節(jié)后租房高峰殺到 租金雖漲回報(bào)率卻跌破一年期存款年利率

　　10年前一名30歲的投資者如果有眼光，買房出租當(dāng)“包租公”、“包租婆”的話，那么四十出頭就已經(jīng)可以回本。不過(guò)，在房?jī)r(jià)連年攀升的今天，即使租金價(jià)格也在水漲船高，然而廣州的租金回報(bào)率卻跌破一年期存款利率（2013年租金回報(bào)率為2.9%，而一年期存款年利率為3%）。假使30歲買樓出租，以目前的租金水平計(jì)算，即使無(wú)間斷地出租，到60歲退休了也難回本！

　　廣州傳統(tǒng)的節(jié)后租房高峰就將來(lái)臨，記者盤點(diǎn)整理廣州樓市住宅租金數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，十多年來(lái)，二手住宅均價(jià)已經(jīng)翻了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)兩番，但是全市租金水平卻只翻了一番。

　　他們關(guān)注租金回報(bào)率

　　貸款買房者：出租回報(bào)率太低可能影響到持有能力。

　　舊樓購(gòu)買者：樓齡較長(zhǎng)的舊樓由于價(jià)格上漲空間較小，購(gòu)房者會(huì)重點(diǎn)考慮出租回報(bào)率。

　　他們不關(guān)注租金回報(bào)率

　　新房或次新房購(gòu)房者：新房或次新房的價(jià)格上漲空間較大，因此出租回報(bào)率對(duì)價(jià)值的影響可能相對(duì)較小。

　　租金回報(bào)率低難投機(jī)？

　　房?jī)r(jià)上漲或帶來(lái)溢價(jià)

　　近年，廣州樓價(jià)不斷飆升，行情水漲船高，相比租金回報(bào)，大多數(shù)投資者更看中樓價(jià)上漲帶來(lái)的利潤(rùn)，有的以長(zhǎng)遠(yuǎn)升值為目標(biāo)，有的試圖抓住短炒空間紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然租金回報(bào)率也是投資回報(bào)的一部分，但是由于樓價(jià)上漲幅度較大，租金回報(bào)率在不少投資者眼中重要性逐步下降。從中介數(shù)據(jù)可以看到，廣州住宅租金回報(bào)率在短短10年時(shí)間內(nèi)經(jīng)歷了快速下探的過(guò)程，租金回本所需的理論時(shí)間也不斷延長(zhǎng)，卻依然無(wú)礙樓價(jià)上漲。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，雖然對(duì)于不同的投資者及不同的物業(yè)，在衡量投機(jī)價(jià)值時(shí)，出租回報(bào)率的重要性可能有所不同，但是出租回報(bào)率都不可忽略；特別是對(duì)于貸款買房的投資客來(lái)說(shuō)，出租回報(bào)率太低可能影響到自己的持有能力。另外，對(duì)于不同類型的物業(yè)，出租回報(bào)率的重要性也有所不同。比如樓齡較長(zhǎng)的舊樓由于價(jià)格上漲空間較小，因此投資者在衡量投資價(jià)值時(shí)要重點(diǎn)考慮出租回報(bào)率；而新房或次新房的價(jià)格上漲空間較大，因此出租回報(bào)率對(duì)價(jià)值的影響可能相對(duì)較小。

　　滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，受目前樓市新政大環(huán)境制約的影響，買家購(gòu)入住宅類物業(yè)在短期內(nèi)轉(zhuǎn)售獲利的成功率明顯下降，以出租的租金抵償購(gòu)房成本雖然是相當(dāng)花費(fèi)時(shí)間的做法，但能有效抵抗政策的沖擊，小業(yè)主只要一直持有物業(yè)到政策適度放松的年份，便可獲得更多溢價(jià)出售的機(jī)會(huì)。不過(guò)值得留意的是，除了2012、2013年共計(jì)13萬(wàn)套網(wǎng)簽一手住宅未交付使用外，早幾年陸續(xù)交付使用的住宅單位中，至少有6至7萬(wàn)套單位流入租賃市場(chǎng)，這類次新房物業(yè)將會(huì)直接沖擊其他樓齡較長(zhǎng)的物業(yè)的租金。故即使整個(gè)市場(chǎng)的平均租金處于逐年上升態(tài)勢(shì)，但樓齡超過(guò)20年的舊式物業(yè)，其租金將有可能出現(xiàn)高位回落。

　　“今年區(qū)域內(nèi)一手新樓的供應(yīng)不少，對(duì)市場(chǎng)有所沖擊，周邊一些城中村也利用宅基地興建高層住宅供應(yīng)租賃市場(chǎng)。”中原地產(chǎn)白云區(qū)營(yíng)業(yè)經(jīng)理李志軍預(yù)期，白云新城一帶今年的住宅租金料將相對(duì)平穩(wěn)。