在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型之際，開發(fā)商對(duì)于行業(yè)發(fā)展都持謹(jǐn)慎態(tài)度，金融保險(xiǎn)巨頭平安集團(tuán)卻在不斷“加倉”房地產(chǎn)。

　　4月1日，中國(guó)平安斥資62.95億港元持股9.9%，成為碧桂園第二大股東。而在2014年8月-2015年2月期間，平安不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)投入超過300億元人民幣擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，讓不少大房企咋舌。此外，平安還在去年成立平安好房網(wǎng)，進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融和房地產(chǎn)電商。

　　目前，平安旗下的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)已涉足商業(yè)、住宅、養(yǎng)老、工業(yè)物流、房地產(chǎn)金融+電商等多個(gè)領(lǐng)域，儼然是保險(xiǎn)公司中的地產(chǎn)“一哥”。在中國(guó)平安董事長(zhǎng)馬明哲面前，一個(gè)宏大的地產(chǎn)王國(guó)版圖已鋪展開來。

　　鐘情不動(dòng)產(chǎn)投資

　　在房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)的歲月里，險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)曾是個(gè)敏感話題，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)也因此受到政策嚴(yán)格監(jiān)管。很多保險(xiǎn)公司都是打著“自用”的旗號(hào)，投資、收購城市核心區(qū)的商業(yè)、寫字樓。平安的地產(chǎn)投資則大都以集團(tuán)或平安信托的名義進(jìn)行。

　　直到2010年9月，中國(guó)保監(jiān)會(huì)公布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，規(guī)定保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%，保險(xiǎn)公司不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。當(dāng)聽說險(xiǎn)資開閘投資不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，平安集團(tuán)董事長(zhǎng)馬明哲曾表示，“已經(jīng)等了5年。目前我們已經(jīng)為不動(dòng)產(chǎn)投資準(zhǔn)備了很好的項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)，平安信托和投資部門一直在為第三方做這方面的投資�！庇纱丝梢娝麑�(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的鐘愛。

　　雖然投資細(xì)則尚未出爐，但已陸續(xù)有保險(xiǎn)巨頭以自用名義“先下手為強(qiáng)”。2010年7月30日，中國(guó)平安斥資6.13億元獲得深圳（樓盤）福田中心區(qū)南區(qū)的一個(gè)地塊，建筑面積約為12.8萬平方米，該地塊位于中國(guó)平安總部的旁邊。

　　保險(xiǎn)資金追求的是長(zhǎng)期的穩(wěn)定回報(bào)，核心城市的核心物業(yè)符合這一要求。因此，險(xiǎn)資偏好一二線城市核心商業(yè)區(qū)辦公樓、綜合體的投資邏輯一直被沿用至今。而早期平安投資的這些物業(yè)，現(xiàn)在基本都交由平安不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一管理。

　　2012年，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的比例被允許提高至20%。各大險(xiǎn)企更是紛紛成立資產(chǎn)管理公司，增持不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。“保險(xiǎn)資金是最適合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的租金收入、升值潛力，能為保險(xiǎn)資金提供穩(wěn)定的回報(bào)率�！币晃粚Ｗ⑸虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商如是說。

　　不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模近500億

　　不過，平安的地產(chǎn)野心不僅限于商業(yè)地產(chǎn)。

　　2011年，平安壽險(xiǎn)獲得了PE與不動(dòng)產(chǎn)雙牌照。此后，平安投資不動(dòng)產(chǎn)的動(dòng)作明顯增多。平安涉足了養(yǎng)老地產(chǎn)，在浙江桐鄉(xiāng)、云南西雙版納、浙江烏鎮(zhèn)開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，并采用“租賃+出售”的操作模式；平安還在成都空港和龍泉布局了工業(yè)物流地產(chǎn)。同時(shí)，平安與品牌開發(fā)商頻繁互動(dòng)，包括招商、華潤(rùn)、首開、金地、朗詩、世茂等房企均與平安有合作項(xiàng)目，產(chǎn)品類型涵蓋住宅、商業(yè)等。今年4月，平安更是直接收購了碧桂園9.9%的股份，當(dāng)起了二股東。此外，平安的地產(chǎn)版圖還擴(kuò)張到了海外，在英國(guó)倫敦、美國(guó)波士頓等地購置商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。另外，平安還打造了一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融的跨界平臺(tái)—平安好房網(wǎng)，進(jìn)入激烈的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。

　　資料顯示，作為中國(guó)平安旗下全資子公司，平安不動(dòng)產(chǎn)截至2014年8月，公司資產(chǎn)管理規(guī)模近500億元。業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)物流地產(chǎn)和住宅、股債券投資等。

　　“如果說之前平安在探索不動(dòng)產(chǎn)投資，那么現(xiàn)階段資產(chǎn)管理規(guī)模已經(jīng)幾百億了，已經(jīng)進(jìn)入成熟發(fā)展的通道了�！币晃煌顿Y界人士表示。

　　買地、財(cái)務(wù)投資并舉

　　從平安投資地產(chǎn)的足跡可以看出，2014年是集中爆發(fā)的一年，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、養(yǎng)老、工業(yè)物流都是在這一年嶄露頭角，而“干掉”不少大鱷、豪擲超過300億元購置土地，更讓平安成為地產(chǎn)圈內(nèi)的“土豪”。

　　同時(shí)，當(dāng)生命人壽、安邦保險(xiǎn)等險(xiǎn)資大舉從二級(jí)市場(chǎng)購進(jìn)房地產(chǎn)股票，并獲得金地集團(tuán)、金融街等上市公司的大股東、二股東地位時(shí)，平安則是更深地介入到房地產(chǎn)行業(yè)�！爸饕�是財(cái)務(wù)投資。”一位投資界人士介紹：“地產(chǎn)股因?yàn)檎{(diào)控和市場(chǎng)的原因，一直處于低估值階段，具備抄底升值的潛力。于是，平安從投資回報(bào)率的角度，選擇了與開發(fā)商合作開發(fā)項(xiàng)目”。

　　2015年1月，華潤(rùn)、首開、平安聯(lián)合體以86.25億元豪奪豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊。據(jù)首開董秘王怡透露，該項(xiàng)目由華潤(rùn)、首開來主導(dǎo)操盤，平安則是同股同權(quán)益，財(cái)務(wù)投資為主。

　　雖然險(xiǎn)資不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)，但險(xiǎn)資通過金融產(chǎn)品過渡被業(yè)內(nèi)視為規(guī)避政策涉足房地產(chǎn)開發(fā)的途徑。另據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，平安不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)部人士透露，拿地資金并不來自平安集團(tuán)其他體系，言外之意沒有直接利用險(xiǎn)資。

　　而對(duì)于地產(chǎn)的投資方向，此前，平安不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)兼CEO鄒益民表示，“平安選擇的應(yīng)該也是每個(gè)城市的核心地段，二線城市也屬于考慮的范疇之內(nèi)�！�…現(xiàn)成的好的樓太少了，現(xiàn)在剛好開發(fā)商也面臨資金短缺的問題，那么我們也可以在商業(yè)地產(chǎn)這做一點(diǎn)投資，這是一個(gè)很好的合作�！�

　　“任性”押寶杭州

　　與平安高歌猛進(jìn)投資地產(chǎn)相對(duì)比的是，2014年全國(guó)樓市處于下行趨勢(shì)，不少城市庫存高企，去化困難。但平安卻大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)，而且在最早降價(jià)的杭州（樓盤）市，平安也是拿下江干區(qū)、余杭區(qū)等多宗商業(yè)、住宅土地。

　　對(duì)此，杭州雙贏置業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，“杭州調(diào)整得快，恢復(fù)也快。投資最怕一潭死水、沒有波段。”去年，杭州“松綁”后，市場(chǎng)成交量反彈較大，但受制于庫存量，價(jià)格比較平穩(wěn)�！昂迷谟辛�，所以平安重金購地，找準(zhǔn)了城市和時(shí)機(jī)，其蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)小些。而一些三四線城市對(duì)調(diào)控反應(yīng)平淡，庫存量也大，就沒有必要進(jìn)駐了。”

　　在章惠芳看來，樓市調(diào)整，給金融保險(xiǎn)資金提供了介入的機(jī)會(huì)。“以前房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率高，不用去細(xì)算借貸成本，與金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合作的積極性不高。而現(xiàn)在全行業(yè)利潤(rùn)率低成為新常態(tài)。引入金融保險(xiǎn)資金，既可以降低融資成本，又可以一起承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，保險(xiǎn)資金也需要尋找出路，在運(yùn)營(yíng)中增值保值。未來房地產(chǎn)金融化的趨勢(shì)將越來越明顯。”

　　一盤大棋，搶占先機(jī)？

　　房企在轉(zhuǎn)型，金融保險(xiǎn)公司也在轉(zhuǎn)型。近幾年，平安集團(tuán)“掌門人”馬明哲也在為中國(guó)平安尋找新的增長(zhǎng)引擎。從網(wǎng)絡(luò)投融資平臺(tái)“陸金所”，到“三馬”聯(lián)手組建的互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)公司“眾安在線”，中國(guó)平安正在逐步試水互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)下的新型金融模式。

　　而在地產(chǎn)板塊推出的平安好房網(wǎng)，去年上線后就引發(fā)爭(zhēng)議。業(yè)內(nèi)質(zhì)疑其打著“去中介化”、“顛覆中介”的旗號(hào)，實(shí)際是在推它的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。包括近期入股碧桂園成為二股東，都不是財(cái)務(wù)投資那么簡(jiǎn)單，更蘊(yùn)含著下一階段的商機(jī)。

　　平安方面稱，將加強(qiáng)其在地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)市場(chǎng)和行業(yè)整合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略互補(bǔ)，爭(zhēng)取更大市場(chǎng)份額，更為重要的是，這將為平安提供進(jìn)入社區(qū)服務(wù)的切入點(diǎn)。而據(jù)媒體報(bào)道，在碧桂園社區(qū)服務(wù)APP中，將會(huì)嵌入中國(guó)平安任意門及平安付，推廣使用平安付支付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)和其他收費(fèi)服務(wù)；還要針對(duì)物業(yè)管理、O2O平臺(tái)、電商、金融服務(wù)、養(yǎng)老、醫(yī)療、物流等等定制式的設(shè)計(jì)合作方案。

　　“這些跨界合作或是將線上線下資源做透，將非常有前景。每個(gè)行業(yè)都有吃螃蟹的人，誰更有經(jīng)驗(yàn)、誰先進(jìn)入進(jìn)行資源整合，誰就會(huì)占到先機(jī)�！闭禄莘既缡钦f。

　　不過，王怡卻對(duì)此持謹(jǐn)慎態(tài)度，合作方向有很多，聽起來還不錯(cuò)，但還需要落地，經(jīng)受市場(chǎng)檢驗(yàn)是否可行。

　　至于未來如何，平安集團(tuán)董事長(zhǎng)馬明哲在2015年的新年致辭中，提到平安不動(dòng)產(chǎn)時(shí)僅寥寥數(shù)語，但也可見端倪：不動(dòng)產(chǎn)公司投資規(guī)模實(shí)現(xiàn)突破性增長(zhǎng)，戰(zhàn)略投資項(xiàng)目為集團(tuán)未來的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

　　或許，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的開疆拓土?xí)�是平安集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一步大棋。

　　【大事記】

　　拓展

　　2007年11月

　　平安集團(tuán)以16.568億元獲得深圳福田中心區(qū)地塊，打造平安國(guó)際金融中心，現(xiàn)為平安集團(tuán)總部。

　　2010年9月

　　中國(guó)平安從瑞安建業(yè)手中收購成都中匯廣場(chǎng)，7.18億元，后改名為成都平安財(cái)富中心，是當(dāng)時(shí)保資投資地產(chǎn)市場(chǎng)首宗個(gè)案。

　　2012年

　　平安不動(dòng)產(chǎn)以23億元競(jìng)得杭州錢江新城CBD中央核心區(qū)一宗土地，已命名為杭州平安金融中心大廈，2017年竣工交付。

　　2013年6月

　　從美國(guó)鐵獅門手中購入成都“晶融匯”甲級(jí)寫字樓。

　　2014年4月

　　平安不動(dòng)產(chǎn)推出其第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目品牌—合悅。首批養(yǎng)生養(yǎng)老、度假旅游綜合社區(qū)項(xiàng)目分別是合悅江南、合悅版納、合悅烏鎮(zhèn)項(xiàng)目，盈利模式是“租賃+出售”。

　　2014年4月

　　平安不動(dòng)產(chǎn)從領(lǐng)盛投資管理購得四川成都一總建筑面積約9萬平方米的物流倉儲(chǔ)物業(yè)，這是平安不動(dòng)產(chǎn)的首個(gè)物流項(xiàng)目。

　　2014年5月

　　平安好房網(wǎng)上線，推出“好房寶”等系列金融產(chǎn)品，打造互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)電商平臺(tái)。

　　2015年4月

　　中國(guó)平安斥資62.95億港元持股9.9%，成為碧桂園第二大股東。

　　拿地

　　2014年10月

　　平安不動(dòng)產(chǎn)就南京G14號(hào)土地、南京G09號(hào)土地、廣州番禺土地以債權(quán)方式與招商局置地進(jìn)行合作。

　　2014年11月

　　以24.1億元競(jìng)得廣州華美牛奶廠兩宗地。

　　2014年12月

　　平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)手金地、朗詩以26.8億元的價(jià)格，競(jìng)得上海寶山宅地。

　　2014年12月

　　平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)手金地以7.8億元價(jià)格摘得杭州余杭區(qū)一商住地。

　　2014年12月 摘得杭州江干區(qū)汽車東站住宅兼商業(yè)用地，地價(jià)約27億元。

　　2015年1月

　　招商、華潤(rùn)、九龍倉、平安聯(lián)合體，以86.9億元競(jìng)得北京亞林西兩宗居住區(qū)用地。

　　2015年1月

　　華潤(rùn)、首開、平安聯(lián)合體以86.25億元豪奪豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊。

　　2015年2月

　　平安不動(dòng)產(chǎn)以26億元摘杭州三堡宅地。

　　海外

　　2013年7月

　　中國(guó)平安以2.6億英鎊（約合23.7億元人民幣。按當(dāng)時(shí)匯率計(jì)算，下同）買下倫敦勞埃德大廈。

　　2015年1月

　　中國(guó)平安旗下子公司平安人壽以約30.54億元人民幣買下倫敦地標(biāo)建筑Tower Place大廈。

　　2015年4月

　　、中國(guó)平安、鐵獅門聯(lián)合收購位于波士頓的一價(jià)值5億美元的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

　　幕后

　　平安入股：折價(jià)的誘惑碧桂園轉(zhuǎn)型：注入金融基因

　　平安成為碧桂園的第二大股東在業(yè)界引起一片熱論。碧桂園2014年銷售額達(dá)1288億元，同比增長(zhǎng)21.5%，創(chuàng)歷史新高，同時(shí)2014年銷售樓款現(xiàn)金回籠約1058億元。從現(xiàn)金、負(fù)債等數(shù)據(jù)看，碧桂園的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)健康，為何折價(jià)引入平安？

　　碧桂園折價(jià)出讓股份

　　與此前生命人壽、安邦保險(xiǎn)從公開市場(chǎng)增持地產(chǎn)股不同，4月1日平安人壽是以定向增發(fā)的形式入主碧桂園第二大股東的。

　　每股認(rèn)購價(jià)格2.816港元，相對(duì)于認(rèn)購協(xié)議前一交易日收盤價(jià)折讓10.03%，相對(duì)于前5個(gè)交易日平均收盤價(jià)折讓7.79%，相對(duì)于前10個(gè)交易日平均收盤價(jià)折讓6.16%。

　　對(duì)于為何折價(jià)出讓股份，碧桂園新聞發(fā)言人向記者表示，這是雙方管理層基于兩家公司共同的戰(zhàn)略愿景，積極的合作意愿一直密切溝通、商議的結(jié)果。

　　“碧桂園著眼于雙方戰(zhàn)略合作的長(zhǎng)期合力，資本市場(chǎng)短期內(nèi)的局部波動(dòng)不會(huì)影響我們的工作方向”該人士表示。

　　據(jù)媒體報(bào)道，楊國(guó)強(qiáng)多次拜訪中國(guó)平安，讓后者選擇碧桂園成為首個(gè)入股的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　而吸引中國(guó)平安董事長(zhǎng)馬明哲的，除了合適的價(jià)格、雙方合作的契合點(diǎn)，或許還有楊國(guó)強(qiáng)的誠(chéng)意。

　　對(duì)于雙方的合作，碧桂園新聞發(fā)言人對(duì)記者回復(fù)稱，引入平安成為碧桂園第二大股東，有助于優(yōu)化碧桂園股東結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步拓寬融資渠道。碧桂園擬將出售股權(quán)所募得的資金用于公司發(fā)展以及一般公司用途。同時(shí)，碧桂園與中國(guó)平安將結(jié)成緊密戰(zhàn)略同盟，全面打造以中國(guó)城鎮(zhèn)化和社區(qū)需求為基礎(chǔ)，社區(qū)金融領(lǐng)域展開合作。

　　地產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式

　　2013年以來，楊國(guó)強(qiáng)對(duì)碧桂園進(jìn)行了大刀闊斧的改革，引入職業(yè)經(jīng)理人去家族化，在房地產(chǎn)學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維這股潮流中，今年他還與小米創(chuàng)始人雷軍互訪。而此次引入平安，也是未雨綢繆，為碧桂園轉(zhuǎn)型注入金融基因，找一個(gè)金融合作伙伴，或許也是房地產(chǎn)金融化的途徑之一。

　　杭州雙贏置業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，碧桂園以前以低價(jià)土地儲(chǔ)備成為競(jìng)爭(zhēng)力，但現(xiàn)在土地儲(chǔ)備卻是把雙刃劍。樓市行情看漲時(shí)，土地多，資產(chǎn)估值就高，如果樓市行情低迷，則需要現(xiàn)金為王，過多的土地儲(chǔ)備影響資金周轉(zhuǎn)。碧桂園到了轉(zhuǎn)型的時(shí)刻了，房企都需要從“重”變“輕”，傳統(tǒng)行業(yè)需要多條腿走路，分工合作，整合資源。

　　據(jù)悉，包括萬科在內(nèi)的多家房企，都在轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”模式，利用“小股操盤”手段做大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

　　碧桂園新聞發(fā)言人也向記者表示，做平臺(tái)、輕資產(chǎn)會(huì)是公司的一個(gè)發(fā)展方向，與中國(guó)平安的合作可以進(jìn)一步優(yōu)化股東結(jié)構(gòu)，并與中國(guó)平安結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系。而融資所得也是用于在此聯(lián)盟基礎(chǔ)上發(fā)展房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)。

　　“下一輪競(jìng)爭(zhēng)中，成本成為競(jìng)爭(zhēng)力，如果能通過金融機(jī)構(gòu)低息融資，將會(huì)比其他房企更具競(jìng)爭(zhēng)力”章惠芳表示。

　　中國(guó)平安的地產(chǎn)版圖

　　城市綜合體

　　深圳平安金融中心大廈、杭州平安金融中心大廈、晶融匯、武漢天地企業(yè)中心、廣州金融城、鄭州平安金融大廈

　　養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)

　　桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)、西雙版納國(guó)際溫泉休閑養(yǎng)生度假社區(qū)

　　股債券投資

　　平安－方圓-地產(chǎn)股權(quán)投資基金、平安－世茂-地產(chǎn)股權(quán)投資基金

　　工業(yè)物流

　　成都龍泉項(xiàng)目、成都空港項(xiàng)目基金

　　寫字樓、酒店

　　平安財(cái)富中心、北京平安國(guó)際金融中心、北京世紀(jì)財(cái)富中心、中國(guó)電子大廈、深圳新城市廣場(chǎng)、成都平安財(cái)富中心、重慶平安財(cái)富中心、蘇州平安財(cái)富中心、上海利園國(guó)際大酒店。(袁曉瀾)