破解增加住房用地供應(yīng)與土地匱乏難題

　　要消減中小戶型供不應(yīng)求造成的房價飆升壓力，可以通過增加中小戶型住宅用地供應(yīng)來解決,但可用于建設(shè)開發(fā)的土地捉襟見肘

　　房地產(chǎn)市場調(diào)控的新“國五條”政策措施，從字里行間認(rèn)真分析，可以感覺到中央對近年來投機(jī)投資性購房得到有效抑制，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得積極成效，房地產(chǎn)市場形勢逐步平穩(wěn)的局面，是持肯定態(tài)度的。中央認(rèn)為住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應(yīng)等綜合性政策措施，是發(fā)揮了關(guān)鍵作用的，今后仍要堅(jiān)持不放松。

　　新“國五條”考慮到未來我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，短期內(nèi)會出現(xiàn)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張趨勢，具有預(yù)見性地提出了增加中小戶型供應(yīng)量，以及把外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶�等針對性、可操作性很�?qiáng)的一些政策措施。誠然，地方政府在實(shí)際執(zhí)行新“國五條”中，會有很多困難有待克服。例如，關(guān)于“增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)”這一條措施，執(zhí)行難度相當(dāng)大。主要問題在于，深圳、廣州等一線城市能用于住宅開發(fā)的土地日益匱乏；而開發(fā)商即使拿到土地，卻未能及時開發(fā)中小戶型住宅供應(yīng)市場，也是造成中小戶型住宅供不應(yīng)求的重要原因。

　　根據(jù)廣州陽光家緣網(wǎng)站監(jiān)測數(shù)據(jù)，中小戶型住宅呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，若2013年中小戶型仍然供不應(yīng)求，將導(dǎo)致房價飆升。而中小戶型之所以旺銷，很重要原因是大部分購房者對房價的預(yù)期，已從預(yù)降逐漸轉(zhuǎn)為預(yù)漲，不再觀望轉(zhuǎn)而入市；其次，廣州近期公布了諸多規(guī)劃利好，對購房者爭相入市亦形成了推動作用；另外，房貸的充裕亦使眾多購房者有能力入市。由于2013年通脹依然，而買樓防貶值之心人皆有之，故總價不高的中小戶型成為市民首選�？上攵�知，今年房價上升壓力主要來源于中小戶型的供不應(yīng)求，而不是大戶型。因?yàn)榇髴粜湍壳肮┻^于求，漲價可能性不大。從政策層面看，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松對投機(jī)投資性需求的抑制，而對于自住及合理的改善型需求，政策仍然給予支持和鼓勵。剛需不受調(diào)控抑制，今后樓市交易主力是剛需。實(shí)際上，若要消減中小戶型供不應(yīng)求造成的房價飆升壓力，可以通過增加中小戶型住宅用地供應(yīng)來解決。不過，廣州市由于可用于建設(shè)開發(fā)的土地捉襟見肘，要做到新“國五條”要求的“2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量”，恐怕難度較大。

　　2012年3月30日國家住建部批復(fù)《廣州城市總體規(guī)劃綱要（2011-2020）》，到2020年，廣州建設(shè)用地總規(guī)�？刂圃�1772平方公里以內(nèi)，可利用的新增建設(shè)用地規(guī)模僅167.46平方公里，年均新增用地僅16.75平方公里，只相當(dāng)于之前13年新增用地平均水平（41.94平方公里）的40%，缺口達(dá)到60%。廣州建設(shè)用地規(guī)模若以過去10年的用地速度，新增建設(shè)用地量僅夠用3年。廣州土地新增空間很少，而節(jié)約集約高效利用水平卻不高，廣州用地效率與國內(nèi)外發(fā)達(dá)城市有較大差距。2011年廣州單位建設(shè)用地GDP產(chǎn)出率為643億元/平方公里，不到香港（5690億元/平方公里）的1/8，和新加坡（3919億元/平方公里）的1/6。今后政府將大力提升土地效益，留給開發(fā)住宅的用地逐漸減少。廣州建設(shè)用地緊缺，而每年還要新增12.5萬套住宅，以滿足年均增加37.5萬常住人口的住房需求（廣州市常住人口從今年1500萬人到2020年1800萬人，8年規(guī)劃新增300萬人），可以預(yù)期，廣州人口激增而可建設(shè)住宅用地匱乏，給廣州市政府出了一道難題。(作者系合富輝煌（中國）首席分析師 黎文江)

(來源:南方日報(bào))