■ 樓市觀察

　　11月22日，國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》（簡(jiǎn)稱“通知”），“通知”表態(tài)將“堅(jiān)決遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房行為”。

　　其實(shí)，回顧近年來(lái)針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的治理，類似的“通知”并不鮮見(jiàn)——在經(jīng)過(guò)早期的遲疑不決之后，相關(guān)職能部門在2009年后，幾乎年年下發(fā)嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房的通知。

　　當(dāng)然，與以往通知相比，此次兩部委出手治理小產(chǎn)權(quán)房，主要側(cè)重于小產(chǎn)權(quán)房的“在建和在售”，也就是說(shuō)，要加大對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的“增量控制”。

　　對(duì)于屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房，堅(jiān)決叫停在建在售固然重要，但是，如果不明確出臺(tái)針對(duì)已建已售存量小產(chǎn)權(quán)房的政策，那么，此次兩部委聯(lián)合發(fā)布的“通知”，極可能會(huì)重蹈以往之覆轍，在短期有效控制小產(chǎn)權(quán)房增量后，新一輪小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)高潮將再度興起。

　　僅僅“控制增量”之所以難解小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的亂象，其根源在于，市場(chǎng)已對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“建成售出”形成“事實(shí)默認(rèn)”的預(yù)期，而在這種慣性認(rèn)知下，開發(fā)和投資小產(chǎn)權(quán)房不可能終止，而只會(huì)演變?yōu)橄嚓P(guān)部門與小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)（以及投資）群體之間“躲貓貓”的游戲。

　　明確存量小產(chǎn)權(quán)房的處理政策，其實(shí)并不特別復(fù)雜，關(guān)鍵在于厘清小產(chǎn)權(quán)房的不同利益群體，并“具體問(wèn)題具體分析”分別出臺(tái)針對(duì)性的政策。比如：針對(duì)農(nóng)民自建型（或擴(kuò)建型）小產(chǎn)權(quán)房，因其具有自住和租售兼有的特征，故而不宜一刀切進(jìn)行拆除，而應(yīng)以少量罰款、輔以“不能售只能租”進(jìn)行處理；而針對(duì)開發(fā)商與村集體聯(lián)建性質(zhì)的小產(chǎn)權(quán)房，因其牟取暴利的特征明顯，所以，如果是建成未售或建成少售的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，原則上必須予以堅(jiān)決拆除，而對(duì)于已建成、并已大批入住的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，則必須根據(jù)當(dāng)下具體區(qū)域的土地價(jià)格，足額補(bǔ)足土地出讓金（以及相關(guān)規(guī)費(fèi)）差額，以做到同一區(qū)域小產(chǎn)權(quán)房與商品房開發(fā)和投資群體的公平。

　　此外，明確存量小產(chǎn)權(quán)房的處理政策，還應(yīng)結(jié)合具體的時(shí)點(diǎn)，必須以國(guó)家和地方明令出臺(tái)禁止小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)和投資的時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。比如，2009年6月國(guó)土資源部曾發(fā)布“堅(jiān)決查處‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法行為”的通知，那么，在這一時(shí)點(diǎn)之前開發(fā)和投資小產(chǎn)權(quán)房的，原則上應(yīng)予以保留，而在這一時(shí)點(diǎn)之后開發(fā)和投資小產(chǎn)權(quán)房的，原則上則應(yīng)予以堅(jiān)決拆除，部分已售出并已大批入住的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，則應(yīng)足額補(bǔ)足土地出讓金（以及相關(guān)規(guī)費(fèi)）差額。當(dāng)然，近年來(lái)部分城市針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房亦曾出臺(tái)過(guò)不同的政策，對(duì)此，則應(yīng)對(duì)照國(guó)家政策出臺(tái)的時(shí)點(diǎn)和寬嚴(yán)，以“只前不后、寬嚴(yán)適度”為準(zhǔn)治理存量小產(chǎn)權(quán)房。

　　只有明確存量處理政策，才能從根源上堵住增量，否則小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)和投資群體“生米煮成熟飯”的僥幸心理永遠(yuǎn)不會(huì)消失；只有盡快形成存量處置和增量處置并舉的系統(tǒng)政策，小產(chǎn)權(quán)房持續(xù)不止的亂象才能得到根本控制，亦才能給健康的市場(chǎng)化樓市調(diào)控去除制度性羈絆。

　　□楊國(guó)英（財(cái)經(jīng)評(píng)論人）