1日起，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(下稱《條例》)正式進(jìn)入實(shí)操階段，而羊年首次降息也自1日起實(shí)施。2月28日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)并擴(kuò)大存款利率浮動(dòng)區(qū)間。不動(dòng)產(chǎn)登記疊加央行降息，將對(duì)羊年樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

　　嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并非短期的樓市調(diào)控政策。2007年頒布的物權(quán)法就已經(jīng)正式提出“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”�！稐l例》所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。目的在于“整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益�！蓖ㄟ^(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，使原來(lái)分散登記的各類不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行整合、聯(lián)網(wǎng)，也提高了政府的管理效率和管理水平。換句話說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的，并非如外界所說(shuō)是沖著降房?jī)r(jià)、征收房地產(chǎn)稅和反腐去的。

　　國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心功能和目的，在于有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。即便沒有不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，房地產(chǎn)稅照樣可以運(yùn)轉(zhuǎn)，相關(guān)部門的反腐工作也不會(huì)受到阻礙。

　　從這個(gè)角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記并不會(huì)直接對(duì)樓市產(chǎn)生影響。但在現(xiàn)實(shí)的輿論解讀中，公眾依然普遍將不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍簡(jiǎn)化為住房的統(tǒng)一登記，并引申出對(duì)房產(chǎn)稅、反腐的預(yù)期。事實(shí)上，這樣一種“看空”的預(yù)期，對(duì)樓市走勢(shì)而言也確實(shí)是“利空”。

　　一般來(lái)說(shuō)，供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)影響巨大，而供求的變化與買賣雙方的預(yù)期也多少有些關(guān)系。但這種關(guān)系對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的實(shí)際成交會(huì)有多大程度的影響，業(yè)界觀點(diǎn)盡管有分歧，大部分人認(rèn)為是一種“弱關(guān)系”或“弱影響”。

　　相較而言，央行降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響，是間接“利好”，其影響力度要比不動(dòng)產(chǎn)登記要強(qiáng)一些。

　　通過(guò)改善房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況、降低購(gòu)房者房貸利息負(fù)擔(dān)，降息可以增強(qiáng)樓市供需中賣方的博弈籌碼，也提高買方的購(gòu)買能力與入市意愿。

　　然而，回到供求關(guān)系這對(duì)“主要矛盾”來(lái)看，不管是不動(dòng)產(chǎn)登記還是降息，都是間接因素，真正能幫助人們預(yù)判樓市走勢(shì)的，還是一些實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)，如當(dāng)?shù)貥鞘械纳唐贩繋?kù)存情況和去化周期。

　　從最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前不同城市樓市已呈現(xiàn)明顯分化之勢(shì)。其中，一線城市的房?jī)r(jià)與成交量都出現(xiàn)了企穩(wěn)回升的趨勢(shì)；一些保持人口凈流入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的二、三線城市，商品房的庫(kù)存水平也正逐漸回落，市場(chǎng)去化周期降到15個(gè)月以下；一些高庫(kù)存的三、四線城市，則依舊保持著漫長(zhǎng)的去化周期，“去庫(kù)存”壓力依然巨大。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“下半場(chǎng)”的新時(shí)期，過(guò)去那種一個(gè)政策或消息就引發(fā)暴漲的可能性基本不復(fù)存在。伴隨著樓市調(diào)控手段越來(lái)越市場(chǎng)化、越來(lái)越有針對(duì)性，未來(lái)“去投資化”將不僅是樓市健康發(fā)展的需要，也會(huì)是市場(chǎng)的大勢(shì)所趨。

　　以此觀之，羊年的樓市，必將更加反映實(shí)際住房需求的變化，因而也面臨繼續(xù)分化的現(xiàn)實(shí)。在此背景下，不動(dòng)產(chǎn)登記與降息“偶遇”，將是不同類型城市樓市加速分化的助推劑。