本期主講 周勝律師

　　“還記得房?jī)r(jià)5000的北京嗎？”7月28日，新華網(wǎng)上一篇文章的當(dāng)頭一問(wèn)，不知讓多少人淚濕衣襟，勾起了多少人或僥幸、或遺憾、或痛心疾首的回憶。在法律人的眼里，房?jī)r(jià)飆升的一個(gè)更直接的意義在于，它讓許多原本可能激化的糾紛在不知不覺(jué)中消弭于無(wú)形。

　　2007到2010年間，北京十佳房地產(chǎn)律師、北京中洲律師事務(wù)所周勝律師代理的一個(gè)案子見(jiàn)證了北京房?jī)r(jià)飆漲的上半場(chǎng)。好在由于在律師的主張下，第一次針對(duì)涉案房屋的拍賣(mài)作廢，而時(shí)隔半年的第二次拍賣(mài)正好趕上房?jī)r(jià)狂漲的巔峰，所有牽扯進(jìn)來(lái)的利益方至少在賬面上沒(méi)有受到損失。只不過(guò)，一個(gè)無(wú)辜的 姑娘京城安居夢(mèng)卻也就此破滅。

　　他按揭買(mǎi)房

　　卻讓開(kāi)發(fā)商還貸

　　一切都起始于2004年炎熱的初夏。一年前剛剛經(jīng)歷過(guò)SARS的折磨，北京的房?jī)r(jià)還在低谷里緩慢地向上攀爬。27歲的鄭由走進(jìn)東四環(huán)十里堡X小 區(qū)售樓處，幾經(jīng)挑選之后，“豪擲”12萬(wàn)元首付，又向銀行貸款46萬(wàn)，買(mǎi)下了一套85平方米的兩居室——在那時(shí)，開(kāi)發(fā)商還在求著公眾買(mǎi)房，買(mǎi)房之前并沒(méi)有 資格審核、存款總額之類(lèi)的限制。購(gòu)房合同上，鄭由和開(kāi)發(fā)商約定，因?yàn)榉慨a(chǎn)證沒(méi)有辦下來(lái)，無(wú)法向銀行抵押，如果鄭由沒(méi)有按時(shí)向銀行還貸，將由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證 責(zé)任。而銀行按揭貸款合同中同時(shí)約定鄭由未按時(shí)還款，銀行有權(quán)直接要求開(kāi)發(fā)商還錢(qián)。

　　房屋于2005年交付。但從交付之日開(kāi)始，意外就發(fā)生了：鄭由始終不向銀行還款。銀行屢次催收，又通知開(kāi)發(fā)商一起催促，鄭由卻始終保持隱身。按照合同約定，2006年9月、2007年3月，開(kāi)發(fā)商先后兩次代客戶向銀行還款近4萬(wàn)元，相當(dāng)于17個(gè)月的還款額。

　　2007年，不愿再與鄭由糾纏下去的銀行向東城區(qū)人民法院提起訴訟，要求解除合同、鄭由將貸款全部還清，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，并同時(shí) 對(duì)涉案房屋申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。不久，法院作出判決，支持銀行的訴求，同時(shí)指出開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任后享有追償權(quán)。隨后，銀行向東城法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行結(jié) 果是鄭由應(yīng)償還的全部應(yīng)付貸款從開(kāi)發(fā)商賬上一次性劃轉(zhuǎn)。

　　當(dāng)年年底，開(kāi)發(fā)商委托周勝律師對(duì)客戶鄭由提起訴訟，要求解除買(mǎi)賣(mài)合同，返還涉案房屋。但訴狀送達(dá)朝陽(yáng)區(qū)人民法院之后，周律師才愕然發(fā)現(xiàn)，短短兩年工夫，這套房子已經(jīng)牽扯了好幾個(gè)人進(jìn)來(lái)，每個(gè)人都正在對(duì)這套房子主張權(quán)利。

　　這套房屋被兩家法院查封三次

　　經(jīng)周律師多方調(diào)查，得知這套房子早在2006年就已經(jīng)被朝陽(yáng)區(qū)人民法院預(yù)查封了。當(dāng)時(shí)，一個(gè)名叫楊致遠(yuǎn)的人向朝陽(yáng)法院提起了訴訟，并提供了大量 證據(jù)，證明鄭由曾經(jīng)向他借款50萬(wàn)元，已還了20萬(wàn)，還欠30萬(wàn)，可從此就再也找不到這個(gè)人了。“雖然鄭由購(gòu)買(mǎi)的房屋尚未過(guò)戶，但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，法院可以 進(jìn)行預(yù)查封。也就是說(shuō)，法院解封之前該房屋依法不能再辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)�！敝苈蓭熣f(shuō)。

　　之后，楊致遠(yuǎn)又依據(jù)生效判決向朝陽(yáng)法院提起強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)。法院于2006年11月對(duì)這套位于十里堡的房產(chǎn)進(jìn)行了預(yù)查封，凍結(jié)了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。但令人驚訝的是，就在這份預(yù)查封的手續(xù)剛剛完成之后，不到一個(gè)月，房子卻被鄭由賣(mài)了。

　　買(mǎi)房的是當(dāng)年只有25歲的女子秦曼。通過(guò)房產(chǎn)中介的撮合，雙方同意由秦曼首付20萬(wàn)元，買(mǎi)下了這套房子。購(gòu)房合同上，她和鄭由約定，房產(chǎn)證辦下 來(lái)之后，雙方立即履行過(guò)戶手續(xù)。過(guò)戶的時(shí)候，再繳納剩余的50萬(wàn)元房款。交了首付款，秦曼滿心歡喜地搬入了新居。然而按業(yè)內(nèi)人士說(shuō)法，在二手房交易中，這 是風(fēng)險(xiǎn)最大的“等證交易”。正是由于這個(gè)疏忽，此后的幾年里，秦曼住在這套法律上并不屬于她的房子里，百般煎熬。

　　截至2008年3月，這套在小區(qū)里并不起眼的兩居室先后被朝陽(yáng)和東城兩家法院查封了三次，分別代表債主楊致遠(yuǎn)、銀行，以及小區(qū)的開(kāi)發(fā)商。

　　排在隊(duì)首的那家得排到隊(duì)尾去

　　雖然曾為鄭由提供貸款的銀行因貸款被全額收回退出了利益之爭(zhēng)，可這套房子上糾結(jié)的利益還是很復(fù)雜：楊致遠(yuǎn)的30萬(wàn)元欠款；開(kāi)發(fā)商代原業(yè)主鄭由支 付的46萬(wàn)元貸款及相應(yīng)利息；新購(gòu)房人秦曼的20萬(wàn)元首付款，以及開(kāi)發(fā)商自身的15萬(wàn)元債權(quán)。除了楊致遠(yuǎn)外，開(kāi)發(fā)商和秦曼都主張，房子應(yīng)該歸己方所有。各 方爭(zhēng)論得不可開(kāi)交。

　　2009年6月，基于楊致遠(yuǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，朝陽(yáng)法院決定拍賣(mài)涉案房屋。凡是歷經(jīng)過(guò)北京樓市風(fēng)云的人都還記得，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)恰恰是2008年金融 危機(jī)后，中國(guó)緊急出臺(tái)樓市刺激政策，剛剛開(kāi)始顯效的時(shí)刻。房?jī)r(jià)已經(jīng)起跑，但還沒(méi)走上快車(chē)道。不出意料，拍賣(mài)的結(jié)果并不盡如人意，2004年價(jià)值58萬(wàn)左右 的房產(chǎn)，此時(shí)僅僅拍出了60萬(wàn)元，各方都得不到房子不說(shuō)，連賬面上的欠款也收不回來(lái)。

　　恰在此時(shí)，周勝律師敏銳地發(fā)現(xiàn)，朝陽(yáng)法院此次依據(jù)楊致遠(yuǎn)的執(zhí)行申請(qǐng)所進(jìn)行的拍賣(mài)，法律上存在一些瑕疵�！皸钪逻h(yuǎn)一案中，朝陽(yáng)法院查封房屋是在 2006年11月。在這當(dāng)中，銀行因?yàn)槠鹪V原來(lái)的房主，在2007年7月由東城法院也進(jìn)行過(guò)一次查封，開(kāi)發(fā)商在還了銀行貸款之后，也起訴房主，于是房子又 在2007年11月被查封了一遍。按照法律的規(guī)定，查封的期限是兩年。問(wèn)題就出在這里。”周勝說(shuō)，楊致遠(yuǎn)一案中，如果想繼續(xù)查封涉案房產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)在 2008年11月之前作出“續(xù)封”的決定，出具相應(yīng)的法律文書(shū)。可是不知是在哪個(gè)環(huán)節(jié)里出現(xiàn)了問(wèn)題，法院沒(méi)有在兩年時(shí)限屆滿前續(xù)封，而是在2009年1月 重新查封。“這就像是排隊(duì)一樣。本來(lái)排在最前邊的一個(gè)人突然走了，等他再回來(lái)，只能從隊(duì)尾開(kāi)始排了。同時(shí)，法院并未按照法律規(guī)定程序依法拍賣(mài)，開(kāi)發(fā)商對(duì)本 次拍賣(mài)也毫不知情�！�

　　為此，開(kāi)發(fā)商方面向朝陽(yáng)法院提出了執(zhí)行異議申請(qǐng)書(shū)，要求重新拍賣(mài)。經(jīng)過(guò)仔細(xì)研究，法院將第一次拍賣(mài)結(jié)果作廢，案子又回到了原點(diǎn)。