2013年5月17日,中國(guó)行政體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)汪玉凱應(yīng)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道邀請(qǐng)作客《新聞大家談》,談行政手段如何助力樓市調(diào)控。記者 李美多 攝
以限購(gòu)、限貸為標(biāo)志的新一輪調(diào)控始于2011年年初,由于限購(gòu)政策帶有強(qiáng)烈的行政干預(yù)色彩,也被市場(chǎng)稱為“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策。但是隨著調(diào)控的不斷深入,有觀點(diǎn)指出,運(yùn)用政府的行政力量來(lái)對(duì)市場(chǎng)實(shí)施干預(yù),只能收到短期效果,而具有濃重行政色彩的調(diào)控手段不僅影響了市場(chǎng)的正常交易,也破壞了市場(chǎng)本身的供需平衡機(jī)制。
那么,行政手段對(duì)于樓市調(diào)控到底有何利弊,在未來(lái)的調(diào)控中又該作何取舍?中國(guó)行政體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)家行政學(xué)院教授汪玉凱17日應(yīng)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道邀請(qǐng)作客視頻訪談時(shí)表示,政府和市場(chǎng)在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中職責(zé)是不一樣的,政府不應(yīng)該直接打壓房?jī)r(jià),而應(yīng)保障國(guó)家的廉租房、公租房建設(shè),保障低收入群體居者有其屋,這才是政府的重要責(zé)任。
行政手段調(diào)控樓市立竿見(jiàn)影? 專家觀點(diǎn):只能產(chǎn)生短期效應(yīng)
2011年,限購(gòu)、限貸政策一經(jīng)出臺(tái),不僅樓市成交量應(yīng)聲而落,房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。這是否意味著行政手段介入樓市調(diào)控雖然備受爭(zhēng)議,但確實(shí)是行之有效的?對(duì)此汪玉凱表示,政府采取比較嚴(yán)厲的行政手段打壓房?jī)r(jià)是不得已的辦法,但很難產(chǎn)生持久的效應(yīng)。他說(shuō),隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn),未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢(shì)不可動(dòng)搖,不會(huì)因?yàn)樾姓侄握{(diào)控房?jī)r(jià)就停止上漲。
他說(shuō),中央在2009年以后采取了一系列的舉措加大樓市調(diào)控力度,但是現(xiàn)在來(lái)看這些靠行政手段調(diào)控的成效并不是特別理想,出現(xiàn)了房?jī)r(jià)越調(diào)越高、越調(diào)越漲的問(wèn)題,需要有所反思。行政手段介入以后會(huì)暫時(shí)起到一些成效,包括房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、過(guò)度的投資和投機(jī)都有所抑制,“但是反過(guò)來(lái),由于不是按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)進(jìn)行調(diào)控的,主要靠行政手段,比如限貸、限購(gòu)、限價(jià)等,所以只能產(chǎn)生短期效應(yīng),很難持久!
汪玉凱還提到,房?jī)r(jià)在一定范圍內(nèi)會(huì)還有上漲可能,因?yàn)殡S著城鎮(zhèn)化發(fā)展,還有一定需求!拔覀兾磥(lái)還需要將近七八十億平方米的城市住房,需求依然很大,由此來(lái)看,我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展和城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)不可改變,按照這樣的市場(chǎng)規(guī)律來(lái)預(yù)測(cè),打壓房?jī)r(jià)絕對(duì)不是長(zhǎng)效機(jī)制,它是短期的!
但是汪玉凱指出,政府在樓市調(diào)控中“不是說(shuō)一點(diǎn)行政手段都不可以用的,只不過(guò)用的時(shí)候要考慮對(duì)象,和預(yù)期的目標(biāo)。”
“限字訣”有悖市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律或藏隱患? 專家觀點(diǎn):“一刀切”政策不可取
隨著樓市調(diào)控的不斷深入,不少觀點(diǎn)認(rèn)為用行政手段限購(gòu)有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,恐怕會(huì)造成隱患。有業(yè)內(nèi)人士指出,解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的真正“良方”還須來(lái)源于市場(chǎng)。應(yīng)該破除對(duì)行政手段的依賴,不追求一時(shí)的效果,而是放眼長(zhǎng)期的穩(wěn)定發(fā)展。汪玉凱對(duì)此表示認(rèn)同,他說(shuō),對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言,既要考慮市場(chǎng)規(guī)律,也要有行政手段,但是主體要通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決問(wèn)題,這是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略,不應(yīng)該動(dòng)搖。
汪玉凱表示,為了調(diào)劑好房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的發(fā)展,政府要采取一些適度的行政手段進(jìn)行調(diào)控是可以的,但是這種調(diào)控不能過(guò)度地傷害市場(chǎng)規(guī)律,也不能過(guò)度傷害一部分人的利益,要考慮權(quán)衡。
他認(rèn)為,“行政手段從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講是短期效應(yīng),當(dāng)基本達(dá)到目標(biāo)以后,我們不斷修整政策,不能政策出臺(tái)以后,老是這個(gè)政策,一定程度可以了,我們就得放開(kāi)。”
此外,汪玉凱還指出,政府利用行政手段介入樓市調(diào)控,首先要區(qū)分不同的城市,出臺(tái)有差異化的調(diào)控政策,簡(jiǎn)單的“一刀切”難免會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。
他說(shuō),不管是中央此前出臺(tái)的“國(guó)八條”還是現(xiàn)在的新“國(guó)五條”,樓市政策基本采取的是“一刀切”模式!叭珖(guó)600多座大中小城市,一二三線城市需求是有非常大差異的,當(dāng)一刀切政策出臺(tái)以后,產(chǎn)生的后果也不一樣,比如三線城市出現(xiàn)‘鬼城’了,賣(mài)不出去了,而即使這樣的調(diào)控政策,在大城市好像也不起什么作用,這就是差異。”
此外,汪玉凱指出政府對(duì)樓市的調(diào)控還應(yīng)該多管齊下,行政手段、經(jīng)濟(jì)手段一塊出臺(tái),才可以有成效。一方面要加大對(duì)保障房建設(shè)力度,解決中低收入問(wèn)題;還要通過(guò)市場(chǎng)化來(lái)增加土地供應(yīng),遏制地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴。
調(diào)控政策遭地方淡化? 專家觀點(diǎn):中央、地方步伐不統(tǒng)一會(huì)影響成效
新“國(guó)五條”里二手房交易征收20%個(gè)人所得稅的內(nèi)容曾引起市場(chǎng)不小的震動(dòng),甚至被一些媒體稱為“調(diào)控十年最犀利的狠招”。但是目前看來(lái)全國(guó)只有北京在嚴(yán)格執(zhí)行,并且有很多聲音表示這反而推升了房?jī)r(jià)和購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。
汪玉凱表示,20%個(gè)稅征收過(guò)去也有,但是沒(méi)有執(zhí)行,這次只是嚴(yán)厲化了。“其實(shí)嚴(yán)格政策本身是可以的,但很多地方并不執(zhí)行。原因是如果嚴(yán)厲執(zhí)行政策以后,會(huì)影響很多地方的房地產(chǎn)市場(chǎng),所以地方政府要睜一只眼閉一只眼,出細(xì)則的時(shí)候他們都淡化了,沒(méi)有具體強(qiáng)調(diào)。”
但是汪玉凱指出,樓市調(diào)控上下步伐不統(tǒng)一,會(huì)影響成效,因此定位很重要!霸撌袌(chǎng)解決的,盡量不要用過(guò)多的行政手段過(guò)多干預(yù)它。該政府承擔(dān)責(zé)任的,一定要把控好自己的定位!
他直言,有很多調(diào)控措施,地方政府考慮到自身利益。因此并不配合。除了20%個(gè)稅以外,地方政府現(xiàn)在沒(méi)有改變財(cái)政體制以前,如果沒(méi)有出讓土地這一塊,對(duì)其影響也很大。
“比如前年的土地出讓金3.2萬(wàn)億,幾乎占到我們國(guó)庫(kù)財(cái)政的三分之一了,如果整個(gè)財(cái)政體系沒(méi)有大的改變之前,地方政府很難完全配合。”他說(shuō),“現(xiàn)在頻頻出現(xiàn)地王,就是房?jī)r(jià)下一輪上漲的信號(hào),因?yàn)榭隙〞?huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上來(lái)。”
汪玉凱說(shuō),中央非常著急,因此不斷出臺(tái)比較強(qiáng)硬的房地產(chǎn)調(diào)控手段政策,但地方政府明顯有諸多保留。行政調(diào)控層面上,上下不是統(tǒng)一的步伐,也會(huì)影響政策成效。(陳璞)