“等證交易”風(fēng)險太大

　　“秦曼買房的行為，在當(dāng)前的二手房市場里也算比較普遍。但是風(fēng)險實在是太大�！敝軇俾蓭熣f。直到將這套房子涉及到的所有利益方都湊齊了，才能看 出這里面巨大的問題。“秦曼的房子是通過房產(chǎn)中介買的。雖然當(dāng)時還沒有房產(chǎn)證，但是法院已經(jīng)對其進行查封，并已經(jīng)通知到了房管部門。如果中介能去查詢一 下，就會知道這套房子存在糾紛，就不應(yīng)該買賣。而中介恰恰沒有去查，或者查了之后，沒有當(dāng)回事，只為了促成交易，賺中介費，把買主給坑了進去。”

　　從2007年至今，除了2008年下半年至2009年上半年的一年時間之外，二手房市場始終是賣方說了算。只要看中一套好房子，買家總得接受賣 家?guī)缀跞�部的條件。其中“等證交易”無疑是風(fēng)險最大的。即使考慮得相對周全，到公證處辦理的雙方買賣協(xié)議的公證，一旦發(fā)生法律糾紛，買家的權(quán)益同樣難以獲 得全面保障，更不用說絕大多數(shù)交易中，連公證程序都沒有。

　　“一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，或像本案所述存在第三方債權(quán)而被法院采取查封措施限制轉(zhuǎn)讓，買房人的利益將無法保證。二手房交易中始終存在這一 風(fēng)險，唯一可行的就是在買房前對該房屋進行詳細調(diào)查，并在合同中制定相應(yīng)條款進行約束，盡可能地在糾紛出現(xiàn)時將損失降到最低�！敝軇僬f。

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定及司法實踐，假如秦曼在購買房屋前已經(jīng)盡到了足夠了審慎查實的義務(wù)不存在過錯，支付了全部房價款并實際入住房屋，那么，即使未辦理 過戶手續(xù)，在出現(xiàn)債務(wù)糾紛時，法院也不能對房屋進行查封，更不能強行要求事主騰退房屋，不能使當(dāng)事人陷入流落街頭、居無定所的境地。即使欠了錢，法院和債 權(quán)人也只能尋求其他的執(zhí)行渠道，如債務(wù)人的存款、汽車、工資中超過最低生活標(biāo)準的部分等等。周勝律師認為：“秦曼買的這套房子，一來是已經(jīng)被法院查封，本 就不能交易過戶，二來買房時存在過錯沒有調(diào)查清楚，且未支付全部價款并辦理權(quán)屬過戶，并不能受到法律保護，‘法院不強制騰退唯一住房’的規(guī)定不適用于她。 所以一旦陷入糾紛，最先遭遇損失的就是她本人。”

　　第二次拍賣補齊欠款

　　綜合了各方的意見，又對各種法律文書重新研究之后，法院決定在2009年年底重新拍賣涉案的兩居室。

　　僅僅半年，首都房價已令所有國人，特別是北京市民瞠目結(jié)舌。買房的，賺到盆滿缽滿，賣房后把錢存進銀行的，悔青了腸子。年底的拍賣，皆大歡喜，收回房款100余萬，所有當(dāng)時各方的賬面欠款全部補足。但是，表面上的皆大歡喜，掩蓋不了無辜者的憂傷淚水。

　　由周勝律師等人代理的開發(fā)商，雖然沒能達成“收回房屋”的愿望，可是所有的欠款、違約金全部收回，其利益已得到保障；楊致遠的欠款也全部收回； 案子的始作俑者鄭由，幾年中言而無信、人間蒸發(fā)，欠下了一屁股爛賬，最后卻奇跡般的用一套房子全還清了，自己還凈賺3倍有余：他只付了12萬首付款，卻分 別從楊致遠和秦曼手里得到了30萬和20萬，凈賺38萬。

　　最受傷害的是無辜秦曼。2010年，法院將執(zhí)行款發(fā)放到她的手里，此時的她只能是欲哭無淚：2006年，20萬元可以用作一套兩居室房子的首 付，而在2010年，北京的房子比前些年多了很多，可20萬能買到什么？偌大的北京，難有她的容身之地。一個小女子的北京安居夢，破了。 (文中當(dāng)事人為 化名) J060

　　制圖 王金輝 H120

　　名律鐵案

　　北京市中洲律師事務(wù)所高級合伙人；中華全國律協(xié)建設(shè)工程與房地產(chǎn)委員會委員，北京律協(xié)土地法專業(yè)委員會副主任；中國政法大學(xué)法學(xué)院、中國人民大 學(xué)律師學(xué)院、清華大學(xué)紫荊中心客座教授；中國政法大學(xué)疑難案件研究中心兼職研究員；榮獲“北京市十佳房地產(chǎn)律師”、“優(yōu)秀專業(yè)律師”稱號。

　　長期擔(dān)任政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)、外資企業(yè)法律顧問，專業(yè)從事金融、房地產(chǎn)、建筑工程、外商投資法律服務(wù)。先后出版《外商投資房地產(chǎn)法律實務(wù)》、《房地產(chǎn)投資與開發(fā)法律實務(wù)》等著作。

(來源:北京晚報)