年初剛在海外融資5億美元，卻仍難以滿足佳兆業(yè)的“胃口”。記者昨日獲悉，佳兆業(yè)擬再次進行美元優(yōu)先票據(jù)的國際發(fā)售。這是佳兆業(yè)繼今年1月海外融資后，開啟的第二次海外融資。一年兩次海外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，這在佳兆業(yè)上市以來尚屬首次。

　　兩個月前，正是佳兆業(yè)、世茂房地產(chǎn)等內(nèi)地房企率先掀起了一股海外融資潮。佳兆業(yè)當時發(fā)行了2020年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為10.25%。根據(jù)公司透露，當時發(fā)行債券所得90%以上用于預付其將于2014年到期的兩筆海外債務。

　　而對于此次發(fā)債目的，佳兆業(yè)方面解釋，所得款項凈額將用于部分償還2010年所發(fā)行的票據(jù)，同時也會用于開發(fā)新物業(yè)項目的運作。

　　在過去，佳兆業(yè)的高杠桿財務運作一直為業(yè)內(nèi)人士所擔憂。佳兆業(yè)去年年報數(shù)據(jù)顯示，公司去年借款成本總額高達16.41億元，較2011年同期增加3.62億元，增長率高達28.3%。而其去年營業(yè)收入為119.76億元，借款成本占其營收比例達到13.7%。

　　事實上，縱觀今年年初融資的內(nèi)地房企，佳兆業(yè)優(yōu)先票據(jù)10.25%的年利率實屬不低。綠城中國總額為4億美元的優(yōu)先票據(jù)年利率為8.5%；碧桂園發(fā)行的7.5億美元10年期優(yōu)先票據(jù)票面利率為7.5%；而龍湖地產(chǎn)發(fā)行的2023年到期優(yōu)先票據(jù)年利率更是低至6.75%。

　　融資成本差別大，是由于房企經(jīng)營狀況不同所造成。同為在港上市的一家內(nèi)地房企財務總監(jiān)告訴記者，境外所融到的資金不能直接注入國內(nèi)項目公司�！白顬榭旖莸姆椒ㄊ�，房企將美元存到香港的中資銀行，由香港的中資銀行向內(nèi)地銀行開具一張擔保函，房企因此能夠獲得一筆授信額度，但同時，房企需要向內(nèi)地銀行支付一筆費用。”他透露。

　　因此，表面上看，在港上市房企的海外融資成本與內(nèi)地房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式相比相對較低，但事實上，海外融資與國內(nèi)融資相比，成本低不了多少。

　　除了債務成本高企外，佳兆業(yè)在經(jīng)歷了前兩年快速擴張后，步伐在去年也開始變緩。

　　記者通過佳兆業(yè)財務數(shù)據(jù)計算發(fā)現(xiàn)，其盈利性指標與過去相比全面下滑。其凈利潤率從2011年的17.53%降至17.33%；營業(yè)利潤率則從2011年的20.96%降至20.68%。更為關鍵的是，其凈資產(chǎn)收益率從2010年的43.66%，逐年降至去年的15.73%。

　　在過去兩年中，佳兆業(yè)一直在二三線城市擴大規(guī)模。但有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著二三線城市房地產(chǎn)市場趨于飽和，其盈利能力下滑也屬于大概率事件。

　　近期，佳兆業(yè)也表現(xiàn)出回歸一線城市的渴望。佳兆業(yè)董事會主席郭英成近日曾表示，未來在土地獲取上，仍主要以一二線城市為主，但三線城市也不會放棄，會選擇到一些比較富裕、人口比較多的三線城市發(fā)展。未來的土地儲備一二線城市占比會達到70%，三線城市占比30%。

　　今年以來，佳兆業(yè)連續(xù)兩次海外發(fā)債似乎也在為回歸一線城市作鋪墊。記者 馮堯

(來源:證券時報)