近期，樓市又開始躁動起來，特別是東部一些城市。自2005年至今的中國樓市是建國以來中國樓市最熱鬧的8年，是社會各界關(guān)注點最高的8年。人們時下最關(guān)心的是房價未來走勢，而關(guān)于房產(chǎn)稅改革對樓市調(diào)控是否有效更是民眾關(guān)注的焦點。有觀點認為房產(chǎn)稅缺乏法理依據(jù)，還有觀點認為房產(chǎn)稅改革不僅撼動不了高房價，還會助推房價。筆者認為，房產(chǎn)稅是所有樓市調(diào)控手段中最有效的手段，房產(chǎn)稅改革不實質(zhì)性推進，高房價難以撼動。

　　樓市調(diào)控最有效的手段

　　房產(chǎn)稅屬于傳統(tǒng)稅收分類標準中的財產(chǎn)稅系列，可以通俗地稱為房產(chǎn)保有稅，是國際上通行的一個重要稅種。有觀點認為中國房產(chǎn)稅改革缺乏法理依據(jù)，其理由是中國土地產(chǎn)權(quán)是國有的，住房持有者對土地?zé)o私有產(chǎn)權(quán)。這種觀點混淆了房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅、土地稅的區(qū)別。從產(chǎn)權(quán)稅收理論看，房產(chǎn)稅僅對住房私有產(chǎn)權(quán)征稅，不包含對土地私有產(chǎn)權(quán)征稅；房地產(chǎn)稅又稱為不動產(chǎn)稅，不僅包含對房產(chǎn)私有產(chǎn)權(quán)征稅，還包含對土地私有產(chǎn)權(quán)征稅；土地稅僅對土地私有產(chǎn)權(quán)征稅，不包括對房產(chǎn)征稅。20世紀90年代末，中國實施了住房產(chǎn)權(quán)制度改革，住房購買者者擁有住房私有產(chǎn)權(quán)，因此，中國推動房產(chǎn)稅改革說的是僅對房產(chǎn)私有產(chǎn)權(quán)征稅、不包含對土地產(chǎn)權(quán)的征稅，不僅具有法理依據(jù)，而且由于房產(chǎn)稅改革未全面推開，住房持有者實際上已享受了很長時間的房產(chǎn)稅制度“真空”帶來的“未征稅”優(yōu)惠。

　　從國際上看，當居民具有住房私有產(chǎn)權(quán)后，無論是出租還是自用，就必須即時繳納房產(chǎn)稅，這是世界上多數(shù)國家的普遍做法。房產(chǎn)稅征收的依據(jù)很簡單，即房產(chǎn)所有者享受了政府為其提供的住房產(chǎn)權(quán)確認和保護，并享受了政府公共商品供給為其住房帶來的保值升值好處。

　　前不久，一位移民美國的朋友告訴我，他移民美國后，在美國購買了幾套住房用于自住，令他很吃驚的是，沒想到美國的房地產(chǎn)保有稅是非常厲害的，他按照相關(guān)稅法交納的房地產(chǎn)稅是一筆不小的負擔(dān)。中國房產(chǎn)稅改革至今未全面推動，實質(zhì)上是給了住房所有者很大的稅收優(yōu)惠，但還是很多人沒想到自己已經(jīng)享受到了這種優(yōu)惠。這是一個很有趣的現(xiàn)象。

　　自這些年樓市躁動以來，政府采取了不少樓市調(diào)控手段，如限購令、限貸令等，這些調(diào)控措施起到了一定的作用，但這種作用是有限的。限購令一方面限制了增量部分，抑制房價，但另一方面存量部分的持有者應(yīng)對策略為持房不動、不賣，又在一定程度上減少了房產(chǎn)流動，從而助推了房價。限貸令能管住一些信貸資金進入樓市，但炒房者可以通過其他一些手段獲取資金繼續(xù)炒房。其實，采取諸多的房產(chǎn)稅調(diào)控措施，不如采取一條調(diào)控措施，那就是全面推動房產(chǎn)稅改革。

　　房產(chǎn)稅制度全面改革對樓市調(diào)控的作用是非常大的。舉個很簡單例子說明。假定對家庭持有房產(chǎn)價值2000萬元以下的免征房產(chǎn)稅，而對超過2000萬元以上的全額征收2%的房產(chǎn)稅，這意味著如果某個家庭持有房產(chǎn)價值超過2000萬元，那么這個家庭每年都必須繳納40萬元的房產(chǎn)稅。其結(jié)果是多持有住房的家庭必定拋售住房。這里只是舉一個例子說明而已，而在實際推動房產(chǎn)稅制度改革過程中，可以根據(jù)情況調(diào)整房產(chǎn)稅稅率。

　　應(yīng)實行差別房產(chǎn)稅制度

　　有觀點指出，上海、重慶房產(chǎn)稅試點收效甚微，對房價影響不大，說明房產(chǎn)稅樓市調(diào)控作用有限。上海、重慶房產(chǎn)稅試點收效甚微的原因非常簡單，即上海、重慶房產(chǎn)稅試點覆蓋面很小，且稅負太輕。如果房產(chǎn)稅覆蓋面大幅擴大，稅負大幅提高，其效果很快就會顯現(xiàn)出來。

　　還有觀點認為，房產(chǎn)稅全面改革不僅抑制不了房價，反而會助推房價，其原因是房產(chǎn)稅納稅人可以將其繳納的房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁出去。房產(chǎn)稅納稅人可以轉(zhuǎn)嫁出去的途徑無非兩條，一條是將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給住房承租者，另一條是轉(zhuǎn)嫁給購買者。從古今中外的經(jīng)驗看，沒有見到過房產(chǎn)稅可以轉(zhuǎn)嫁出去的事實。目前，中國樓市最大的問題是，空置率較高，如果全面推動房產(chǎn)稅制度改革，會逼迫很多人出租空置住房，這就增加了住房供給，住房供給量增加了，房產(chǎn)稅難以轉(zhuǎn)嫁，尤其是在累進式房產(chǎn)稅制度情況下更是如此。同理，房產(chǎn)稅制度實質(zhì)性改革后，住房持有者“囤房”成本大幅增加，且每年都要繳納一定數(shù)量的房產(chǎn)稅，其采取的策略是必定拋售住房，結(jié)果市場上住房供給量大幅增加，房產(chǎn)稅也是無法轉(zhuǎn)嫁。

　　需要指出的是，中國推動房產(chǎn)稅實質(zhì)性改革，應(yīng)防范房產(chǎn)稅改革對樓市產(chǎn)生的巨大沖擊。為應(yīng)對1985年至1991年樓市泡沫，日本當時采取了房產(chǎn)稅制度改革，結(jié)果房產(chǎn)稅制度改革成為引發(fā)日本樓市崩盤的重要因素。中國應(yīng)吸取其教訓(xùn)，采取差別化房產(chǎn)稅制度，防范樓市因房產(chǎn)稅改革引發(fā)的經(jīng)濟風(fēng)險。

　　差別化房產(chǎn)稅制度主要包括四個方面。一是設(shè)置房產(chǎn)稅起征點，各地根據(jù)當?shù)氐姆績r水平確定起征點，對未達到起征點的不征稅，對超過起征點的全額征稅，這樣可以避免對中低收入者造成影響；二是將房產(chǎn)稅改革與土地使用費結(jié)合起來，由于中國土地為國有，居民對土地只具有使用權(quán)，對居民按年征收土地使用費具有法理依據(jù)，故不能采取西方國家的房地產(chǎn)稅制度，而應(yīng)采取征收房產(chǎn)稅與土地使用費相結(jié)合的制度；三是應(yīng)采取累進稅率，消除房產(chǎn)稅的累退性，稅負水平可以根據(jù)房價情況按年調(diào)整，房價漲的厲害的時候調(diào)高稅負水平；四是改革路徑采取先僅在一線城市全面推行房產(chǎn)稅制度改革，再根據(jù)情況決定是否在二三線城市征收，這主要是考慮一線城市房價是中國其他城市房價的風(fēng)向標，控制住一線城市房價，其他城市房價也就容易控制，同時又不會對中國整體樓市造成沖擊。

　　隨著中國營業(yè)稅改征增值稅改革的逐步推進，房產(chǎn)稅實質(zhì)性改革是方向，是必然趨勢，房產(chǎn)稅將成為地方政府收入的主要來源；樓市非理性行為將會加速政府推動房產(chǎn)稅制度實質(zhì)性改革。 （作者系經(jīng)濟學(xué)教授、西方經(jīng)濟學(xué)博士生導(dǎo)師）

(來源:證券時報)