2012年年底，二手房市場成交量明顯上揚，一些區(qū)域房價也有所抬頭。新京報記者 李冬 攝

　　年底二手房市場成交活躍，但總體相對比較平穩(wěn)

　　2012年年底，二手房市場成交量明顯上揚，而一些區(qū)域房價也有所抬頭。據(jù)記者了解，目前沒有出現(xiàn)2010年那樣的恐慌購房，但無論是剛需，還是改善性需求，一直在按部就班地實現(xiàn)著自己的計劃。為了呈現(xiàn)當(dāng)前樓市的縮影，記者特地選取了三個典型的購房案例。

　　剛需購房：當(dāng)機則立斷

　　年底，北京二手房市場上的心理優(yōu)勢逐漸向賣方傾斜，很多剛需一族購房時已經(jīng)不再過多猶豫，遇到合適房源就果斷出手。剛剛在大興購得新房的梁先生夫婦，從有買房想法到購得新房，僅用了不到1個月時間。

　　梁先生和妻子婚后一直沒有買房，直到今年夏天有了孩子，開始有了在大興買房的意向，由于當(dāng)時他們并不著急，因此沒有付諸行動。而隨著樓市逐漸回暖，夫妻二人終于在12月初正式開始看房。看到市場的火熱，夫妻倆心里越來越?jīng)]底，把所有的周末和工作閑暇都投入到看房當(dāng)中。

　　夫妻倆先在西紅門附近看中一套一居室，房主報價95萬。看房時房主正在出差，等兩周之后房主回來，報價已經(jīng)漲到105萬，梁先生認(rèn)為此人不靠譜，果斷撤出。而后，又看中南庭新苑一套房源，當(dāng)?shù)弥�目前房本還沒有下來的時候，梁先生再次放棄購買。

　　梁先生表示：“現(xiàn)在真的是賣方市場，很多業(yè)主在提高報價，我心里也很著急。作為剛需現(xiàn)在既不能猶豫，也不能浪費太多時間和不靠譜的房主糾纏，必須當(dāng)機立斷�！�

　　看了六套房子后，梁先生夫婦在大興的金榮園小區(qū)看上一套64平米小兩居，房東報價95萬。“這是這幾周來看到的性價比最好的房子，我們當(dāng)時決定要出手�！彼麄児麛喑鍪值倪@一天是12月26日，距離他們?nèi)�身心投入購房，還不到1個月時間。現(xiàn)在回顧買房歷程，梁先生對自己的處事果斷非常滿意。

　　改善需求：資金缺口拉大

　　王小姐屬于有房一族，但看著北京的房價開始穩(wěn)步上升，最近她也開始坐不住了，天天在網(wǎng)上翻看二手房信息。因為她覺得離自己的換房計劃，已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。

　　王小姐現(xiàn)在住的房子是45平米的一居室，位于朝陽區(qū)北三環(huán)附近，地段尚佳。她回憶說：“2009年我們買房的時候，沒有想到后來房價長得這樣快，覺得現(xiàn)在手里錢少，就先買個小點的，將來積蓄多了再換大的。當(dāng)時有個60平米兩居室，和我們這個房子總價差不多，但是房子比較舊，我們就沒要，買了這個一居室�！�

　　比起2009年購房的價格，王小姐的房子已經(jīng)升值了不少，但她卻高興不起來，為當(dāng)初沒有選擇買兩居室后悔不已：“如果再過幾年有了孩子，一居室肯定會很不方便�，F(xiàn)在本來不是很急，但是隨著房價的上漲，我賣掉一居室，買兩居室，二者之間的差額越來越大�！�

　　王小姐算了一筆賬，2009年她買房的時候，是2萬元/平米，45平米總價是90萬。如果換成60平米的兩居室，總價相差30萬左右。而現(xiàn)在，她所在小區(qū)的房價已經(jīng)漲到4萬元/平米左右，要換成60平米兩居，差價已經(jīng)拉大到60萬。如果房價繼續(xù)上漲，這個差額還會繼續(xù)拉大。“現(xiàn)在都說剛需焦慮，其實改善性需求，焦慮也不比他們少�！�

　　整合房產(chǎn)：精打細(xì)算

　　限購之后，很多擁有多套住房的人，開始整合自己名下的房產(chǎn)。在某保險公司工作的李女士2012年的生活主題就是“換房”，從2月到12月，她賣掉一套兩居和一套開間，買下了一套三居，折騰了一年終于大功告成。

　　李女士和丈夫都是本地人，兩人名下有一套新景家園81平米的兩居和一套花市棗苑47平米的開間�？粗�三歲的女兒一天天長大，夫婦倆有了整合房產(chǎn)，買個三居室的想法�！伴_間面積不大，也算一套房，還不如把手里的兩套房賣掉，買個三居室，這樣差價也不多�！�

　　李女士認(rèn)為，整合房產(chǎn)的時候，要本著先難后易的原則�！耙晕易约旱睦�子來說，兩居室成交比較容易，而賣掉開間比較難。如果先賣掉了兩居室，開間遲遲不能成交，那就拖住了買房的后腿。”因此，李女士定下的戰(zhàn)略方針是，一定要先賣掉開間。

　　2月份，李女士把名下的兩套房源同時掛牌，果然如她所料，來看兩居室的人非常多，有的還提著全款，相比之下，開間的看房人數(shù)則冷清很多。由于有了之前的既定方針，夫妻倆遲遲沒有將兩居室出手�！爱�(dāng)時還有一個考慮，就是如果兩居室先出手，開間賣不掉的話，如果房價上漲，那么開間的面積小增值也小，而要買的三居室面積大，總額漲幅會很大，這樣差價就會拉大�！�

　　從2月到7月，賣掉開間用了5個月的時間。而隨后從7月到12月的5個月，就順利了很多，李女士不僅賣掉了兩居室，還在新裕家園買到了一套130平米的三居室。兩套房賣出，李女士所得不僅足以付新房的全款，還賺了一筆，雖然這一年非常折騰，但是她十分知足。

　　■ 專家觀點

　　市區(qū)房價上漲壓力大

　　林倩（鏈家集團(tuán)副總裁）

　　我認(rèn)為未來二手房市場會比較活躍，但總體還是會比較平穩(wěn)的。月成交量應(yīng)該在15000套左右�，F(xiàn)在市場仍然處在博弈期，如果外在環(huán)境不變，我覺得春節(jié)之后，成交量可能會有一波市場博弈，看買賣雙方誰會妥協(xié)，這也會影響第二季度市場的表現(xiàn)。

　　從價格來看，現(xiàn)在一些區(qū)域的價格確實有所上升。未來我覺得市區(qū)上漲的壓力比較大，郊區(qū)由于供應(yīng)量比較大，上漲的壓力相對小一些。

　　市場無逆轉(zhuǎn)跡象

　　劉軍（鑫尊集團(tuán)董事長）

　　受到限購影響，目前市場還看不到明顯逆轉(zhuǎn)的跡象�，F(xiàn)在成交量和以前旺季相比，還是無法相提并論。所以談不上多么的火熱，也談不上多么恐慌。從另一個角度看，現(xiàn)在二手經(jīng)紀(jì)公司大都沒有進(jìn)行大規(guī)模門店的擴(kuò)張，也是因為之前沒有遇到過這樣嚴(yán)格的限購，他們對未來市場的走勢判斷也是比較謹(jǐn)慎。

　　本版采寫/新京報記者 劉狄 李雪瑩