編者按：3月1日，國(guó)務(wù)院發(fā)布樓市調(diào)控“新國(guó)五條”細(xì)則，之后地方細(xì)則在當(dāng)月底全部出清。至今，地方細(xì)則執(zhí)行已有50天，然而，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的4月數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)環(huán)增上漲的城市僅比3月少了1個(gè)。樓市的現(xiàn)狀如何？房地產(chǎn)企業(yè)都在忙些什么？有哪些具體手段有助于調(diào)控的落實(shí)？本報(bào)今日推出專題，逐一做出分析。

　　成交略顯冷清 房企忙于“輸血”

　　分析人士表示，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并未得到根本改變，廣州新建住宅價(jià)格指數(shù)以環(huán)比2.1%的漲幅位居首位

　　■記者 李木子

　　“新國(guó)五條”地方細(xì)則落地50天，北京依舊是唯一一個(gè)嚴(yán)格執(zhí)行二手住宅轉(zhuǎn)讓繳納20%個(gè)稅的城市，但以京滬廣深為首的一線城市在限價(jià)的力度上都有所收緊，北京傳出預(yù)售證需主管副市長(zhǎng)簽字的消息，廣州也是嚴(yán)控住宅報(bào)價(jià)。雖然從表面看，政策逐步趨嚴(yán)，但房?jī)r(jià)環(huán)比攀漲的勢(shì)頭并未得到改變。與此同時(shí)，稅費(fèi)“綁架”房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)引發(fā)了人們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的重新思考，而上有政策下有對(duì)策的“解決方案”，也讓人頭痛不已，調(diào)控依舊步履維艱。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，連續(xù)上漲多月的房?jī)r(jià)漲幅開始收窄。不過，分析人士分析指出，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并未得到根本改變，廣州新建住宅價(jià)格指數(shù)以環(huán)比2.1%的漲幅位居首位。

　　此前13日公布的房地產(chǎn)運(yùn)行情況顯示，今年前4個(gè)月，房企資金到位情況有明顯向好趨勢(shì)，與此同時(shí)，房企融資力度也在加大，國(guó)內(nèi)貸款6618億元，增長(zhǎng)26.8%；利用外資163億元，增長(zhǎng)28.5%；自籌資金12952億元，增長(zhǎng)16.2%。5月份，房企融資的腳步并未停歇，房企在銷售業(yè)績(jī)同比大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，也意識(shí)到調(diào)控影響以致增幅正在逐步縮小，為長(zhǎng)期健康發(fā)展，房企加緊了“輸血”的步伐。

　　成交冷清

　　5月份，主要城市新建住宅成交量走上了“下坡路”。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（5月13日——5月19日），54個(gè)主要城市的新建住宅合計(jì)簽約套數(shù)為52398套，環(huán)比較前周的53739套，輕微下調(diào)2.5%。5月來整體城市成交量也處于沖高回落中，1-19日，54城合計(jì)新建住宅簽約套數(shù)為138352套，環(huán)比上月同期的163286套有所下滑。

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，5月以來出現(xiàn)成交量高位回落主要原因有幾點(diǎn)。

　　首先，“新國(guó)五條”政策雖然各地出臺(tái)的力度不一樣，但是一線城市從目前影響來看，新建住宅市場(chǎng)受到的影響甚至超過二手房市場(chǎng)。主要的一線城市和部分二線城市都在限制新建住宅的預(yù)售價(jià)格上從重從嚴(yán)，導(dǎo)致了短期內(nèi)預(yù)售項(xiàng)目明顯減少。

　　其次，新政效果逐漸出現(xiàn)。相比新政前樓市全面火熱。4-5月份樓市除了不受政策影響的剛需項(xiàng)目依然火熱外，其他的改善型需求都受到不同程度的影響。

　　第三，各地價(jià)格漲幅放緩，相比3月份，各地售價(jià)均出現(xiàn)了漲幅放緩，南京等城市逐漸推出限價(jià)房平抑房?jī)r(jià)。目前來看本輪調(diào)控影響非常不均衡，一線城市明顯有出現(xiàn)倒春寒的可能性。而二線城市目前來看可能會(huì)繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。

　　限價(jià)政策對(duì)新建商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響，重稅政策則抑制了北京地區(qū)的二手住宅成交量。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月19日，5月份北京新建住宅簽約套數(shù)為3433套，二手房住宅簽約套數(shù)為3019套。與暫停網(wǎng)簽的4月初簽約量基本持平，相比3月同期，住宅成交量合計(jì)同比下調(diào)幅度達(dá)到了82%，預(yù)計(jì)全月成交量可能低于4月份。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，一旦限價(jià)政策執(zhí)行時(shí)間過長(zhǎng)，部分項(xiàng)目可能從資金成本的角度考慮加快預(yù)售。從目前來看，市場(chǎng)逐漸認(rèn)為政策嚴(yán)厲程度超過預(yù)期，考慮平價(jià)入市。

　　二手房報(bào)價(jià)依然有所上漲，但成交價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)停漲。目前來看，有個(gè)稅影響的房源，買賣雙方基本均停滯報(bào)價(jià)。而個(gè)稅影響比較小的房源，雖然房主認(rèn)為本身房源稀缺意愿提高報(bào)價(jià)，但購(gòu)房者并不接受。滿五年唯一住宅占最近網(wǎng)簽成交的80%以上，其他部分成交為最近1-2年的二手房房源，其中滿五年唯一住宅房源量也有所減少，因?yàn)檫@部分房主之前部分有過貸款，如果賣一買一，首付等壓力都有所增加，而且再尋找合適的改善型二手房難度也加大。