穩(wěn)定是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)

　　科學(xué)合理的房產(chǎn)稅是最有效、最有持續(xù)性的調(diào)控手段

　　去年底今年初以來(lái)，全國(guó)許多城市，包括北京、廣州等一線城市出現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格環(huán)比增加較快的現(xiàn)象。目前廣州市的市場(chǎng)庫(kù)存量和住宅施工量雖然不少，未來(lái)預(yù)期供給比較充足，但房?jī)r(jià)波動(dòng)上漲仍值得關(guān)注。近日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了新的樓市調(diào)控“國(guó)五條”，重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，提出對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市繼續(xù)采取限購(gòu)措施，建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作問(wèn)責(zé)制，以打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，還繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。其根本目的是穩(wěn)定市場(chǎng)，避免價(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，穩(wěn)定是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　房產(chǎn)稅可以有效調(diào)節(jié)投資與使用的關(guān)系，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫，畸形發(fā)展

　　房地產(chǎn)行業(yè)分為保障與市場(chǎng)兩大部分，近些年來(lái)，各級(jí)政府已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到住房社會(huì)保障的重要性，將其作為房地產(chǎn)管理的核心任務(wù)之一，保障性住房的管理應(yīng)該發(fā)揮政策調(diào)控的作用，制定明確目標(biāo)，如供地、融資、設(shè)置覆蓋范圍、出臺(tái)申請(qǐng)與退出規(guī)則等，這都是政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域管理的職責(zé)和重點(diǎn)。相應(yīng)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理則應(yīng)該多利用經(jīng)濟(jì)杠桿，如利率、金融、稅收等，限購(gòu)和限貸只能是短期之策。從國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來(lái)看，房產(chǎn)稅無(wú)疑是有效的調(diào)節(jié)手段。

　　兩年前，房產(chǎn)稅開(kāi)始在上海、重慶試點(diǎn)。上海方案只針對(duì)增量，重慶方案涉及存量與增量，但偏重高檔住房。目前情況看，上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)還只是在淺水區(qū)摸索，力度不夠，范圍不全。在市場(chǎng)上看，房地產(chǎn)商品具有居住使用和投資保值的雙向功能，我國(guó)人口眾多，人均土地資源十分緊缺，建成的商品房應(yīng)該充分發(fā)揮其居住使用功能，如果多為投資保值增值，空置比例過(guò)大，則是社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。因此，房產(chǎn)稅可以有效調(diào)節(jié)投資與使用的關(guān)系，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫，畸形發(fā)展。新“國(guó)五條”對(duì)房產(chǎn)稅再次明確方向，計(jì)劃擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。我國(guó)房產(chǎn)稅改革已被置于國(guó)民經(jīng)濟(jì)稅制整體改革框架中考慮。這些都說(shuō)明，房產(chǎn)稅全面推開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是深刻的，相信對(duì)長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展會(huì)帶來(lái)積極的正面影響。作為財(cái)產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)乃至全國(guó)推開(kāi)后將會(huì)更有效地調(diào)節(jié)居民財(cái)富分配，而房產(chǎn)稅全國(guó)推開(kāi)也一定是個(gè)逐漸的過(guò)程，應(yīng)允許各地會(huì)有差別化的稅制設(shè)計(jì)，將房產(chǎn)稅納入地方稅種。基本思路是在考慮到每個(gè)人基本的住房需求的同時(shí)，讓握有較多房產(chǎn)的人增加持有成本。實(shí)際上，房產(chǎn)稅只是一個(gè)小稅種，占社會(huì)稅收總收入的比重并不大，但它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)、百姓生活都會(huì)產(chǎn)生直接影響。房產(chǎn)稅本身具有非流動(dòng)性，稅源固定，也可以成為地方稅、財(cái)政收入穩(wěn)定來(lái)源，對(duì)資源配置有一定調(diào)節(jié)作用。開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)增加房產(chǎn)的持有成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到今后房地產(chǎn)調(diào)控的方向，理性開(kāi)發(fā)，理性定價(jià)；居民則應(yīng)冷靜看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，理性購(gòu)房，理性消費(fèi)。

　　加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

　　至于限購(gòu)政策以及“實(shí)施差別化住房信貸政策”，我認(rèn)為，前者只能作為短期政策進(jìn)行過(guò)渡，產(chǎn)生短期效果；后者具有一定經(jīng)濟(jì)功能，則可以穩(wěn)定推行，產(chǎn)生長(zhǎng)期效應(yīng)。新“國(guó)五條”也提到要加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，相信科學(xué)合理的房產(chǎn)稅是最有效、最有持續(xù)性的手段。

　　綜合起來(lái)，新“國(guó)五條”的對(duì)象還是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，主要目標(biāo)是穩(wěn)定，通過(guò)釋放信號(hào)，堅(jiān)持調(diào)控政策不變，力度不減。意義在于重申中央堅(jiān)持調(diào)控的立場(chǎng)，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，為下一屆政府施政管理打下必要基礎(chǔ)。同時(shí)，住房社會(huì)保障仍是政府的工作重點(diǎn)，應(yīng)建管并重，穩(wěn)定社會(huì)基層民眾。相信政府有智慧有能力，集思廣益，不斷探索完善管理機(jī)制，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步達(dá)到長(zhǎng)治久安的局面。房地產(chǎn)行業(yè)影響因素復(fù)雜，在我國(guó)的發(fā)展歷史較短，經(jīng)驗(yàn)積累不多，因而管理難度很大，真正達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的目標(biāo)，必定還要經(jīng)歷一段艱辛的探索過(guò)程。(作者系華南理工大學(xué)土木與交通學(xué)院教授、建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng) 王幼松)