5月20日下午，在北京市東城區(qū)和平里北街土地交易大廳的拍賣現(xiàn)場，周偉（化名）置身于一片興奮與躁動中。

通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)兩宗土地的拍賣，21家企業(yè)你來我往，將價碼依次抬高，其中一塊土地竟以溢價率230%成交，而北京土地市場上一次出現(xiàn)此種盛況還是兩年前的事。

在樓市調(diào)控亦步亦趨、“限價令”重壓下的北京，房企為何如此不惜代價。周偉想起近日某論壇上同行的一種觀點：現(xiàn)在的調(diào)控政策不得要領(lǐng)，未必長久，等到在拍得土地上建成房屋銷售時，這些政策恐怕已不復(fù)存在。

久違的跳價者

“七億！”5月22日，“大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)北區(qū)西區(qū)AA-25地塊F3其它類多功能用地”進(jìn)行現(xiàn)場拍賣。在該地塊競拍至6.3億元時，競爭中東亞新華地產(chǎn)并未按照常規(guī)進(jìn)行舉牌，而是直接報出了價格。由于此時的競價階梯為1000萬元，東亞新華的這一報價，直接跳過了7個競價階梯。

這一插曲引起現(xiàn)場一陣騷動。經(jīng)驗豐富的競價者們很快讀出這一舉動背后的含義：若沒有足夠的實力和決心，房企斷然不會跳價，此舉只會暴露自己的急躁情緒。

沒想到的是，幾分鐘后，同樣的戲碼再次上演。當(dāng)該地塊的報價達(dá)到7.5億元時，東亞新華再次跳過5個競價階梯，直喊“8億”。引得圍觀者驚嘆。

然而，過早暴露野心的競爭者最終未能如愿以償。經(jīng)過78輪的漫長競價，北京城建最終以11.15億元成功拿下該地塊，土地溢價率為102%。競價結(jié)束后，當(dāng)中國證券報記者上前追問時，輸贏雙方均一言不發(fā)，迅速離開。

“跳價”現(xiàn)象在北京土地市場并不陌生。在2010年數(shù)宗“地王”拍賣中，幾乎均出現(xiàn)過“跳價”現(xiàn)象，無論競爭者最終能否中標(biāo)，其當(dāng)仁不讓的豪情總會引發(fā)眾人矚目。

進(jìn)入5月下旬，北京土地市場似乎“夢回2010”。久違的跳價只是其中一個縮影。

5月20日，“通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B-23多功能地塊”以8.25億元的價格被北京世紀(jì)鴻地產(chǎn)競得，競價62輪，溢價率為230%，樓面價13136元/平方米。

5月20日，“通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B-03住宅用地”以11.25億元的價格上限、配建7.1萬平方米公租房的代價被泰禾地產(chǎn)競得，競價71輪，溢價率48%。剔除保障房面積后，樓面價達(dá)19053元/平方米。

5月22日，“大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)北區(qū)西區(qū)AA-25地塊F3其它類多功能用地”以11.15億元的價格被北京城建收入囊中，競價78輪，溢價率為102%，折合樓面價6051元/平方米。

5月22日，“大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A2-1地塊”以12.82億元的價格上限、配建10500平方米保障房的代價被保利首開聯(lián)合體競得，競價39輪，溢價率為49%，折合樓面價18870元/平方米，剔除保障房后樓面價22320元/平方米。

經(jīng)過此役，在通州臺湖和大興舊宮區(qū)域，又有“面粉貴過面包”之勢。

對賭“限價令”

在“鋼地板”不斷抬升的情況下，房子賣到多少才能有得賺？有業(yè)內(nèi)人士估算，按照通州臺湖兩宗土地的價格，算上建安、資金和運(yùn)營等成本，未來房價恐將邁入3萬元大關(guān)。而大興舊宮區(qū)域，則在幾家龍頭房企的推動下，向4萬元的門檻沖擊。

綜合交通、配套、升值潛力等因素，上述價格能否被市場接受尚待觀察。但在入市之前，項目必須首先邁過“限價令”的門檻。

按照當(dāng)前北京市的限價原則，若項目的后期價格明顯高過前期、項目價格明顯高過同區(qū)域同類型其他房源和二手房價格，將不予發(fā)放預(yù)售許可證。今年以來，上述地塊所在的通州和大興，已有不少項目“中招”。

在地價如此高企的情況下，若房價“出類拔萃”其結(jié)果可想而知。那么，這些項目將如何獲得預(yù)售許可證，保證利潤率？

周偉并未正面回答問題，卻向記者展示了一套邏輯：一個項目從拿地到開發(fā)，再到銷售，通常需要一兩年。若企業(yè)認(rèn)為出手時機(jī)不佳，很容易通過合適的理由推遲入市時間。而兩年以后，“限價令”恐已不復(fù)存在。

周偉說，在當(dāng)前北京的房地產(chǎn)界，這種對賭心態(tài)普遍存在，多數(shù)開發(fā)商相信，這種行政色彩濃厚的限價政策不會長久。開發(fā)商的籌碼，便是市場供應(yīng)的驟然減少和房價上漲預(yù)期的不斷升溫。

“開發(fā)商的資金能夠支撐一段時間，政府部門則面臨穩(wěn)樓市的壓力，就看誰先撐不住�！敝軅フJ(rèn)為，如果把定價權(quán)交還給市場，如今的高價地項目將來有可能獲得利潤。

事實上，房企高價搶地，某種程度上也是不得已而為之。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，2012年，北京經(jīng)營性用地出讓面積和規(guī)劃建筑面積雙雙同比下降四成。土地斷供使得不少房企面臨無房可賣的窘境，不少房企以往擁有3、4個項目的儲備規(guī)模，如今可售項目只剩一個。饑渴供地的背景下，催生了饑渴拿地的怪相。

被打折的政策

高地價的頻繁出現(xiàn)，使得輿論矛頭指向北京市政府：“限房價不限地價”的政策思路，包含著一種不合理的強(qiáng)盜邏輯。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，限價表達(dá)的是行政的力量，而地價不停上漲表達(dá)的則是市場的力量。

實際上，在政府部門內(nèi)部，對于“限價令”也存在爭議。據(jù)悉，與國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)不同，北京市本擬于近期發(fā)布一組數(shù)據(jù)，通過今年以來房價走勢的平穩(wěn)，來闡釋“限價令”等調(diào)控手段的正面效果。但經(jīng)過多方權(quán)衡，最終放棄這一計劃，保持緘默。

這個隱秘的事實似乎說明，與開發(fā)商一樣，執(zhí)法者也并不贊同行政手段背后的邏輯。

中國證券報記者從多方了解到，近期不少房地產(chǎn)開發(fā)商通過多種方式與主管部門商討，力求在價格問題上獲得回旋余地。從近期北京新房預(yù)售證的發(fā)放情況來看，效果并不明顯。

但在有意避開“限價令”的同時，政府部門似乎又在其他政策的執(zhí)行中，微微地放開了口子。其中，曾被媒體多次曝光的拆分房價與裝修款，從而規(guī)避“限價令”的手段，如今又大行其道。而對早在2011年就出臺的“領(lǐng)取預(yù)售證3日之內(nèi)必須開盤”的條款，執(zhí)行中更是視而不見，不少項目在去年末就已領(lǐng)取預(yù)售許可證，開盤時間已延遲半年。另有一些項目則一次性領(lǐng)取全部預(yù)售證，卻采用分批開盤的辦法。

上述政策執(zhí)行中的松動，是否有意而為尚未可知。但在出臺兩個月后，“新國五條”邊際效應(yīng)遞減已是不爭的事實。某豪宅項目開發(fā)商向中國證券報記者表示，通過“贈送面積”的方式變相提價的情況，在豪宅銷售中普遍存在。他說，就像以往行政色彩濃厚的調(diào)控政策一樣，“限價令”正在催生越來越多的市場怪相。

“誰都知道這個政策不合理，所以大家都覺得，總有一天要調(diào)整。”周偉說，那些拿了高價地卻不敢說話的開發(fā)商，未必就是吃了啞巴虧。等到兩年后賣房時，興許還偷著樂呢。

在開發(fā)商看來，這種“賭博”贏面甚大，只是一旦失手損失將不可估量。2009年和2010年的幾個“地王”也曾風(fēng)光無限，僅僅一年后，“新國八條”肅殺樓市，來不及出貨的地王項目紛紛滯銷，企業(yè)資金一度承受重壓。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪出現(xiàn)的高價地也可能在兩年后面臨相同命運(yùn)。