下半年房?jī)r(jià)可能還有上漲壓力 土地市場(chǎng)將降溫

財(cái)經(jīng)三人行

7月30日管理層提出“積極穩(wěn)妥地推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

這一表態(tài)被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是政策“轉(zhuǎn)向”釋放利好。第二天，房地產(chǎn)股集體高開，多個(gè)房企人士公開表明下半年房?jī)r(jià)還要漲。

上半年雖然調(diào)控重重，但無(wú)論是國(guó)土部門公布的土地?cái)?shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，還是房企公布的半年銷售數(shù)據(jù)，均有明顯火爆的趨勢(shì)。下半年樓市走勢(shì)如何？昨日，記者和暨南大學(xué)教授胡剛一起對(duì)于政策走向和下半年樓市情況進(jìn)行了討論和解讀。

文/圖 記者潘彧、賴偉行

嘉賓核心觀點(diǎn)

胡剛：房地產(chǎn)調(diào)控的力度在某一個(gè)時(shí)間段會(huì)有所緩和，但并不是放寬、放松。但全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅延續(xù)上半年趨勢(shì)的可能性比較大，土地市場(chǎng)則有“降溫”的可能。

潘彧：上半年房?jī)r(jià)的走勢(shì)肯定不夠“平穩(wěn)健康”，下半年會(huì)有一些更加市場(chǎng)化的調(diào)控手段出臺(tái)。

賴偉行：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是決策層一貫的提法，也絕不能與容忍房?jī)r(jià)過(guò)快上漲畫上等號(hào)。

焦點(diǎn)1

調(diào)控是否已經(jīng)轉(zhuǎn)向？

胡剛：我認(rèn)為應(yīng)該不會(huì)是大的轉(zhuǎn)向。因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)整體已趨于平穩(wěn)，而今年整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不是太好，我認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控的力度在某一個(gè)時(shí)間段會(huì)有所緩和，但并不是放寬、放松�，F(xiàn)在開始到下半年，比國(guó)五條更厲害的具體的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)出來(lái)了。但是房地產(chǎn)的一些微調(diào)還是會(huì)出，比如房產(chǎn)稅，依然會(huì)繼續(xù)推進(jìn)試點(diǎn)，可能中心城區(qū)嚴(yán)控，郊區(qū)放開一點(diǎn)。

賴偉行： 觀察近幾次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，房地產(chǎn)政策的思路確實(shí)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變的跡象，但如果因此就判斷政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，則又言之尚早。畢竟，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是決策層一貫的提法，也絕不能與容忍房?jī)r(jià)過(guò)快上漲畫上等號(hào)。

潘彧：從某個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我卻認(rèn)為“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”可能并不是一個(gè)純粹的利好。這一表態(tài)是在今年上半年房?jī)r(jià)飆升的情況下發(fā)出的。今年上半年房?jī)r(jià)的走勢(shì)肯定不夠“平穩(wěn)健康”，下半年會(huì)有一些更加市場(chǎng)化的調(diào)控手段出臺(tái)。

焦點(diǎn)2

土地市場(chǎng)盛宴會(huì)否繼續(xù)？

潘彧：根據(jù)國(guó)土部數(shù)據(jù)，上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)38.2%，大幅高于近五年同期水平。而上半年，全國(guó)土地出讓合同價(jià)款已高達(dá)1.7萬(wàn)億元，增幅達(dá)77.3%，亦創(chuàng)歷史新高。上半年廣東房地產(chǎn)用地出讓情況也呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。下半年土地市場(chǎng)將如何發(fā)展存在一定爭(zhēng)議。

賴偉行：即使沒(méi)有明顯的政策轉(zhuǎn)向，各地方政府一向把第四季度作為賣地的重點(diǎn)時(shí)段，可以說(shuō)，今年土地市場(chǎng)好戲和高潮還在后頭。不過(guò)，當(dāng)前土地市場(chǎng)的熱度主要集中在一、二線城市，這一現(xiàn)象短期內(nèi)無(wú)法改變。

潘彧：因?yàn)橥恋刎?cái)政的存在，政府在樓市火爆時(shí)必然愿意賣更多的地，而高價(jià)地的出現(xiàn)又促進(jìn)了房?jī)r(jià)上漲。今年上半年，房企“扎堆”一、二線城市拿地，“地王”層出不窮�？此茻狒[，其實(shí)對(duì)于很多房企，尤其是中小型房企來(lái)說(shuō)，這也是發(fā)展的冒險(xiǎn)之舉。未來(lái)房企將面臨很大的定價(jià)壓力。

胡剛：現(xiàn)在金融政策有了調(diào)整，開發(fā)商獲取資金難度加大，后續(xù)的土地市場(chǎng)也有待于觀察，并非沒(méi)有“降溫”的可能。

焦點(diǎn)3

房?jī)r(jià)是否保持繼續(xù)上漲？

潘彧：中國(guó)指數(shù)研究院昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅均價(jià)為10347元/平方米，連續(xù)14個(gè)月錄得環(huán)比上漲。我個(gè)人比較認(rèn)同房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀十年”的觀點(diǎn)，一線城市依然會(huì)往上走，二、三線城市則陷入分化。已經(jīng)有多個(gè)房企負(fù)責(zé)人表示，將考慮給在售項(xiàng)目提價(jià)。

胡剛：亞運(yùn)會(huì)后廣州市容有很大改變，也造成了廣州房?jī)r(jià)的補(bǔ)漲，下半年仍會(huì)如此。而幾次調(diào)控后，購(gòu)房者的預(yù)期并未改變，現(xiàn)在又有“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”這樣一個(gè)利好，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅延續(xù)上半年趨勢(shì)的可能性比較大。

賴偉行：調(diào)控房?jī)r(jià)在一些城市已淪為“數(shù)字游戲”，令市場(chǎng)信號(hào)失真，存在“一房多賣”、“霸王條款”、“貨不對(duì)板”等侵害購(gòu)房者權(quán)益的隱患。廣州相關(guān)主管部門已連續(xù)兩個(gè)月召集業(yè)內(nèi)專家討論調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的可能性，包括重推限價(jià)房等措施都已作為了儲(chǔ)備手段。如果管理層新的思路更著眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康，而不是調(diào)控房?jī)r(jià)，那么部分城市未來(lái)就有可能解除不合時(shí)宜的調(diào)控措施，回歸市場(chǎng)調(diào)控方式。

焦點(diǎn)4

房企融資成本和業(yè)績(jī)走向？

潘彧：截至昨日，兩市已有70余家房企披露了中報(bào)或業(yè)績(jī)快報(bào)及預(yù)告，超過(guò)六成的公司上半年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

賴偉行：北京一中型開發(fā)商內(nèi)部人士向我透露，去年其資金成本平均超過(guò)16%，但是今年已降到11%。而今年上半年，大型品牌開發(fā)商的業(yè)績(jī)完成率普遍達(dá)到六成左右，這些都顯示今年品牌房企的業(yè)績(jī)絕對(duì)不會(huì)“亞歷山大”。但由于商業(yè)物業(yè)在今年出現(xiàn)了成交放緩的跡象，將影響部分房企業(yè)績(jī)。

潘彧：未來(lái)一段時(shí)間，資金周轉(zhuǎn)快、經(jīng)營(yíng)效率高的房企今年業(yè)績(jī)會(huì)更好。同時(shí)，許多中小型房企無(wú)法爭(zhēng)取低息的融資，不得不轉(zhuǎn)向地價(jià)相對(duì)低廉但泡沫較大的二、三線城市或市郊發(fā)展，這一部分房企的后續(xù)發(fā)展堪憂。

胡剛：我反而覺(jué)得，對(duì)于小房企來(lái)說(shuō)，只要有優(yōu)質(zhì)的土地資源或者愿意出相對(duì)高的利息，就更容易拿到貸款，比現(xiàn)在“一刀切”的房地產(chǎn)貸款模式要更利于中小企業(yè)發(fā)展。

焦點(diǎn)5

地產(chǎn)股是否會(huì)擺脫低迷？

潘彧：盡管中央表態(tài)有變，但我依然中期看空房地產(chǎn)股。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，市場(chǎng)主力對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也并非那么樂(lè)觀，多個(gè)公募基金解讀也偏中性。

賴偉行：房地產(chǎn)調(diào)控的政策底應(yīng)該已經(jīng)出現(xiàn)，龍頭房企也仍處在高速成長(zhǎng)的階段，但近日房地產(chǎn)板塊卻也無(wú)力大幅上攻。一旦有房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容等流言定期傳出，板塊指標(biāo)性個(gè)股還是會(huì)震蕩下行。

焦點(diǎn)6

城鎮(zhèn)化對(duì)樓市影響有多大？

胡剛：房地產(chǎn)調(diào)控是歸到城鎮(zhèn)化里面的，現(xiàn)在這次定性為“以人為本”，對(duì)于城鎮(zhèn)化的敘述更加全面，相比起此前對(duì)于城鎮(zhèn)化的解讀，現(xiàn)在的熱度是降低了，不會(huì)那么利好房地產(chǎn)。

賴偉行：挖掘新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)需潛力，就要推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化，通過(guò)對(duì)包括戶籍、土地、財(cái)稅在內(nèi)的制度改革以及加強(qiáng)公共服務(wù)能力建設(shè)，釋放內(nèi)需潛力。短期內(nèi)，包括戶籍制度改革、公共設(shè)施升級(jí)等措施，從理論上都有利于房地產(chǎn)業(yè)的后續(xù)發(fā)展。不過(guò)，一旦改革觸及城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)等“深水區(qū)”，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)影響將是巨大的。

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