15日，國土部下屬核心智囊之一——中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布《2012年全年及第四季度全國主要城市地價監(jiān)測成果》稱，在綜合國內(nèi)外因素影響后，預(yù)計2013年城市地價總體水平將小幅溫和上漲。自2012年下半以來樓市成交量不斷回暖，房價反彈，可以預(yù)見房地產(chǎn)調(diào)控的緊迫性依然如故。對此，中國土地勘測規(guī)劃院再次重申，房地產(chǎn)調(diào)控不放松。

　　城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)的關(guān)系日益受到關(guān)注。中國土地勘測規(guī)劃院對此提出，2013年要關(guān)注城鎮(zhèn)化推進中的政策需求與供給，既要注意城鎮(zhèn)化過程帶來的房地產(chǎn)市場發(fā)展新契機，又要研究適應(yīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)控的新舉措，增強科學(xué)性、規(guī)范性、靈活性。

　　⊙記者 于祥明 ○編輯 龔維松

　　2012年地價微升

　　“在2011年土地、房地產(chǎn)市場明顯降溫，地價增幅逐季放緩的基礎(chǔ)上，2012年全年地價整體水平未現(xiàn)大幅波動，在冷中趨穩(wěn)的主基調(diào)中，年末略有回升。”中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松說，對房地產(chǎn)住宅用地而言，2012年全年總體呈現(xiàn)量減價穩(wěn)的態(tài)勢，各季度地價環(huán)比增速低位盤整。

　　據(jù)統(tǒng)計，2012年年度地價水平微升，同比增幅處于歷史低位。

　　2012年末，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3129元／平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為5843元／平方米、4620元／平方米和670元／平方米。與上年同期相比，商、住、工各用途地價增長速度分別為3.34%、2.26%、2.70%。

　　其中，“商業(yè)、住宅地價同比增速均處于近10年來低位，僅略高于2008年，且全年住宅地價累計增幅在三類用地中居于最低，這也是近兩輪市場波動中的首次出現(xiàn)�！壁w松說，從2009年以來的商住倒掛，住宅地價增速超過商服，到今年的接近工業(yè)地價增幅，地價呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　趙松稱，2012年全年全國異常交易地塊數(shù)量及溢價水平處于調(diào)控以來的低值。其中，剛剛過去的一個季度，在土地市場的季節(jié)性規(guī)律影響下，異常交易地塊數(shù)量有所上升。

　　“與土地供應(yīng)前低后高的規(guī)律基本一致，全年異常交易隨各地推出的土地量增長而有所增加，但仍低于往年。”趙松說。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至2012年12月31日，全年上報異常交易地塊275宗，較上年的609宗相比，大幅下降；溢價率方面，2012年上報異常交易地塊平均溢價率比2011年的均值降低了30個百分點。

　　市場誤讀“地王”

　　趙松表示，除土地價格、供應(yīng)量等指標外，“地王”和“溢價率”常被視作表征土地市場熱度的重要信號，但由于準確全面掌握信息有一定困難，加上缺乏必要的解讀，今年也曾出現(xiàn)因誤讀、誤解而助推市場情緒波動的現(xiàn)象。

　　對此，“我們收集了部分‘地王’的情況，從地價的角度進行客觀判斷分析，結(jié)論表明2012年以來市場反應(yīng)強烈的所謂‘地王’地塊，僅有兩宗成交單價超越了2007年以來，所在城市的歷史高值，可以稱為‘地王’地塊，其余地塊均不符合判定標準�！壁w松說。

　　“世界經(jīng)濟溫和復(fù)蘇，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟指標持續(xù)企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)市場投資開發(fā)和銷售恢復(fù)性增長，各項指標的持續(xù)向好，支撐了2012年第四季度地價增速平穩(wěn)中略有回升�！壁w松說。

　　雖然，剛剛過去的一季度，全國土地市場異常交易地塊數(shù)量有所上升。但是，“這一季度全國上報異常交易地塊平均溢價率比上季度仍下降了20個百分點。高溢價成交地塊的溢價率水平仍處于調(diào)控以來的低值，顯示當前土地市場依然處于相對平穩(wěn)期，因市場預(yù)期較好導(dǎo)致的非理性追漲并不明顯�！壁w松說。

　　對于國土部對土地市的判斷，地產(chǎn)機構(gòu)第一時間給出判斷，認為國土部所言不虛。

　　“的確存在過度誤讀地王的現(xiàn)象�！敝性�地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析直言，例如部分機構(gòu)所發(fā)布的2012年11-12月的北京、上海、深圳、南京、成都、長沙以及蘇州等地的地王紀錄被刷新，并不確切，也不了解市場。

　　他認為，“目前的土地成交單價并未失去理性，雖然部分區(qū)域創(chuàng)出了新高。但2010年地王潮中出現(xiàn)的地王，動輒樓面價超過在售物業(yè)價格。而截至目前，全國各地出現(xiàn)的所謂地王，其價格疊加合理的開發(fā)成本后很少有超過在售物業(yè)價格的。也就是說，實際溢價并不高，也沒有失去理性�！睆埓髠フf。

　　“以北京的萬柳和農(nóng)展館地塊為例，雖然樓面價都在每平方米3萬元以上，但區(qū)域物業(yè)售價都在每平方米6萬元以上，如果土地出讓價格低于目前情況，反而不符合實際情況�！彼�說，另外，南京濱江G50地塊的樓面價卻只有7754元/平方米，另外成都、長沙等地的所謂地王，也非實質(zhì)地王。

　　不過，張大偉也坦言，近期土地市場的確存在明顯的回暖�！案邌蝺r、高總價的地塊次第出現(xiàn)，已經(jīng)明顯影響了周圍區(qū)域市場以及整體市場購房者的預(yù)期。”他說，這表明樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發(fā)商拿地的積極性也開始上漲。

　　所以，“房地產(chǎn)調(diào)控還是應(yīng)該重點調(diào)控樓市，從而反制地價，單純依賴土地市場的政策不能解決根本�！睆埓髠フf。

　　加強政策儲備

　　而對于未來土地市場，趙松則表示，綜合國內(nèi)外因素影響，預(yù)計2013年城市地價總體水平將小幅溫和上漲。其中，商服、住宅等房地產(chǎn)用地價格在經(jīng)濟支撐與調(diào)控抑制的雙向作用下，總體平穩(wěn)，局部敏感波動。

　　趙松認為，中央繼續(xù)強調(diào)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，相關(guān)部委和地方政府政策跟進，投資投機性需求將進一步得到遏制，過去幾年房地產(chǎn)用地供應(yīng)量較大，陸續(xù)轉(zhuǎn)入開發(fā)、建設(shè)、銷售階段，有助于促進土地及房地產(chǎn)市場的總體平穩(wěn)。

　　趙松指出，2013年土地、房地產(chǎn)市場要關(guān)注三個問題。其一，要關(guān)注城鎮(zhèn)化推進中的政策需求與供給，既要注意城鎮(zhèn)化過程帶來的房地產(chǎn)市場發(fā)展新契機，又要研究適應(yīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)控的新舉措，增強科學(xué)性、規(guī)范性、靈活性。

　　其二，要持續(xù)關(guān)注貨幣環(huán)境對經(jīng)濟的綜合影響，謹防流動性寬松對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的削弱，及早研究防控金融風(fēng)險，加強政策儲備。

　　其三，要加強差異化管理，密切關(guān)注房價、地價等市場信號波動較大的城市，完善土地利用的約束監(jiān)管機制，確保穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)、抑制異常地價的相關(guān)措施落到實處。

　　對此，國土資源部部長徐紹史在上周末剛剛結(jié)束的年度工作會議上表示，2013年國土部的兩大重點工作是，保障城鎮(zhèn)化合理用地需求，并加強房地產(chǎn)用地調(diào)控不放松。包括，深入推進征地制度改革試點、研究出臺集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見。另一方面，堅持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動搖，合理調(diào)整普通商品房用地供應(yīng)，加強對閑置土地查處，對房地產(chǎn)大企業(yè)和大地塊的監(jiān)督實現(xiàn)制度化、常態(tài)化。

(來源:上海證券報)