在2012年樓市“暖冬”收尾之后，2013年國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交呈現(xiàn)“開(kāi)門紅”。但與此同時(shí)，在一二線核心城市樓市普遍走暖的趨勢(shì)下，仍有不少三四線城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的窘境，出現(xiàn)了“冰火兩重天”的開(kāi)局。

　　伴隨中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和近期住建部再度表態(tài)今年樓市調(diào)控不放松的政策信息，最近決策層有關(guān)“新型城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略方向的表述又引起了各界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的看好。有專家指出，城鎮(zhèn)化確實(shí)會(huì)在未來(lái)給地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)很大機(jī)會(huì)，但城鎮(zhèn)化并不是簡(jiǎn)單的蓋房子。對(duì)于一些前期非理性發(fā)展房地產(chǎn)的三四線城市，目前的高庫(kù)存和需求不足都說(shuō)明當(dāng)?shù)貥鞘写嬖诤艽蟮娘L(fēng)險(xiǎn)。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 牛思遠(yuǎn)

　　新年首周各地樓市呈現(xiàn)“冰火兩重天”

　　中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1月上旬多個(gè)城市成交增幅超過(guò)100%，全國(guó)樓市可謂“開(kāi)門紅”。

　　在統(tǒng)計(jì)的40個(gè)城市中，第一周成交量同比上漲城市占九成以上，除上海、深圳、重慶、武漢外，其他重點(diǎn)城市均超過(guò)一倍。元旦期間，這種漲勢(shì)更加明顯。全國(guó)54個(gè)主要城市新建住宅簽約8438套，比去年同期上漲16.8%，京滬穗深四個(gè)一線城市共簽約2127套，同比上漲57.7%。

　　事實(shí)上，自2012年11月以來(lái)，上海、北京等全國(guó)主要城市的房地產(chǎn)成交就再次出現(xiàn)了“供銷兩旺”、局部區(qū)域“日光盤”熱銷的熱鬧場(chǎng)面。2012年已收官，盡管經(jīng)歷了幾年來(lái)最冷清的“金九銀十”，但隨著成交量?jī)r(jià)雙雙走高，全年房地產(chǎn)在“暖冬”中出現(xiàn)“翹尾”行情。

　　其中，以一線城市為代表的重點(diǎn)城市年底“翹尾”行情量的增加以及房?jī)r(jià)仍環(huán)比在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。但與此同時(shí)，一些此前曾被業(yè)界寄予厚望的三四線城市的表現(xiàn)卻十分低迷，呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的局面。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，去年11月70個(gè)大中城市中有53個(gè)住宅銷售價(jià)格上漲，北京、上海、廣州等一線城市漲幅迅猛，而房?jī)r(jià)下跌的城市中除溫州外，幾乎全部是丹東、呼和浩特等三線城市。

　　更讓人擔(dān)憂的是，多位業(yè)內(nèi)人士表示，包括溫州、貴陽(yáng)、常州等不少三四線城市呈現(xiàn)出房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)加劇的趨勢(shì)。有媒體報(bào)道，海南近期多個(gè)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)跳水現(xiàn)象。從三亞到�？冢�尤其是澄邁、陵水、文昌等市縣，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始以低價(jià)沖擊市場(chǎng)的新開(kāi)盤項(xiàng)目層出不窮，在售老盤甚至以6.4折價(jià)格“跳水”。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)3至5年，海南包括在售、庫(kù)存和準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量，達(dá)到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。在庫(kù)存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化。庫(kù)存量最少的三亞需要24個(gè)月消化，最嚴(yán)重的陵水需要101個(gè)月。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜中，前50強(qiáng)中包括41個(gè)四線城市，加上拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱、供應(yīng)明顯大于需求的三線城市。

　　城鎮(zhèn)化并非四線城市地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)救命稻草

　　新年前后，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議曾提出，2013年中國(guó)還將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，住建部也明確表示，2013年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。

　　然而，值得注意的是，2012年底的十八大報(bào)告中，明確提升了“城鎮(zhèn)化”的高度，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更是將城鎮(zhèn)化定調(diào)為“歷史任務(wù)”。隨著“新型城鎮(zhèn)化”成為近期政策熱詞，房地產(chǎn)行業(yè)重新成為不少人看好的領(lǐng)域。

　　“如果按照年均一點(diǎn)幾個(gè)百分比的城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)，保守估計(jì)有1000萬(wàn)人進(jìn)城，以一家三口人，每家90平方米住房為例，總共需要3億平方米的住房�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，城鎮(zhèn)化是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的最大引擎，也是發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展的最大潛力。

　　在歲末年初這個(gè)特殊的市場(chǎng)階段，政策表態(tài)今年繼續(xù)限購(gòu)與未來(lái)加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的同步推進(jìn)，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從未來(lái)政策及市場(chǎng)面走勢(shì)來(lái)講，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)還要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，但相比前兩年調(diào)控政策的基調(diào)，政策層面“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促使房?jī)r(jià)合理回歸”的基調(diào)已不再突出，也明確鼓勵(lì)改善型需求入市，這都將助推房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”持續(xù)回升與回暖，使樓市最終出現(xiàn)白銀十年發(fā)展期的“春天Style”。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌則指出，2012年我國(guó)房地產(chǎn)整體平穩(wěn)，但呈現(xiàn)出明顯分化，一二線城市相對(duì)需求高，但土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；三四線城市卻面臨供應(yīng)過(guò)剩，需求不足。

　　顧云昌認(rèn)為，在調(diào)控初期，包括大型房企在內(nèi)的投資資金開(kāi)始向三四線城市轉(zhuǎn)移，這些城市承載了調(diào)控壓力之下的剛性需求和投資性需求的主要市場(chǎng)。然而，隨著一二線城市樓市回暖，部分三四線城市卻陸續(xù)傳出了投資增長(zhǎng)減速、潛在需求逐漸減弱等信號(hào)，這些城市的土地供應(yīng)規(guī)模偏大、可供應(yīng)商品房的庫(kù)存較高。

　　“城鎮(zhèn)化不是蓋房子，而是從基礎(chǔ)設(shè)施、生活環(huán)境、生存條件等方面進(jìn)行改變。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，城鎮(zhèn)化的路還很遠(yuǎn)，不會(huì)有人住沒(méi)有配套的房子的，因此，城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)的救命稻草，由于部分城市在房地產(chǎn)調(diào)控前的非理性發(fā)展，以致在連續(xù)調(diào)控后出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。