①天通苑周邊很多二房東，甚至是中介公司，打出的招租牌上，都公開注明隔斷房、暗間出租等字樣。

　�、谛∏僮庾≡陉柵_改造的隔斷房里，因租金問題和二房東發(fā)生爭執(zhí)，門鎖被撬開，行李被丟在外面。

　�、厶焱ㄔ纺吵鲎夥績�(nèi)的儲藏室也被隔成一間房出租，面積只有3平米，月租金300元。

　　◎人均居住面積不小于5平米◎租賃合同內(nèi)須明示租住人數(shù)

　　◎個人違規(guī)最高罰3萬◎中介違規(guī)最高罰10萬

　　“群租房廚房變臥室起火”、“80平米兩居室住進25人”等消息頻頻曝光，群租房亂象引起極大關(guān)注。昨天，北京市住建委、市公安局、市規(guī)劃委等部門，聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）做出明確規(guī)定，出租房屋單個房間不得超2人，居住面積不得低于5平米，否則將被視為群租房給予處罰。

　　□治理

　　兩指標規(guī)定卡死群租房

　　昨天印發(fā)的《通知》中首次對“群租房”做出明確界定：“出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數(shù)不得超過2人，有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外�！币簿褪钦f，出租房同時必須滿足上述兩項標準，否則將會被認定為群租。

　　比如，單間房9平米，住2人，因不滿足“人均面積不低于5平米”，會被認定為群租房。再如，單間房50平米，住5個人，雖每人居住面積大于5平米，但因不滿足“單個房間不超過2人”，也會被認定為群租房。

　　出租合同范本明確租住人數(shù)

　　以往，在簽訂租房合同中，并未對居住人數(shù)等提出嚴格限定。昨天發(fā)布的《通知》則明確要求，租房合同要將面積標準、居住人數(shù)、限制條件等寫入租賃合同示范文本和《物業(yè)管理規(guī)約》。

　　此外，《通知》中明確規(guī)定，出租房屋應(yīng)當以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。

　　抵抗執(zhí)法檢查公安依法處理

　　《通知》規(guī)定治理群租房由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處牽頭，派出所、基層管理服務(wù)站、居（村）民委員會等共同參與，市區(qū)協(xié)作、部門聯(lián)動。

　　住建部門對違反出租房屋面積標準限制條件和出租存在建筑安全隱患房屋的行為進行查處。

　　公安部門對出租房屋存在治安、消防隱患，妨礙他人行為，及當事人不配合執(zhí)法檢查等行為依法處理。

　　業(yè)主大會、業(yè)委會要加強自我管理。物業(yè)和房管單位對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)租賃行為要書面報告業(yè)委會和相關(guān)行政主管部門存檔備查。

　　違規(guī)出租可罰5000至3萬元

　　《通知》要求房產(chǎn)中介及經(jīng)紀人員不得為違反《通知》規(guī)定的房屋租賃當事人提供服務(wù)，不得參與或者教唆他人參與違反本規(guī)定的租賃行為。

　　出租人違反出租房屋限制條件的，責令改正，情節(jié)嚴重者，可處5000以上3萬元以下罰款；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其經(jīng)紀人員從事房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)違反出租房屋限制條件的，責令改正，處3萬元以上10萬元以下罰款。

　　明確違反規(guī)約出租、轉(zhuǎn)租房屋并嚴重影響鄰居正常居住的，業(yè)委會可書面責成出租人終止租賃行為。

　　□釋疑

　　1

　　人均居住面積規(guī)定按已有兩標準制定

　　問：據(jù)統(tǒng)計2012年北京市人均住房面積已達29.26平米，為什么出租房屋人均面積標準設(shè)定為5平米？

　　市住建委：據(jù)統(tǒng)計2012年北京市人均住房面積已達29.26平米，從住房原始的設(shè)計承載力出發(fā)，按照《住宅設(shè)計規(guī)范》中“雙人臥室使用面積不小于10平方米，單人臥室使用面積不小于6平方米”推算得出：臥室人均使用面積不低于5平方米。同時也參考了2011年《北京市公共租賃住房設(shè)計指南》“單人臥室使用面積不小于5平方米”的規(guī)定。另外，上海市也規(guī)定“出租居住房屋，居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米”。

　　2

　　人均居住面積不含衛(wèi)生間等輔助設(shè)施

　　問：為什么要按人均居住面積制定規(guī)則，而不是按使用面積或者建筑面積？

　　市住建委：根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》等文件規(guī)定，居住面積，指原始設(shè)計為居住空間的房間使用面積，不包括廚房、衛(wèi)生間、浴室、儲藏室以及各室之間走道等輔助設(shè)施面積。概括而言，就是指臥室和客廳的使用面積。使用面積，指房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造的面積。建筑面積，是指建筑物各層平面面積的總和，也就是住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和。建筑面積大于使用面積，使用面積大于居住面積。

　　3

　　根據(jù)不同群租性質(zhì)各部門有舉報電話

　　問：多部門聯(lián)合治理，甚至還包括居委會和業(yè)委會，群眾想舉報群租行為，到底應(yīng)該找哪個部門？

　　市住建委：從現(xiàn)有的做法來看，群租問題可以通過來信、電話、網(wǎng)絡(luò)等方式進行投訴舉報。本次出臺《通知》要求各區(qū)縣相關(guān)職能部門要將房屋租賃治理納入日常管理工作，公布投訴電話、受理部門。舉報人可根據(jù)群租行為的性質(zhì)分別向房屋所在的物業(yè)、業(yè)委會、居委會、街道辦綜治部門、派出所、區(qū)房管局、區(qū)住建委反映。各部門將根據(jù)各自職責聯(lián)動執(zhí)法和綜合治理。

　　4

　　新政征求意見一年超90%市民支持

　　問：新政策出臺前是否進行過調(diào)研？對于政策內(nèi)容，市民是否支持？

　　市住建委：根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》、《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，市法制辦、市流管辦、市住建委、市公安局、市規(guī)劃委、市衛(wèi)生局等部門深入調(diào)研，共同參與政策研究與制定，并于2011年9月形成《通知》草稿。

　　2012年5月，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同相關(guān)部門就《通知》向社會公開征求意見，共收到各方面意見和建議131件，90.1%的市民對此通知總體持肯定態(tài)度。結(jié)合社會各方意見，《通知》做了多次修改與完善，經(jīng)報請市政府同意后發(fā)布。

　　5

　　整套房出租租金不會高反會降低

　　問：新政對出租房個人居住面積進行規(guī)定，這是否會進一步推高房租？

　　北京房協(xié)秘書長陳志：新政策出臺并不必然推高房租。目前群租產(chǎn)生的原因，主要是業(yè)主委托中介租房，一些小中介將房屋隔斷出租，低價收房后高價租出，抬高了整套房的租金。所以對整套房的租金而言，禁止群租之后，租金不是推高反而是降低。

　　從承租人個體而言，因為新標準的出臺，個人承租的房間空間增加，個人承受的租金可能會上漲。但出臺這個新政策更多的是強調(diào)人身安全、居住舒適以及和諧的鄰里關(guān)系，租金只是政策需要考慮的其中一個方面，并且政府也正在加大公租房建設(shè)和收購，增加租賃房源。

　　群租問題是社會發(fā)展過程中的一個必然問題，世界各國在發(fā)展中都出現(xiàn)過“群租”住房現(xiàn)象，群租人口密度大，制造垃圾、噪音，混亂作息擾鄰，超負荷擠占其他購房業(yè)主的電梯、下水道、綠地等公共資源，政策的側(cè)重點在于保障居住的安全性，防止火災(zāi)等安全隱患發(fā)生。

　　□解讀

　　新政面臨執(zhí)法難題嚴懲黑中介二房東

　　市住建委相關(guān)負責人表示，近年來，隨著經(jīng)濟社會快速發(fā)展和外來人口的不斷增加，群租住房現(xiàn)象已成為一個較為突出的社會問題。群租帶來的治安、消防、安全隱患等問題備受各方關(guān)注，引發(fā)了大量信訪投訴，擾亂了租賃市場秩序。但是，群租又因其低廉的租金和較高的收益在社會上客觀存在，相當一部分城市中低收入人群迫于生活壓力無奈選擇了群租住房。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，群租的治理是一個系統(tǒng)工程，不可能靠一個部門完成。樓建波稱，新政未來仍將面臨執(zhí)法難題。此次多部門聯(lián)合發(fā)布的《通知》，難以算作法律甚至連地方性法規(guī)都不算，對于已經(jīng)存在或今后可能存在的有合同的群租房，即使《通知》發(fā)布后，其合同的法律效力仍然存在。

　　樓建波說，對于此前已經(jīng)簽訂合同的租賃雙方，合同原來就已經(jīng)約定一套房有超出規(guī)定的人數(shù)居住，沒有違反合同法，怎么處理？還有部分人群，今后可能在簽合同的時候?qū)懽?人，實際住了6個人，這樣的問題怎么解決？

　　樓建波舉例稱，在英國，有6個人曾想租下一間本只能4人住的房間，即使給房主提高了租金，但仍被拒絕，原因就是，房主認為，一旦被查獲，他所得到的遠遠不能補償所受到的懲罰。樓建波認為，之所以很多人將房子隔斷出租，還是因為違法成本太低，而隔斷出租獲利很大。對于一些黑中介和隱蔽出租的二房東，應(yīng)加大處罰力度。

　　□建議

　　閑置房出租解需求應(yīng)有政策引導(dǎo)鼓勵

　　昨天，鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛我家等房產(chǎn)經(jīng)紀公司代表，也參加了《通知》的發(fā)布。

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，根據(jù)估算，北京目前有600萬套房源，其中440萬—450萬套為京籍家庭居住，150萬—160萬套用于外來人口居住，租房市場整體供不應(yīng)求，加上近幾年北京房租上漲較快，且由于人口多，租賃房屋供需關(guān)系緊張，房租未來也將處于穩(wěn)定上漲的狀態(tài)，一定程度上導(dǎo)致群租問題突出。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉稱，租賃市場調(diào)控是一個長期的過程，也是多部門的事情，盤活租賃房源可能是未來租賃市場調(diào)控的重要方向。當前租賃市場的秩序、價格問題歸根結(jié)底還是租賃市場房源不足，通過相應(yīng)的政策引導(dǎo)，讓空置住房、閑置物業(yè)有序進入租賃市場，或?qū)⒊蔀槲磥碜赓U市場調(diào)控的關(guān)鍵。目前來看，新政對整個租賃市場影響不會很大，因為群租行為在整個租賃市場上不超過5%。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，新政對租賃市場的影響關(guān)鍵要看執(zhí)行力度，因為中介市場隱蔽性強，不需要產(chǎn)權(quán)過戶，所以對于違規(guī)出租的查處難度非常大，執(zhí)行成本高，對于現(xiàn)在市場來說，應(yīng)該擴大公租房覆蓋面，增加對外地戶籍人口的最低租房保障。

　　□探訪

　　天通苑

　　廚房儲藏室打隔斷二房東公開招租客

　　曾在天通苑北一區(qū)租房的小琴（化名），如今已離開了那個傷心地。因在租住隔斷房期間與二房東發(fā)生糾紛，門鎖被撬，生活用品被搬出門外。小琴說：“如果不是北京房租高，自己收入低，我才不愿意群租�！�

　　今年1月，小琴通過二房東在天通苑北一區(qū)35號樓5單元901室租了一間房。901室是一座大約90平米的兩居室，卻被隔斷出7個房間，就連廚房也被打了隔斷當作臥室出租，灶臺邊就是一張床。而小琴租的隔斷房是由陽臺改造的。

　　在這間出租房里，被租客稱為“客廳”的地方，就是一條過道。記者采訪中，一名男子拿著書正在過道踱步，他說自己住在儲藏室，屋里幾乎沒有自然光，才跑到過道里看書的。男子住的儲藏室還不足3平米，除一張單人床幾無立錐之地，人從床上下來腳就得伸到門外。“收入低，白天也不怎么在這兒，就是晚上睡個覺，這個300塊錢便宜�！蹦凶诱f。

　　小琴租住在陽臺隔間，也不到9平米。記者采訪當天，她的“家門”已被撬開，被子、臉盆等被堆放在門外。小琴說，她給二房東的房租交到7月份，但6月就被催搬家，她不同意就被撬了門。小琴報警，警察電話要求二房東到現(xiàn)場接受調(diào)查，而二房東卻拒絕到場。面對記者的詢問，警察說，“這是雙方因糾紛引起的撬鎖，不是以盜竊為目的，沒辦法立案，可以選擇起訴�！币粫r想不出別的辦法的小琴，當場被氣得哭了。

　　天通苑，這個被譽為“亞洲最大的社區(qū)”的小區(qū)內(nèi)外，隔斷出租是公開的。小區(qū)周邊，四處可見“招租”招牌，上面毫不忌諱地寫明“隔斷”“暗間”“地下室”出租的字樣。這些招租人幾乎都是二房東，即使出了事，相關(guān)部門也很難處罰。

　　A10—A11版采寫京華時報記者孫雪梅A10—A11版攝影京華時報記者譚青

　　百環(huán)家園

　　中介將百平兩居室隔出六個房間出租

　　北京東南三環(huán)的雙井地鐵站附近的百環(huán)家園小區(qū)，雖然屢因群租房被整治，但記者近日探訪時卻發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)群租問題仍然存在，且由中介直接對外出租，一套100平米左右的兩居室，被隔斷成6個小隔間出租。

　　記者以畢業(yè)大學(xué)生名義，來到百環(huán)家園西門的中天置業(yè)中介公司，希望租一間便宜的房子。中天置地一名中介員立即介紹了一套房源：“打隔斷出租的，一間從600元到1000多的都有，還有陽臺隔出來的房間，因為離地鐵近，小區(qū)的房源基本都租完了。”

　　中介帶記者來到百環(huán)家園4號樓高層的一間100平米的兩居室出租房內(nèi)，一進正門的過道上堆滿雜物，過道左側(cè)是衛(wèi)生間，右側(cè)是一個七八平米的實墻房間，租金1300元。過道的終點，是三個門對門的房間，靠右是最大的房間，實墻，隔斷之前是這套兩居室的主臥，大約17平米左右，租金每月2000元；正對過道和過道左側(cè)，就是隔斷的陽臺房，一間七八平米，另一間不到10平米，房租分別要1100元和1200元一個月。兩間隔斷的陽臺房，如果其中一個房間開門，就完全擋住了另一房間的“出路”。

　　中介介紹，同樣的兩居室在該小區(qū)，整體出租租金5000元，隔斷后出租租金可收到7000元。面對記者租住期間會不會被執(zhí)法部門查獲的問題，中介人員說：“房主委托給我們的，我們說了算，誰查��！房主收回房子的時候，再把隔斷拆了就行了�！保ㄗT青）