“二手房交易征稅20%”的國家思路

　　一個“稅”字，讓太多的人開始驚慌失措。

　　3月1日發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策“國五條”細則要求，對出售自有住房的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅。

　　3月4日(周一)，滬深兩市的招商地產(chǎn)(000024.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、萬科A(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)四家房地產(chǎn)上市企業(yè)龍頭股票相繼跌停；而各大城市的存量房交易中心，恐慌氣氛彌漫于人潮擁擠的夾縫中，有的交易中心甚至通宵運營以滿足不斷涌入的過戶人群；四處泛起的流言、預(yù)測，各路人馬的分析批判……整個市場被突如其來的“征稅20%”攪成了一鍋粥。

　　“征稅20%”，真的是橫空出世嗎？

　　“征稅20%”的規(guī)定已存在了20年

　　“國五條”細則要求：“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征�！�

　　“依法”二字，從何而來？

　　1994年，國家將3部舊版?zhèn)�人所得稅法合并修改為現(xiàn)行個人所得稅法頒布實施。個人所得稅法條款顯示，“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。”“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，是指個人轉(zhuǎn)讓有價證券、股權(quán)、建筑物、土地使用權(quán)、機器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得�！�

　　其第五條第五款解釋稱：“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。”

　　從1994年到2011年，個人所得稅法經(jīng)過6次修訂，但包括上述條款在內(nèi)的重要內(nèi)容并未出現(xiàn)過變更。因此，如果從1993年算起，“二手房交易要繳納20%的個稅”的規(guī)定已經(jīng)存在了20年。

　　2006年7月，國稅總局有關(guān)負責人在接受中國政府網(wǎng)記者采訪時表示：對個人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個稅，是1994年起實施的個人所得稅法的一項基本規(guī)定。1999年，財政部、國稅總局、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)，對個人轉(zhuǎn)讓房屋所得征收個稅的一些特殊情況規(guī)定了優(yōu)惠政策，但是，基本政策始終未變。

　　記者查詢后得知，上述1999年的相關(guān)優(yōu)惠政策規(guī)定：“為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅�！�

　　為何一直按1%~3%征收？

　　2006年7月，《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)正式下發(fā)，對二手房交易所得征收個稅有關(guān)問題作了進一步明確。

　　上述國稅總局有關(guān)負責人表示，隨著二手房交易逐漸活躍，各地稅務(wù)機關(guān)在對二手房交易所得征收個稅過程中也反映出一些問題，主要有：一是二手房交易中發(fā)生的相關(guān)費用有關(guān)扣除的規(guī)定不夠明確、詳細，各地執(zhí)行不一；二是實際征管中，一些納稅人瞞報交易價格或者不能提供與納稅有關(guān)的房屋交易信息，使稅務(wù)機關(guān)依法征稅的難度較大；三是一些地區(qū)對二手房交易個稅的征收不到位，影響了執(zhí)法剛性，造成稅收收入流失。針對上述問題，國稅總局的《通知》對二手房交易所得征收個人所得稅有關(guān)規(guī)定作了進一步明確，以利于各地稅務(wù)機關(guān)規(guī)范執(zhí)法，統(tǒng)一征管程序，依法加強稅收征管。

　　《通知》規(guī)定，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。其中，裝修費用方面，已購公有住房、經(jīng)濟適用房，最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值10%。

　　明確對納稅人申報收入不實的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入；對不能提供房屋原值等有關(guān)涉稅資料的，稅務(wù)機關(guān)可以在住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%比例內(nèi)核定應(yīng)納個人所得稅額。

　　上述相關(guān)政策發(fā)布后，全國各地稅務(wù)機關(guān)開始對上述框架性政策進行細化。以上海為例，2006年該市要求二手房交易中的納稅人在辦理過戶手續(xù)前要到相關(guān)稅務(wù)部門申報納稅，并提供產(chǎn)權(quán)人的身份證件、購房合同、房屋原值憑證、銀行結(jié)息清單等。

　　北京某大型房地產(chǎn)中介機構(gòu)的從業(yè)者告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“二手房交易征稅20%的規(guī)定一直存在。但是在幾乎所有交易中，我們都是按照不能提供房屋原值的情況進行處理的。這樣操作可以減輕二手房購房者所承擔的稅負。因為二手房交易中，稅務(wù)被完全轉(zhuǎn)嫁到買房者身上�！�

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時說：“當這個規(guī)定出來后，很多交易者稱原來可以證明房屋原值的發(fā)票等票據(jù)遺失，此外一些費用可以合理抵扣，所以交易中就一直用1%到3%的稅率來執(zhí)行�！�

　　面對20%的個稅稅率，任何試圖從二手房交易過程中獲利的交易者都在力圖規(guī)避。比如，2008年8月份北京望京地區(qū)的二手房價格為8000多元/平方米，而現(xiàn)在的單價則攀升到3萬元。如果一個業(yè)主在2008年最低點以80萬總價購入，那么2013年則升值到了300萬元。按照所得部分稅率20%來計算，則需要繳納54萬元的稅款。胡景暉反問記者：“誰愿意去繳這么多的稅？”