房地產(chǎn)調(diào)控政策不可放松

復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任、副教授 陳杰

　　■如果當(dāng)前政府不及時(shí)重申調(diào)控態(tài)度和出臺(tái)更有效措施，將可能重蹈日本、東南亞、美國(guó)樓市崩盤的歷史老路。

　　■比城市住房資源相對(duì)短缺更令人不安的是，住房分配兩極分化嚴(yán)重。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2013年3月全國(guó)城市房?jī)r(jià)指數(shù)表明，70個(gè)大中城市中有68個(gè)新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，67個(gè)同比上漲，創(chuàng)下2010年調(diào)控以來(lái)的新高。諸多跡象顯示，政府在樓市政策方面積累起來(lái)的公信力能否經(jīng)得起考驗(yàn)，如今到了一個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻了。

　　調(diào)控失效的原因及危險(xiǎn)

　　當(dāng)前房?jī)r(jià)反彈明顯，從內(nèi)部看，固然有3年多來(lái)因?yàn)闃鞘姓{(diào)控而觀望良久、逐步累積起來(lái)的剛需在當(dāng)前集中入市的原因，也有中國(guó)經(jīng)濟(jì)前景仍然向好、利率水平處于歷史較低水平、居民個(gè)人投資仍然缺乏途徑等宏觀因素；但從外部來(lái)看，地方政府對(duì)中央政府樓市調(diào)控政策的消極態(tài)度乃至抵觸是主要因素。3年多來(lái)，以“限購(gòu)”、“限貸”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策，造成樓市成交持續(xù)低迷，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商投資熱情打擊很大，連累土地市場(chǎng)冷清，土地出讓金大幅下滑。2012年全國(guó)土地出讓金收入為2.69萬(wàn)億元，較2011年下降15%，與地方財(cái)政收入之比為31%，較2011年降低了7個(gè)百分點(diǎn)。除了土地出讓金外，房地產(chǎn)“五稅”在地方財(cái)政收入中占的比重也很高，2012年占地方財(cái)政的比重為16.6%。而地方政府對(duì)樓市的依賴還遠(yuǎn)不僅在土地出讓金和稅收這兩項(xiàng)，能否推高地價(jià)、再拿高價(jià)土地抵押獲得巨額債務(wù)融資，是各地城市能否實(shí)現(xiàn)市政基礎(chǔ)設(shè)施更新?lián)Q代、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的共同命脈所在。如《2012年中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》顯示，2012年底全國(guó)84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為34.87萬(wàn)公頃，抵押貸款總額5.95萬(wàn)億元。因此，就不難理解為什么“新國(guó)五條”中的20%個(gè)稅在幾乎所有城市都空轉(zhuǎn)而不得落實(shí)。

　　然而，這個(gè)信號(hào)傳遞到市場(chǎng)上，很快就在購(gòu)房者中形成政府對(duì)樓市調(diào)控已經(jīng)實(shí)質(zhì)放棄的心理暗示，于是進(jìn)一步造成買方的恐慌性心理。近期更還有一些權(quán)威人士鼓吹政府為保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最晚年底之前就不得不要放開樓市調(diào)控，更加刺激市場(chǎng)不安情緒。如果當(dāng)前政府再不及時(shí)重申調(diào)控態(tài)度和出臺(tái)更有效措施，放任自流，房?jī)r(jià)一輪輪自我正反饋之后，將真的很快全面失控，將有可能重蹈日本、東南亞、和美國(guó)在樓市崩盤之后國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期一蹶不振的歷史老路。

　　城市居民住房貧困率高

　　第六次人口普查數(shù)據(jù)揭示，2010年全國(guó)城市人均住房面積為29.15平方米，鎮(zhèn)區(qū)人均住房面積為32.03平方米，分別較2000年只增加了34%和37%，兩者都離2004年建設(shè)部政策研究中心提出的“住房小康標(biāo)準(zhǔn)”——人均35平方米還有一定距離。北京、上海、天津等外來(lái)人口導(dǎo)入多的大城市，住房供應(yīng)仍然緊缺。

　　中國(guó)當(dāng)前城市住房的資源配置，比相對(duì)短缺更加令人不安的是，住房分配兩極分化嚴(yán)重，住房困難家庭比重仍然很高，住房資源分配不平等現(xiàn)象十分突出。如，盡管2000-2010年全國(guó)城市人均住房面積增加了7.3平方米，但2010年城市居民住房貧困率（人均住房面積低于8平方米的家庭）仍然高達(dá)9.4%，只比2000年的12.3%下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。筆者近期研究還發(fā)現(xiàn)，城市居民不同階層之間的住房貧困率差別很大。解決中國(guó)城市問(wèn)題的最大難題在大城市的外來(lái)人口住房，尤其是如何保障農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)基本住房水平。

　　筆者還根據(jù)微觀數(shù)據(jù)計(jì)算出，2010年上海人均住房面積的基尼系數(shù)高達(dá)0.432，如果考慮價(jià)值的差別，住房財(cái)富的基尼系數(shù)大很多，約在0.52左右。眾所周知，基尼系數(shù)0.4就是貧富差距的警戒線了，而一般認(rèn)為，住房的貧富差距應(yīng)該比收入差距小很多，如美國(guó)收入的基尼系數(shù)一般在0.46-0.47左右，但學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，美國(guó)住房財(cái)富的基尼系數(shù)就只有0.28。

　　在住房供需仍然失衡和住房貧富差距巨大的背景下，枉談放開政府對(duì)住房市場(chǎng)必要的管制，完全讓市場(chǎng)自由配置，是十分危險(xiǎn)的。當(dāng)前如果放開限購(gòu)和限貸，住房投機(jī)潮必然卷土重來(lái)，中低收入家庭獲得住房的機(jī)會(huì)將更加被剝奪，住房貧富分化更加拉大，這會(huì)激化社會(huì)矛盾，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)非常大的威脅。日美等國(guó)和國(guó)內(nèi)部分地區(qū)的慘重歷史經(jīng)驗(yàn)也已經(jīng)證明過(guò)，試圖靠樓市來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的做法，不可能有好的結(jié)果。因此當(dāng)前十分重要的是，要在堅(jiān)持既有調(diào)控政策的前提下，從擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍、改革土地流轉(zhuǎn)與出讓制度等基本問(wèn)題入手，加快建構(gòu)與城鎮(zhèn)化相協(xié)調(diào)的住房長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的制度框架。

(來(lái)源:文匯報(bào))