為什么現(xiàn)在五證不全也能賣方？這個說法有問題嗎？

　　包華：在五證不全的情況下，購房人確實(shí)能夠看到房形物。之所以它叫房形物，是它看上去是房子，但是它跟我們法律定義上的房子是有本質(zhì)不同的。首先購房人確實(shí)能看到這個東西，開發(fā)人員確實(shí)能開發(fā)完，購買房人可以有信心買。其次，確實(shí)有一些商人在賣這樣的房子，而且沒有得到任何制約，即使是有一些項(xiàng)目長期在進(jìn)行這樣的銷售，也沒有政府監(jiān)管部門叫停，而且廣告還在做。所以，買家和賣家都有需求的情況下，政府的監(jiān)管顧不上了，就會出現(xiàn)這種房形物在市場上進(jìn)行銷售的情況。

　　邵桐：經(jīng)銷商的說法確實(shí)有問題，因?yàn)楦鶕?jù)我們國家現(xiàn)行的法律規(guī)定，所有的行政審批的證件都是要符合申請條件，由行政機(jī)關(guān)作出嚴(yán)格的審查以后，才可以批準(zhǔn)這些行政審批。

　　房地產(chǎn)界的虛假宣傳由來已久，而且經(jīng)久不衰，原因何在？

　　包華：這跟房地產(chǎn)市場整體的市場走向有一定的關(guān)系，因?yàn)榻�些年來，房地產(chǎn)市場一直是向上走的，很多購房人獲得了實(shí)惠。另外，不可否認(rèn)房地產(chǎn)市場在逐漸成熟的過程中，房子確實(shí)越蓋越好了，很多消費(fèi)者也看到了這一點(diǎn)才會進(jìn)入到這個市場之中。其次，很多房地產(chǎn)廣告到最后并沒有影響到消費(fèi)者的購房預(yù)期，即使影響到了，廣告商也好，廣告主也好，沒有得到相應(yīng)的處罰或者賠償。在這種情況之下，就不難相信房地產(chǎn)廣告為什么越來越假了。

　　宣傳單也好，廣告單也好，不能作為開發(fā)商的承諾。曾經(jīng)有說法稱，如果消費(fèi)者把宣傳單收藏起來，有朝一日發(fā)現(xiàn)宣傳的和實(shí)際不符，是否可以憑借宣傳單去追究相關(guān)責(zé)任？

　　包華：廣告本身并不是合同的一部分，消費(fèi)者還是要以合同為準(zhǔn)。另外，如果虛假宣傳確實(shí)影響到了購房人的購房預(yù)期，甚至于影響到了購房人對于房屋價值的判斷，應(yīng)該給予一定的賠償，但賠償?shù)臄?shù)額一定不會高于開發(fā)商的利益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場在上漲，即使當(dāng)年5千塊錢一平米的房子，等你去告他的時候，已經(jīng)1萬塊了。在這種情況下法院就會面臨一個問題，消費(fèi)者確實(shí)從中獲利的情況下，如何讓開發(fā)商進(jìn)行賠償，因?yàn)槲覀儑�家目前是以�?shí)際損失為賠償?shù)幕�本原則。

　　要想真正的遏制住房地產(chǎn)的虛假宣傳，最有效的辦法是什么？

　　包華：應(yīng)該建立一套成型制度，如果某一個商家、廣告主、媒體確實(shí)發(fā)布了虛假的廣告，經(jīng)過最終的認(rèn)定這個虛假廣告造成了社會影響，就應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)的信息系統(tǒng)上予以記錄，今后限制其進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)售、廣告等一系列經(jīng)營行為。否則，只是單對某一個行為進(jìn)行處罰的話，很難解決目前虛假廣告泛濫的問題。