上證指數(shù)像2012年底一樣掙扎在2000點(diǎn)附近，地產(chǎn)股估值狀況卻比一年多前殘酷許多。

　　昨日收盤，地產(chǎn)板塊中超過(guò)一半股票（72只）的市凈率低于2倍，其中15只股價(jià)已跌破凈資產(chǎn)；市盈率方面，23只地產(chǎn)股低于10倍，4只在5倍及以下。低估值的趨勢(shì)正席卷地產(chǎn)股。

　　估值標(biāo)準(zhǔn)失效

　　眾多銀行公告房地產(chǎn)信貸政策沒(méi)變化，暫時(shí)未能挽回地產(chǎn)股頹勢(shì)，周三，深滬地產(chǎn)指數(shù)仍跌1%以上。“招保萬(wàn)金”四大地產(chǎn)龍頭股之一的招商地產(chǎn)，現(xiàn)在5倍市盈率、1倍市凈率，公司估值低了還是高了，難以判斷。萬(wàn)科A的市凈率也是1倍左右。以往萬(wàn)科A常被當(dāng)做地產(chǎn)股估值參照物，現(xiàn)在幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)行業(yè)分析師稱估值觸底。在估值重心不斷下移的當(dāng)下，市場(chǎng)已經(jīng)找不到坐標(biāo)。房地產(chǎn)分析師的興趣傾向于與自貿(mào)區(qū)、互聯(lián)網(wǎng)等題材相關(guān)的公司。

　　地產(chǎn)股的估值體系似乎崩潰了。當(dāng)然，地產(chǎn)股估值標(biāo)準(zhǔn)本身一向是個(gè)難題。成熟市場(chǎng)地產(chǎn)股的估值，一般不參考市盈率。房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，更多的是采用市凈率，主流是股價(jià)在每股凈資產(chǎn)基礎(chǔ)上打個(gè)折。這一點(diǎn)上，A股倒不能參照海外市場(chǎng)。因?yàn)槊绹?guó)房企公開說(shuō)開發(fā)樓盤利潤(rùn)率能保持5%就不錯(cuò)了，而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率非常高。以昨日發(fā)布年報(bào)而被市場(chǎng)認(rèn)為低于預(yù)期的冠城大通來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)38%的毛利率、公司50%以上的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，完全是成長(zhǎng)型企業(yè)的業(yè)績(jī)。所以，A股地產(chǎn)股估值體系用凈資產(chǎn)估值過(guò)于保守，用市盈率估值可能合適些。不過(guò)，當(dāng)下則是市凈率、市盈率估值都失效了。

　　如果看海外上市的國(guó)內(nèi)房企，情況可能更悲觀。在國(guó)內(nèi)因亞洲冠軍杯等事件風(fēng)光無(wú)限的恒大地產(chǎn)，現(xiàn)在市盈率4.3倍，市凈率不到0.3倍，其赴香港上市時(shí)市盈率在5倍左右。2009年冬，募資規(guī)模超過(guò)恒大的龍湖地產(chǎn)，招股市盈率20倍，現(xiàn)在7倍，市凈率則低于0.6倍。2012年底赴香港以5倍市盈率招股的地產(chǎn)公司旭輝控股集團(tuán)，現(xiàn)在市盈率3.7倍，市凈率0.35倍。

　　事實(shí)上，創(chuàng)業(yè)板和地產(chǎn)股都不看估值了。去年以來(lái)，創(chuàng)業(yè)板個(gè)股不管是不是高估值也能漲，現(xiàn)在地產(chǎn)股不管是不是低估值一樣跌。周三，跌幅最大的地產(chǎn)股是冠城大通，該股也是市盈率最低的非ST類地產(chǎn)股，市盈率僅4倍。

　　重建時(shí)刻還沒(méi)到來(lái)

　　對(duì)于房地產(chǎn)而言，當(dāng)下所有目光都聚焦于“銀行停貸事件”。但以后人們會(huì)發(fā)現(xiàn)，這只是一個(gè)插曲。將來(lái)對(duì)房產(chǎn)及房地產(chǎn)股票最重要的，應(yīng)該是房產(chǎn)稅。

　　證券時(shí)報(bào)記者參加過(guò)一次研討財(cái)稅改革的會(huì)議，體制內(nèi)外的智囊們研究的是新一輪稅改后，隨著土地財(cái)政的不可持續(xù)（很多城市的地快賣光了），地方政府將依靠哪些稅種？答案是，只有房產(chǎn)稅能作為地方主體稅種。這一兩年有媒體報(bào)道了我國(guó)在幾個(gè)城市試驗(yàn)了房產(chǎn)稅但對(duì)房?jī)r(jià)影響很小的新聞。這個(gè)事實(shí)并無(wú)錯(cuò)誤，但有個(gè)重要的前提：既然試驗(yàn)中房產(chǎn)稅都不是主體稅種，怎么可能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生巨大影響？

　　當(dāng)房產(chǎn)稅成為地方政府依賴的第一大收入來(lái)源時(shí)，投資功能銳減的房產(chǎn)的金融屬性將會(huì)削弱，居住屬性將會(huì)突出，這時(shí)將是估值體系徹底重建之時(shí)。

　　這個(gè)重建時(shí)刻還沒(méi)到來(lái)。全國(guó)統(tǒng)一數(shù)據(jù)的不動(dòng)產(chǎn)登記剛啟動(dòng)，或許五六年后才能運(yùn)行，房產(chǎn)稅的全國(guó)推行恐怕數(shù)年內(nèi)難有具體進(jìn)展。急速膨脹的泡沫被刺破，也應(yīng)有數(shù)年時(shí)間。在此之前，地產(chǎn)股應(yīng)還有幾年好日子。從這點(diǎn)看，目前市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的中線預(yù)期過(guò)于悲觀了。