大規(guī)模的“灰色收入”是房地產(chǎn)價(jià)格的有力支撐

　　新聞?dòng)^點(diǎn)：今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)外關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”問(wèn)題的爭(zhēng)論非常多，您認(rèn)為“泡沫”并不存在的依據(jù)是什么？

　　金柏松：房地產(chǎn)市場(chǎng)，要和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、人口結(jié)構(gòu)、收入增長(zhǎng)水平，有一個(gè)綜合性的匹配，這才能比較健康地發(fā)展。

　　我為什么認(rèn)為現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)沒有泡沫呢？很多研究者在計(jì)算“泡沫”的時(shí)候，都是將房?jī)r(jià)和收入進(jìn)行對(duì)比，表面上看確實(shí)房?jī)r(jià)非常高。但這里存在的一個(gè)問(wèn)題是，中國(guó)人有非常多的“灰色收入”，在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比的時(shí)候，如果不計(jì)算這一部分，就不實(shí)事求是了。

　　學(xué)者王小魯曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)調(diào)查，推算2008年，中國(guó)居民的“灰色收入”是9.3萬(wàn)億，那么，2008年房地產(chǎn)賣了多少呢？全國(guó)是5萬(wàn)億，僅靠“灰色收入”就足以把全年的房地產(chǎn)都吃掉了。卡內(nèi)基國(guó)際和平基金會(huì)高級(jí)研究員，曾任世界銀行駐中國(guó)代表的黃玉川在《華爾街日?qǐng)?bào)》發(fā)表過(guò)文章，根據(jù)我們每年GDP的調(diào)整數(shù)據(jù)，來(lái)推算中國(guó)人的“灰色收入”，規(guī)模也相當(dāng)巨大。

　　這些錢去消費(fèi)，能花掉多少呢？而人們可以投資理財(cái)?shù)漠a(chǎn)品非常有限，無(wú)非是黃金、股票、房子；其中大多數(shù)是流向了房地產(chǎn)。所以說(shuō)，這些年房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的走高是由非�，F(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力決定的，而不是一個(gè)炒作的概念。

　　除了“灰色收入”之外，還有一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，比如雙方父母支持孩子結(jié)婚買房，這些都是我們和國(guó)際市場(chǎng)不太一樣的方面，把這些因素都調(diào)整進(jìn)去以后，中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格基本上是沒有泡沫的。

　　對(duì)有大筆“灰色收入”的人，房?jī)r(jià)怎么漲都不冤枉

　　新聞?dòng)^點(diǎn)：那么在您看來(lái)，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于一個(gè)良性發(fā)展的狀態(tài)嗎？

　　金柏松：我說(shuō)房?jī)r(jià)沒有“泡沫”，并不是說(shuō)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是健康的。我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題就是結(jié)構(gòu)不合理，房產(chǎn)的價(jià)格沒有分開檔次，不能和國(guó)人的收入層次相匹配。

　　房地產(chǎn)的層次僅僅是所謂的高中低是完全不能滿足國(guó)民需要的。有必要根據(jù)收入高低差距客觀地劃分出若干階段，再相應(yīng)地劃分出不同的房地產(chǎn)價(jià)格層次，比如你可能劃出了十到二十個(gè)收入階段，前面的很多層次都需要享受不同的福利。比如農(nóng)民工到城市里工作，你要滿足他最基本的住房需求，哪怕你給他每月的房租只有一百塊，也要讓人家能住下來(lái)；而現(xiàn)在外企的白領(lǐng)，買房子也很困難，也應(yīng)該有一定的福利政策，只有這樣，他將來(lái)才可能有再買第二套，或者置換更好房子的能力，這才是可持續(xù)的發(fā)展。

　　而我們現(xiàn)在實(shí)際情況是，逼著大部分人用同樣的方式和價(jià)格來(lái)買房。從銀行和開發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，是因?yàn)槔�益�?qū)動(dòng)，作為政府來(lái)講，要社會(huì)穩(wěn)定，要讓人民有收入有消費(fèi)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就不能讓他們的錢都滾到房地產(chǎn)里去。

　　因此，我們必須建立一個(gè)和收入結(jié)構(gòu)相匹配的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，工薪階層就那點(diǎn)工資收入，指望這個(gè)攢錢去買百分之百的商品房，太難了；而高檔房產(chǎn)的價(jià)格完全可以放開，對(duì)有大筆“灰色收入”的人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)怎么漲都不冤枉。

　　新聞?dòng)^點(diǎn)：如果按照您的觀點(diǎn)，“泡沫”并不存在，近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控會(huì)有什么樣的影響？

　　金柏松：這一點(diǎn)我們可以借鑒一下日本的教訓(xùn)。之前的普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，日本是在上世紀(jì)八十年代中后期形成的房地產(chǎn)泡沫，我覺得這種看法應(yīng)該有所調(diào)整。日本戰(zhàn)后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從五十年代到1973年，經(jīng)歷了二十三四年高速增長(zhǎng)，增速將近10%，之后的二十年平均增速是4%，再往后二十年進(jìn)入低速時(shí)期，是0.8%。

　　當(dāng)日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入4%的時(shí)代，也就是中速增長(zhǎng)時(shí)期的時(shí)候，房?jī)r(jià)慣性增長(zhǎng)的速度依然跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高速時(shí)代時(shí)一樣的，因此，如果要說(shuō)“泡沫”的話，日本在上世紀(jì)七十年代后期就已經(jīng)出現(xiàn)泡沫化狀態(tài)了，要抑制這個(gè)“泡沫”，應(yīng)當(dāng)是從上世紀(jì)八十年代初就開始有措施。這樣反思的話，咱們現(xiàn)在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行一定程度的抑制和打壓，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)也是有一定道理的。

　　在與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的政策制訂中，需要特別警惕的是其中的利益誘惑。像美國(guó)和日本，那些精英在做出決策的時(shí)候，也經(jīng)過(guò)了很多分析和評(píng)估，但還是不由自主地陷了進(jìn)去。2008年次貸危機(jī)之后，很多人都反思，大家之前也都知道一定要在午夜的鐘聲響起之前走開這個(gè)舞場(chǎng)，但是誰(shuí)也沒有做到。

　　因?yàn)槠渲写嬖谥�巨大的利益誘惑，對(duì)政策的制定者、執(zhí)行者，包括參與論證分析的人而言，都是一個(gè)非常大的考驗(yàn)，因?yàn)樗麄兺瑫r(shí)也是利益的分享者，想讓他們保持頭腦清醒，是個(gè)世界性的難題。