新國(guó)五條”政策出臺(tái)以后，不僅是二手房交易市場(chǎng)產(chǎn)生地震，房屋租賃市場(chǎng)市場(chǎng)受到的影響也立即呈現(xiàn)出來，

　　記者從北京的中介機(jī)構(gòu)了解到，房租在年前的基礎(chǔ)上也上漲200元到500元不等。而二手房交易將征收20%個(gè)稅的消息，也開始讓新房市場(chǎng)迅速升溫。北京多家樓盤坐地漲價(jià)，個(gè)別樓盤單價(jià)漲幅竟達(dá)到近兩萬元。五道口的房?jī)r(jià)更是漲到每平方米10萬元。3月15號(hào)北京新天地樓盤開盤，售價(jià)29000元每平米的新房也在半小時(shí)內(nèi)售罄。 在上海，樓市成交量屢創(chuàng)新高，截至3月17日已打破近127周新高。3月最熱銷的30個(gè)樓盤中，最高樓盤上漲同比高達(dá)36%。

　　南京樓市可以用“井噴”來形容。3月20日，10多家樓盤集中推出近2000套房源，這股上市高潮還沒有結(jié)束，江寧江北又有樓盤拿到預(yù)售許可證火速開盤。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì) 副會(huì)長(zhǎng) 顧云昌認(rèn)為，各地瘋狂上演的種種亂像，皆因國(guó)五條而起。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說：“對(duì)市場(chǎng)影響如此之大，特別對(duì)二手房交易的這種沖擊如此之大，可能是決策部門也沒有預(yù)料到的�，F(xiàn)在看來，無論是買和賣的雙方都希望能夠避開稅收。所以我覺得這一點(diǎn)看來，政府部門也應(yīng)該要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。一個(gè)就是說政策出臺(tái)更多遵循一些意見，第二就是細(xì)則要盡快地公布準(zhǔn)備好，否則的話，會(huì)引起市場(chǎng)這樣的波動(dòng)�！�

　　中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任丁祖昱也認(rèn)為，任何政策的頒布與實(shí)施都要尊重市場(chǎng)規(guī)律，但新政細(xì)則遲遲未定，目前市場(chǎng)的極度混亂遠(yuǎn)超人們預(yù)期。

　　中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任 易居中國(guó)執(zhí)行總裁 丁祖昱說：“相關(guān)的政府主管部門，要對(duì)外發(fā)布一些更加真實(shí)、客觀、專業(yè)的聲音，其中有這一條，防止一些混亂的形式充斥在整個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中。但是事實(shí)上我覺得做的不好，特別是在2月28號(hào)出臺(tái)這些政策之后，幾乎沒有政府主管部門出來來出面來解釋，我覺得這就是造成目前市場(chǎng)上信息混亂，然后使得大道消息沒有，小道消息滿天飛，”

　　丁祖昱近期剛剛參與過中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)的一項(xiàng)調(diào)查：在調(diào)研中他們發(fā)現(xiàn)：2003年－2012年十年間，國(guó)內(nèi)為遏制房?jī)r(jià)有九次調(diào)控，但與之相伴隨的卻是不斷攀升的房?jī)r(jià)。(2003年—2012年全國(guó)均價(jià)整體漲幅：145%)

　　他們的研究數(shù)據(jù)表明：全國(guó)住宅均價(jià)2003年至2012年漲幅為145%。京、滬、穗、深、杭五大熱點(diǎn)城市商品房?jī)r(jià)平均漲幅達(dá)220%，其中，北京房?jī)r(jià)漲幅最高，為259%。(2003年至2012年五大熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì))

　　�。罕本┥虾Ｎ覀兛吹慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，超過200%的漲幅，基于對(duì)最近幾年，最近十年這些城市的整體的投入，整體城市面貌的改善，以及城市吸引率的增加，再考慮到一定的通脹因素，

　　顧云昌分析認(rèn)為，過去十年導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲最關(guān)鍵有兩點(diǎn)原因：貨幣的增發(fā)和土地的壟斷。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì) 副會(huì)長(zhǎng) 顧云昌過去十年又是貨幣量的很大的放大期，這貨幣的供應(yīng)量五六倍的增加，五六倍增加的貨幣量的情況下，我們漲了五六倍，大城市的房?jī)r(jià)漲了五六倍，中小城市可能漲了三四倍，這是相應(yīng)的。就是貨幣的放大效應(yīng)和房?jī)r(jià)是結(jié)合在一起。再加上由于我們現(xiàn)在土地制度，存在著這種土地裁算也好，政府壟斷也好的情況，在大城市土地供應(yīng)相對(duì)補(bǔ)足。再加上我們的財(cái)富階層的投資渠道缺乏，那么可能在市場(chǎng)上，既有自主性需求，也有投資需求，混在一起造成了需求量的膨脹，而功能的相對(duì)不足，造成了房?jī)r(jià)的上漲。

　　丁祖昱告訴記者，從2003年的“18號(hào)文”算起，歷經(jīng)十年九次調(diào)控的房?jī)r(jià)，仍是一路走高，這就說明每次的政策不能只簡(jiǎn)單地調(diào)控加碼，而是要真正符合市場(chǎng)的供需要求。7“中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任 易居中國(guó)執(zhí)行總裁 丁祖昱說：“我們也不能說所有的政策都是在抑制房地產(chǎn)，或者說抑制房?jī)r(jià)的上升。有的時(shí)候在供求關(guān)系完全失衡的情況下面，政策本身是很難抑制的。所以，核心還是希望能夠有一個(gè)更加匹配于需求的這樣一個(gè)供應(yīng)量，能夠不要造成短期內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一種短缺供應(yīng)。那么這可能才是，還有對(duì)于中低收入群體，應(yīng)該有更多的途徑來解決他們的住房問題�！�

　　顧云昌也認(rèn)為，近年來種種“限購(gòu)令”“限售令”的政策調(diào)控，最終結(jié)果是一部分人失去了購(gòu)房資格，或是提高購(gòu)房成本，從而減少需求。但解決問題的關(guān)鍵卻唯獨(dú)沒有做到，那就是應(yīng)該放大供應(yīng)量說：“中國(guó)房地產(chǎn)研究 副會(huì)長(zhǎng)顧云昌。無論是市場(chǎng)的手段，行政的手段，特別中國(guó)的行政手段很強(qiáng)調(diào)，但是在增加供應(yīng)方面我覺得做的還不夠。所以在這一次調(diào)控當(dāng)中，重申了增加有效供應(yīng)，我講的是有效供應(yīng)。那么，這一點(diǎn)我覺得在結(jié)構(gòu)調(diào)控當(dāng)中，應(yīng)該兩手抓，一手抓合資過旺的需求，一個(gè)抓有效供應(yīng)。這樣可能才能達(dá)到更加好的效果3月22日，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示：2012年全國(guó)商品房銷售面積為11.12億平方米，同比增長(zhǎng)1.8%，全國(guó)商品房銷售額為6.45萬億元，同比增長(zhǎng)10.0%�。耗壳笆袌�(chǎng)上無論是首次置業(yè)的還是改善性置業(yè)的，甚至包括一些中高端的項(xiàng)目，還是以真正的自用性消費(fèi)為主，自用性消費(fèi)當(dāng)中可以理解他是首次置業(yè)的剛需，也可以理解他是改善的剛需。中國(guó)房地產(chǎn)研究首席研究員李戰(zhàn)北京：“北京在過去的十年按照第六次人口普查的數(shù)據(jù)在過去的十年當(dāng)中，北京人口凈增551萬，相當(dāng)于平均每年進(jìn)來的人口是55萬，這55萬對(duì)房子的需求，這是多么大的一筆要求�！�

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì) 首席研究員李戰(zhàn)軍以北京每年新增人口55萬，按照平均每人50平米的住宅面積估算，每年至少需要2700萬平米的交易量來供給。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì) 首席研究員李戰(zhàn)軍說：“現(xiàn)在北京的新房交易量，上海的交易量也都在1800、1700、2000萬平方米上下，2300平方米，隨著調(diào)控的年歷有的年份產(chǎn)生很大的波動(dòng)。這里還沒有講老北京市民改善性需求的要求�！庇纱死顟�(zhàn)軍擔(dān)心，新國(guó)五條的初衷是抑制房?jī)r(jià)過快上漲，大擊投機(jī)，但結(jié)果很可能會(huì)打擊到群眾自住、改善置業(yè)的合理需求。特別是增值部分20%個(gè)稅，最受影響的，恰恰是剛需人群。

　　關(guān)于稅費(fèi)的問題，業(yè)界也存在頗多爭(zhēng)議。前不久，財(cái)新網(wǎng)(微博)記發(fā)布的房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)增長(zhǎng)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果受到廣泛關(guān)注，根據(jù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局近十年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看到：這十年間，僅針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征收的五大稅種，從2003年的900多億元，上升到2012年的1.01萬億元，增長(zhǎng)1022%。五個(gè)稅種收入合計(jì)占稅收收入的比重，從2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)首席研究員 李戰(zhàn)軍

　　李：我們現(xiàn)在沒有看到政府對(duì)房地產(chǎn)的費(fèi)稅有實(shí)質(zhì)性的下降，而是年年費(fèi)稅在不斷地提高，房地產(chǎn)業(yè)的費(fèi)稅實(shí)際上是支撐著中國(guó)財(cái)政的費(fèi)稅，在這個(gè)費(fèi)稅之外還有一塊，就是土地出讓金，每年大體上3萬億的土地出讓金這個(gè)流入到政府的口袋，所以，費(fèi)稅不減怎么能夠評(píng)議房?jī)r(jià)。

　　顧云昌提出，當(dāng)前最緊要的不是繼續(xù)加征稅費(fèi)，而是要對(duì)不合理的稅制進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　顧：結(jié)構(gòu)的不合理和總量的這個(gè)過多，我認(rèn)為是房地產(chǎn)稅收的一個(gè)問題。那么結(jié)構(gòu)的問題就是說，我們主要是在保有環(huán)節(jié)沒有稅收，所以導(dǎo)致很多的持有房產(chǎn)投機(jī)投資，那么在開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)混雜，流通環(huán)節(jié)的稅率很高，這樣導(dǎo)致了流通也不暢，開發(fā)環(huán)節(jié)混雜這些行為，而持有環(huán)節(jié)不足。所以房地產(chǎn)稅收體制改革勢(shì)在必行。所以說體制改革，我想除了不應(yīng)該在總量上增加稅負(fù)以外，因?yàn)樽罱K的稅最終都是老百姓承受的，開發(fā)商的中間過一下�？偭可辖^對(duì)不能增加的，要理順這個(gè)稅收的結(jié)構(gòu)，我認(rèn)為這是下一步房地產(chǎn)稅收體制改革的重點(diǎn)。

　　四、新國(guó)五條一出，就引發(fā)了市場(chǎng)極大的震動(dòng)，假離婚，假合同，各種對(duì)策層出不窮。而其中二手房個(gè)稅20%的方案，更是產(chǎn)生了立竿見影的結(jié)果，一些剛性需求，從二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到了新房市場(chǎng)，一下子拉高了新房市場(chǎng)的溫度。有剛需的購(gòu)房者擔(dān)心的是，如果房?jī)r(jià)上漲的大勢(shì)不變，那么這20%稅費(fèi)就會(huì)是買房者承擔(dān)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)基本原理告訴我們，供求關(guān)系決定價(jià)格�，F(xiàn)在我們還無法確定，政策具體實(shí)施后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期影響，但是，就目前的短期效應(yīng)來看，新房房?jī)r(jià)被迅速推高，租房市場(chǎng)也水漲船高，我們暫時(shí)還沒有看到消費(fèi)者從中獲益。其實(shí)無論是什么樣的手段，市場(chǎng)最終會(huì)遵循著它自身的規(guī)律起伏漲跌。我們希望看到，在新國(guó)五條從發(fā)布到具體落實(shí)的過程中，相關(guān)部門能夠?qū)嵤虑笫侵贫ǚ�合政策初衷的明確細(xì)則。