個稅調整大限漸近 市場降溫苗頭隱現(xiàn)

　　部分二手房業(yè)主降價急求脫手

　　“如果你有朋友想買房，最好本月中旬前就定下來。”鏈家地產北京褡褳坡門店的業(yè)務員小王13日對客戶如是說。隨著“地方版”調控細則出臺日期漸近，二手房交易將迎來個稅征收調整的大限。

　　按照目前的交易流程，如果要趕在3月底前完成網簽，本月中旬將是買賣雙方簽約的最后期限。隨著大限臨近，買賣雙方急于成交的心理迫切，越來越多的業(yè)主開始降低報價以盡快成交。

　　中介敦促盡快簽約

　　樓市調控的“新國五條”及細則出臺后，二手房交易呈現(xiàn)火爆局面，但隨著地方細則出臺時間窗口的臨近，這一局面恐難持久。按照住建部官員在今年全國兩會期間的表態(tài)，從3月底開始，各地將陸續(xù)出臺調控細則。到目前為止，雖然沒有一個城市公布樓市調控細則出臺的時間表，但3月底已成為各家中介一致認可的最后期限。按照目前的交易流程，如果要趕在3月底之前完成網簽，買賣雙方必須在中旬前完成簽約。

　　多家中介機構的業(yè)務員對中國證券報記者表示，對于商業(yè)貸款購房者來說，按照正常的交易流程，從買賣雙方簽訂購房合同到完成資質審核，再到完成網簽，大約需要7、8個工作日。對于全款購房者來說，從買賣雙方簽約到完成網簽約需5個工作日。如果使用公積金貸款，所需時間要長得多。此外，出于保險起見，應多留幾天富余的時間。

　　據統(tǒng)計，在近期集中交易的二手房個案中，全款購房者和公積金貸款購房者所占比例較小，商業(yè)貸款購房者占大多數。這意味著，多數交易個案的平均交易周期在10天左右。照此計算，交易雙方須在本月中旬前完成簽約，才能避開可能在3月底實施的稅收新政。

　　業(yè)內人士表示，一般情況下，完成網簽意味著交易完成，盡管此后還需經歷批貸、交稅、過戶等流程，但只要在政策落地前完成網簽，就不必承受新增的個稅成本，除非另有規(guī)定出臺。

　　基于這一判斷，近期不少中介機構都在趕工，力促買賣雙方盡快成交。一些中介門店甚至將交易大限明確定為3月20日，督促員工抓緊沖擊銷售業(yè)績。業(yè)內人士認為，從下旬開始，二手房市場可能逐步降溫。

　　部分業(yè)主降價急售

　　隨著大限的臨近，買賣雙方的心態(tài)開始發(fā)生變化。中國證券報記者調研發(fā)現(xiàn)，近期一些業(yè)主開始降低報價以求盡快出手。

　　鏈家地產朝陽北路某門店13日將一套小戶型房源貼上“速銷”標簽，業(yè)主在此前報價的基礎上直降十萬元。這套面積不到50平方米的商住房最初報價170萬元，幾個買家均因價格過高而放棄購買，急于成交的業(yè)主只得降價出售。

　　市場人士分析，就北京二手房市場而言，隨著部分具有免稅資格的“滿五年唯一住房”銷售殆盡，剩余房源的銷售難度將越來越大。

　　上述門店店長對中國證券報記者表示，近期選擇降價銷售的業(yè)主開始增多，降價幅度多在10萬元及以上。一些未降價房源的議價空間也越來越大。在“新國五條”出臺前，一套二手房的議價范圍大多在3萬元以內，多數賣家寧愿不賣也不降價。但在“新國五條”出臺后，二手房報價開始松動，不少房源貼上“急售”標簽。

　　該店長表示，在“新國五條”出臺后的二手房交易熱潮中，其門店所在區(qū)域的報價開始并無明顯變化，直到最近才有調低價格的現(xiàn)象。據多家中介機構監(jiān)測，北京多個二手房交易的熱點區(qū)域均在一定程度上存在降價出售的現(xiàn)象，這不僅是近期二手房交易旺盛的原因，也體現(xiàn)出業(yè)主看空未來市場的心態(tài)。

　　未來需求或已透支

　　報價降低的背后是部分區(qū)域隱現(xiàn)的降溫苗頭。近期在北京通州、亦莊、大興等郊區(qū)縣的部分區(qū)域，二手房交易開始降溫。其中，大戶型豪宅項目的銷售率先冷卻。

　　業(yè)內人士分析，隨著二手房優(yōu)質房源陸續(xù)被消化，投機投資需求和部分改善型需求逐步退出市場或進入觀望狀態(tài)，以首套房為主的自住需求努力趕搭個稅調整前的“末班車”。與自住需求相比，投機投資需求和改善型需求對房屋地段和品質的要求較高，對價格的敏感度較低，不急于出手。

　　蘭德咨詢機構總裁宋延慶向中國證券報記者表示，近期二手房交易的火爆在某種程度上是未來需求的提前釋放，所以未來市場降溫的可能性較大。

　　據記者了解,包括中介機構和買賣雙方在內的市場交易主體大多對后市不樂觀，部分購房者已推遲了購房計劃。

　　按照慣例，在政策細則落地后，往往會給購房人一段緩沖時間，同時也可能為支持剛需而劃定二手房交易個稅免征“紅線”。但由于政策基調總體嚴厲，房地產市場降溫的預期較強。業(yè)內人士認為，從3月下旬開始，二手房市場的交易量將明顯下降，交易價格則保持穩(wěn)定。（本報記者 張敏）

(來源:中國證券報)