2013年,萬科與綠地、萬達(dá)、保利、中海、碧桂園、恒大組成的“千億軍團(tuán)”七雄爭霸,點燃了房地產(chǎn)行業(yè)的沸點。而在千億之后,企業(yè)該如何發(fā)展,行業(yè)又將出現(xiàn)哪些新的趨勢,已成為當(dāng)下業(yè)內(nèi)共同研究的課程。

　　房企將迎更快增速?

　　2013全年房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績榜單余溫猶在,各大研究機構(gòu)、投行便紛紛研究2014年的行業(yè)走勢。綜合各大投行報告來看,多數(shù)預(yù)計2014年全國的房地產(chǎn)銷售額增速在10%-17%,銷售面積增速為9%-12%。

　　國泰君安的報告稱:從開發(fā)商的角度來看,2013年只是開發(fā)商高增長的一個起點,從2013年開始一直到2016年,至少是2016年上半年,整個開發(fā)企業(yè)不但是利潤率會持續(xù)回升,銷售收入和利潤結(jié)算的增速也是一個持續(xù)往上走的過程。

　　事實上,各大房企也在暗中摩拳擦掌。瑞銀研究報告稱,萬科在2013年新開工面積為1950萬平方米,預(yù)期可推動2014年新推盤面積上升至2000萬平方米,加之2013年末可售住宅存量面積約750萬平米,預(yù)計2014年,萬科可售資源總量將接近2750萬平方米,對應(yīng)金額約3050億元,預(yù)計簽約銷售額或?qū)⑦_(dá)到2150億元。而據(jù)保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,早在2013年底,便開始為2014年的供貨量和具體項目入市做準(zhǔn)備,未來將保持公司規(guī)模的穩(wěn)定增長。此外,值得一提的還有同屬“千億軍團(tuán)”的綠地和萬達(dá),2014年目標(biāo)直指2000億元。

　　據(jù)一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示,未來房企的規(guī)�；�發(fā)展是一定的,只是每年的漲幅會出現(xiàn)波動。

　　今年千億軍團(tuán)擴至10家?

　　從萬科的一家獨大,到與綠地、萬達(dá)、保利、中海、碧桂園、恒大的“七雄爭霸”,千億房企擴容徹底引爆了2013年的行業(yè)沸點。另外,2013年全年銷售業(yè)績已經(jīng)超過600億元的華潤置地、世茂地產(chǎn)等標(biāo)桿房企,也被看作是2014年“千億房企”的種子選手。

　　對此,研究機構(gòu)克爾瑞已有預(yù)測:房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步上升,2014年有望首次出現(xiàn)雙“兩千億”格局,即萬科和綠地將率先進(jìn)入2000億行列,而千億俱樂部還將繼續(xù)擴容。

　　這個觀點得到蘭德咨詢總裁宋延慶的認(rèn)同。同時,宋還認(rèn)為,到2015年,國內(nèi)千億級房企將達(dá)到10家。不過,宋的預(yù)言很快就被保利地產(chǎn)副總余英“刷新”。據(jù)余英預(yù)測,2014年的千億房企就將達(dá)到10家。

　　與此同時,另一個焦點則不約而同指向了“龍頭”之爭。2013年綠地銷售金額已達(dá)到1625億元,已經(jīng)十分接近萬科的1776億元。業(yè)內(nèi)人士表示,2014年的房地產(chǎn)行業(yè)將極有可能上演“龍爭虎斗”大戲。

　　-　行業(yè)前瞻

　　趨勢1　房企分化進(jìn)一步加劇

　　房地產(chǎn)企業(yè)間的兩極分化由來已久,而隨著大房企步入千億后,這一趨勢將會愈演愈烈。分析人士指出,在當(dāng)前高度市場化的今天,一二線城市土地市場“高熱”,將決定了市場拿地壁壘越來越高。資本實力成為企業(yè)發(fā)展的決定性因素。

　　值得一提的是,僅1月上半月,便有近20家房企先后宣布了海外融資計劃,總?cè)谫Y額超過500億元人民幣。業(yè)內(nèi)人士分析,在2014年地價高企,房價漲幅逐步回落的市場格局下,兩大因素擠壓必然將造成利潤率逐步走低。特別是在當(dāng)前全社會貸款利率水平高企的金融形勢下,融資成本的控制能力至關(guān)重要。大中型企業(yè)因有較好的信譽及較豐富的融資渠道,綜合融資貸款成本較低,而小型企業(yè)受困于調(diào)控,融資成本往往較高。

　　因此,無論是資本實力還是融資能力,都決定了中小型房企將進(jìn)一步拉開與大型房企的差距。

　　趨勢2　房企“出�！笨祚R加鞭

　　剛剛過去的2013年,成為房企名副其實的“出海年”。截至目前,已經(jīng)有不少品牌房企開始布局海外房產(chǎn)市場。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計,2012年-2013年,房企在海外的房地產(chǎn)項目投資規(guī)模就已達(dá)幾百億美元,而這一規(guī)模在未來還將有繼續(xù)擴大的態(tài)勢。2014年伊始,綠地、新華聯(lián)便先后宣布了最新的海外投資計劃。此外,萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林也表示將會在未來10年內(nèi),每年都會有海外投資項目。

　　記者發(fā)現(xiàn),當(dāng)前無論是開發(fā)商直接投資開發(fā),還是進(jìn)行股權(quán)收購、合作開發(fā)等,或者是去年品牌房企頻頻登陸香港上市,其很重要目的之一就是通過這樣的方式戰(zhàn)略布局國際房地產(chǎn)市場,使其在國內(nèi)規(guī)�；�之后,迅速在國際房地產(chǎn)市場上實現(xiàn)品牌全球化、國際化的戰(zhàn)略部署。

　　此外,隨著海外移民投資新熱潮的來臨,國內(nèi)龍頭房企也看準(zhǔn)了國內(nèi)移民、留學(xué)、投資和休閑旅游所帶來的房地產(chǎn)市場需求的機會,加快布局進(jìn)度。

　　趨勢3　回歸核心城市布局

　　作為千億級房企中少數(shù)未在北京大面積布局的恒大地產(chǎn),終于在2013年搭上了進(jìn)京快車,并一口氣拿下多個地塊,高舉高打的慣性做法引得業(yè)內(nèi)外側(cè)目。“2013年在北京拿的地塊主要是以配建保障房項目為主,也希望借此來練手;未來,還將更加積極地參與到土地市場中�！睋�(jù)接近恒大人士透露,恒大未來的戰(zhàn)略布局將進(jìn)一步向一線城市傾斜。

　　而恒大絕不是個案,目前主流房企回歸一線城市的節(jié)奏正在加快。強調(diào)高周轉(zhuǎn)的運營模式,使得更多開發(fā)商看好一二線城市更為確定的潛在需求。因此,預(yù)計2014年一二線城市仍是熱點。有分析人士表示,未來中國具備發(fā)展?jié)摿Φ某鞘袛?shù)量大致在50個上下。更多開發(fā)商將會選擇深耕優(yōu)勢區(qū)域,同時適度回歸一二線,尋找優(yōu)質(zhì)的項目布局發(fā)展。

　　趨勢4　企業(yè)發(fā)展必然多元化

　　前兩年,很多實體跨界進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域備受關(guān)注,而這兩年,房企跨界式發(fā)展則成為諸多房企的重要選擇。無論是萬科涉商、保利養(yǎng)老、還是萬達(dá)文化、恒大賣水,標(biāo)桿房企都在以實際行動彰顯著謀變的決心。

　　2013年,商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商追捧,萬科、保利、綠地、雅居樂、碧桂園、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、鴻坤等各大房企均加大商業(yè)地產(chǎn)投資。事實上,商業(yè)地產(chǎn)是與房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合最緊密的產(chǎn)業(yè),而房企試水的領(lǐng)域遠(yuǎn)不止于此。

　　隨萬科“聯(lián)姻”銀行被賦予里程碑意義之后,不斷有實力地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入銀行業(yè)。越秀集團(tuán)旗下的越秀地產(chǎn)分別宣布入股商業(yè)銀行,上市房企新華聯(lián)也宣布再次涉足銀行。其實,自2009年開始,房地產(chǎn)金融化呈現(xiàn)加速態(tài)勢,相繼有中國泛海控股集團(tuán)、魯能集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、華潤置地集團(tuán)、僑鑫集團(tuán)、星河集團(tuán)等涉足銀行業(yè)。業(yè)內(nèi)人士稱,未來房企的跨界發(fā)展也將更加多元,這對于企業(yè)持續(xù)發(fā)展將提供源源不斷的動力。（李捷）