(jì)占比最高，達(dá)到27.77%；民生銀行的合計(jì)占比最低，僅為中國(guó)銀行的一半左右(13.93%)。

此外，截至去年6月末，16家上市銀行對(duì)公業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額合計(jì)33104.41億元，較2012年年底的31532億元增長(zhǎng)了4.98%。

區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)分化或?qū)⒓由?/strong>

“對(duì)于銀行‘涉房貸款’的風(fēng)險(xiǎn)并不能一概而論，不同區(qū)域的差異還是非常大的”，一位總部位于北京的股份制銀行有關(guān)人士對(duì)記者表示，“未來(lái)這種區(qū)域分化還可能加深”。

齊魯證券研報(bào)也認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)明顯的大范圍降價(jià)時(shí)點(diǎn)尚未來(lái)臨，或僅局限于中小開發(fā)商位于庫(kù)存偏高區(qū)域的郊區(qū)樓盤，雖然2014年行業(yè)增速下滑概率高，但市場(chǎng)情緒目前過(guò)于悲觀。

相對(duì)而言，部分主打“一線城市”的商業(yè)銀行確實(shí)并未急于調(diào)整信貸政策。

“我們銀行過(guò)去對(duì)于涉房貸款的審核一直就比較嚴(yán)格，因此目前并沒有明顯變化”，某上市銀行的相關(guān)人士在回答記者關(guān)于近期該行涉房貸款的門檻是否加高的問(wèn)題時(shí)做出上述表述，該行的對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款在其貸款結(jié)構(gòu)中的占比不算低，不過(guò)，該行的不良貸款率在同業(yè)中并不算高。上述人士也承認(rèn)，該行的主要業(yè)務(wù)集中在一線城市，因此面臨的不良貸款壓力較小。

此外，光大銀行也曾在第一時(shí)間回應(yīng)本報(bào)記者稱，該行并未停止發(fā)放“涉房貸款”。光大銀行2013年上半年前十大貸款客戶中的第二名、第四名、第名七和第八名全部來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)，4家公司合計(jì)的貸款余額達(dá)到了137.53億元，而光大銀行合計(jì)的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額僅為914.82億元。但是截至去年中期，光大銀行對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)不良貸款的占比不足3%，遠(yuǎn)低于批發(fā)和零售業(yè)、制造業(yè)、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)等。

上述總部位于南方的股份制銀行相有關(guān)人士也表示，該行對(duì)公領(lǐng)域的房貸業(yè)務(wù)目前確實(shí)沒有什么變化，“由于各家銀行的貸款結(jié)構(gòu)并不一致，甚至可以說(shuō)差別很大，信貸策略和節(jié)奏自然也不可能都一樣，因此集體停貸傳言背后的邏輯本身也是站不住腳的”。

個(gè)貸業(yè)務(wù)隱現(xiàn)名單制

雖然“集體停貸”傳言已經(jīng)被澄清，但是有關(guān)房?jī)r(jià)波動(dòng)的消息還是令部分商業(yè)銀行更為警覺。

對(duì)于絕大多數(shù)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，房貸業(yè)務(wù)中住房個(gè)人按揭的不良貸款率一直以來(lái)遠(yuǎn)低于信用卡貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款等其他種類的個(gè)貸業(yè)務(wù)。再加上不高于70%的抵押率的保證，即使按揭貸款出現(xiàn)違約并進(jìn)入不良貸款，商業(yè)銀行發(fā)生實(shí)際損失的概率還是比較低的。

但是，面對(duì)2014年以來(lái)二、三線城市樓市的波動(dòng)以及收益率的下降，銀行還是傾向于對(duì)于房地產(chǎn)個(gè)貸業(yè)務(wù)進(jìn)行微調(diào)。

多數(shù)銀行選擇了“價(jià)格調(diào)控”的手段。進(jìn)入2月份以來(lái)，不僅過(guò)去的8.5折、9折利率難覓蹤影，“原價(jià)”都已經(jīng)成為了奢望。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)研究中心2月27日表示，通過(guò)對(duì)全國(guó)22個(gè)城市的69家銀行分支機(jī)構(gòu)調(diào)研的結(jié)果顯示，全國(guó)近九成銀行首套房貸利率升至基準(zhǔn)甚至上浮5%-10%，個(gè)別上浮更高。

也有銀行在“價(jià)格調(diào)控”之外，啟動(dòng)了隱性的名單制管理，個(gè)人申請(qǐng)住房按揭時(shí)購(gòu)買的樓盤甚至也成為了銀行放貸與否的關(guān)鍵。一家城商行有關(guān)人士對(duì)記者表示，該行與上述股份制銀行一樣，盡量與大型開發(fā)商的品牌地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合作發(fā)放個(gè)人貸款，對(duì)于一些風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目則會(huì)要求提高首付比例甚至拒貸。

單一信托或成轉(zhuǎn)表通道

“目前，信托融資是多數(shù)房企的中長(zhǎng)期融資的主渠道”，上述中介人士對(duì)記者表示，“但是信托融資背后的資金來(lái)源并不能排除銀行”。

記者注意到，上市房企的信托融資利率差別很大，10%左右是主流，不過(guò)比較低的才剛剛突破6%。在資金成本高企的時(shí)候，6%左右的利率甚至接近銀行僅對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶提供的貸款基礎(chǔ)利率，究竟是誰(shuí)在充當(dāng)房企的“活雷鋒”呢？

“集合類信托通常要求高收益，只有單一信托借款才能降到如此低的利率。單一信托借款或者來(lái)自信托公司自有資金，或者來(lái)自第三方的委托貸款，前者多投放固定收益類產(chǎn)品，要求流動(dòng)性高，而委托貸款背后的資金方則范圍寬泛，甚至可能包括銀行”，該中介機(jī)構(gòu)人士提醒記者。

他的說(shuō)法與交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平的觀點(diǎn)趨于一致。連平在2月19日發(fā)表博文指出，“2013年社會(huì)融資需求與貨幣信貸供給之間存在明顯供不應(yīng)求的狀態(tài)。而且這其中還存在明顯的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，即融資平臺(tái)和房地產(chǎn)通過(guò)信托和委托貸款等方式獲取了大量的融資，推高了利率水平，更加重了上述供求失衡的狀況。這是2013年市場(chǎng)流動(dòng)性緊張的基礎(chǔ)性原因”。