編者按：近日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布報告指出，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面反彈，住房供求已經(jīng)失衡。為此，本報約請兩位學(xué)者展開深入討論。

　　房地產(chǎn)調(diào)控是卓見成效的

上海社會科學(xué)院部門經(jīng)濟研究所副研究員陳則明

　　■中國城市房價增長基本是和貨幣發(fā)行量、人均可支配收入、GDP增長相適應(yīng)的。

　　■沒有壟斷、沒有信息不透明、沒有特權(quán)階層食利，是調(diào)控的終極目標(biāo)。

　　從2002年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控開始，對房地產(chǎn)業(yè)和住房政策的批評始終沒有停止。對促進社會發(fā)展進步來說，這些批評是必要的。但從總體上來說，房價的走勢和趨勢是符合時代規(guī)律的，并且房地產(chǎn)調(diào)控是卓見成效的。但是土地有償使用制度、稅收制度、住房保障制度的確有待優(yōu)化。

　　房價的高低是個偽命題

　　房價近年來的確上漲得很快。20多年來做出準(zhǔn)確判斷和決策的消費者、企業(yè)、管理智囊團并不在少數(shù)。不能因為房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，超出了許多人預(yù)料，甚至一些政府管理部門的預(yù)判，就否定房地產(chǎn)業(yè)和調(diào)控。中國各城市的房價增長基本是和貨幣發(fā)行量、人均可支配收入、GDP增長相適應(yīng)的。1998年全國多數(shù)城鎮(zhèn)職工收入平均每2個月能買1平方米，到現(xiàn)在全國的房價收入比也是這種水平。與出現(xiàn)嬰兒潮的同類國家和地區(qū)工業(yè)化發(fā)展階段對比，房價都經(jīng)過快速增長。美國房價100年來主要趨勢是上漲，只有大蕭條、石油危機、金融危機時經(jīng)歷了短暫的下降。日本、“東南亞四小龍”的房價上漲也是前車之鑒。根據(jù)世界銀行研究報告，一國住宅產(chǎn)業(yè)在人均GDP達到400美元時開始起步；至1500美元時，進入穩(wěn)定的快速增長期，至3000美元時達到增速的峰值，一直到10000美元時才進入平穩(wěn)期。人均GDP超過16000美元時，住宅業(yè)就會開始衰退。我們要做的是在認識規(guī)律的基礎(chǔ)上優(yōu)化決策，促進社會經(jīng)濟穩(wěn)定和公平，而不是對抗規(guī)律。

　　房價的高低是個偽命題。沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)就沒有一致的答案。最終回答房價高低，需要在一個相當(dāng)長的產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期結(jié)束之后才能得出答案，而這個答案又與城市規(guī)劃的實現(xiàn)程度密切相關(guān)。目前關(guān)于泡沫有無的研究，都是選擇了偏向自己結(jié)果的指標(biāo)。房價高的依據(jù)指標(biāo)主要是與當(dāng)前可支配收入比；房價低的依據(jù)指標(biāo)主要是與規(guī)劃中的世界同類城市相比。我們不得不認識到，政府決策部門也沒法權(quán)衡這兩種判斷的輕重。即使促進房價合理回歸，也只能憑借社會感性的容忍度和反饋程度。

　　住房供求平衡在產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段中是一個動態(tài)的概念。1998年房地產(chǎn)市場開始進入快速發(fā)展，到目前所建造的住房面積超過了之前中國所有的住房總量。近年來，中國的住房建設(shè)基本保持在每年10億平方米，也就是人均每年1平方米，與人均GDP同類國家和地區(qū)的住房供給水平是相符合的。全國每年的城鎮(zhèn)住房建設(shè)套數(shù)略超城鎮(zhèn)結(jié)婚戶，也基本與人口結(jié)構(gòu)相適應(yīng)。因此，供給與需求在中國目前的發(fā)展階段還是基本保持平衡的。住房供給是城市建設(shè)用地中的住宅用地部分決定數(shù)量，“北上廣深”的建設(shè)用地是按戶籍人口來配給，中國的城市化進程很快，并且人口導(dǎo)入?yún)^(qū)主要在渤海灣、珠三角、長三角，常住人口的住房問題的確沒有做長遠規(guī)劃，造成少數(shù)城市房價過快上漲。

　　調(diào)控針對三個具體問題

　　只有明確說明控制目標(biāo)是什么，才能談失控的問題。自調(diào)控以來，正式文件中對房價問題的表述都是相當(dāng)慎重的。抑制房價上漲過快、房價回歸到合理價位等并沒有定量化的調(diào)控“紅線”。近兩年來，房價控制目標(biāo)直接掛鉤相關(guān)負責(zé)人的政績，地方政府每年承諾的房價調(diào)控定量目標(biāo)都是嚴格完成的。低于人均可支配收入、低于GDP增長等合理的調(diào)控目標(biāo)基本不存在失控的問題。如果說個別城市把房價控制目標(biāo)定于穩(wěn)中有降，前幾年是一廂情愿，今后也確實存在失控的可能。

　　房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是以抑制房價過快上漲為目標(biāo)，還具有社會穩(wěn)定、公平公正的目標(biāo)。調(diào)控一直是針對少數(shù)城市房價上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序混亂三個問題出臺解決方案。房地產(chǎn)市場秩序方面，開發(fā)商卷款出逃問題、產(chǎn)品質(zhì)量問題在調(diào)控之前幾乎年年講、年年有，經(jīng)過多年的調(diào)控，這些問題已經(jīng)很少遇到。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，別墅用地已經(jīng)停止審批，高爾夫球場、豪華樓堂館所受嚴格控制，中小套型住房的比例大幅增加。房價上漲過快問題，雖然沒有房價應(yīng)該上漲多快的定量標(biāo)準(zhǔn)，但倒賣期房資格的問題在2003年限制期房轉(zhuǎn)讓后基本杜絕，利用金融杠桿空手買多套房的現(xiàn)象也沒有了。沒有壟斷、沒有信息不透明、沒有特權(quán)階層食利，是房地產(chǎn)調(diào)控的終極目標(biāo)。

　　當(dāng)然，要真正達到標(biāo)本兼治，只有形成穩(wěn)定科學(xué)的房地產(chǎn)稅收制度。房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)保有稅為主，是發(fā)揮經(jīng)濟效率和促進社會公平最佳的選擇。