房地產(chǎn)信托發(fā)行冷暖難辨

　　《證券日報(bào)》記者根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來共有16家信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托，2011年底15家受托資產(chǎn)超千億的信托公司中，僅中信信托等5家現(xiàn)身，即三分之二的“千億”成員缺席今年的房地產(chǎn)信托發(fā)行

　　去年底“463號文”對基建信托的限制使得今年以來房地產(chǎn)信托的發(fā)行量占比顯著提高，但下房地產(chǎn)信托發(fā)行回暖的結(jié)論似乎為時(shí)尚早。《證券日報(bào)》記者通過公開渠道統(tǒng)計(jì)，今年以來已有16家信托公司發(fā)行34款房地產(chǎn)信托，但與前些年相比，今年發(fā)行信托公司的結(jié)構(gòu)似乎有所變化：在這16家信托公司中，2011年底受托資產(chǎn)規(guī)模超千億的公司僅有5家，這也就意味著三分之二的“千億俱樂部”成員缺席今年的房地產(chǎn)信托發(fā)行；而另一方面，中鐵信托、四川信托等中小公司房地產(chǎn)信托發(fā)行量卻后來居上，其中中鐵信托的發(fā)行數(shù)量達(dá)到7款。

　　大型信托公司缺席房地產(chǎn)信托發(fā)行是因?yàn)閲?yán)控風(fēng)險(xiǎn)？還是信息披露不足導(dǎo)致的統(tǒng)計(jì)誤差？記者通過公開渠道尚未得知答案，房地產(chǎn)信托市場仍冷暖難辨。

　　中小信托漸成發(fā)行主力

　　《證券日報(bào)》記者根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來共有16家信托公司發(fā)行了34款集合房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，其中發(fā)行數(shù)量最多的是中鐵信托與中融信托，各發(fā)行了7款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。其次是大業(yè)信托發(fā)行了4款產(chǎn)品，四川信托和渤海信托分別發(fā)行了3款產(chǎn)品和2款產(chǎn)品。此外，中信信托、國民信托、百瑞信托、長安信托、浙金信托、山東信托、華宸信托、中投信托、華潤信托、方正信托、東莞信托各發(fā)行了一款產(chǎn)品。

　　值得注意的是，在這份房地產(chǎn)信托發(fā)行列表中，卻很難看到幾家老牌、規(guī)模較大信托公司的面孔。如果以2011年信托公司年報(bào)數(shù)據(jù)中公布的受托資產(chǎn)規(guī)模超一千億元為標(biāo)準(zhǔn)劃分，2011年底15家受托資產(chǎn)規(guī)模進(jìn)入“千億俱樂部”的信托公司中，出現(xiàn)在上述列表中的僅有中信信托、中融信托、山東信托、華潤信托、渤海信托5家。而外貿(mào)信托、中誠信托這些受托資產(chǎn)規(guī)模靠前的信托公司則不見蹤影，即三分之二的“千億”成員缺席今年的房地產(chǎn)信托發(fā)行。

　　不過雖然公開信息顯示中信信托只成立了一款房地產(chǎn)集合信托——“中信·金源百榮股權(quán)投資集合信托計(jì)劃”，不過僅其一款產(chǎn)品成立規(guī)模就達(dá)到了31.2億元，為今年來房地產(chǎn)信托成立規(guī)模之最。該信托資金投資于金源百榮投資有限公司股權(quán)，進(jìn)而以股東再投入的方式投資于金源百榮投資有限公司依據(jù)與鄭州市二七區(qū)、管城回族區(qū)人民政府分別簽署的《合作協(xié)議書》及其補(bǔ)充協(xié)議合作的CSD國際時(shí)尚商貿(mào)中心項(xiàng)目建設(shè)。

　　集合房地產(chǎn)信托的發(fā)行機(jī)構(gòu)或許正在向中小信托公司轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量最多的中鐵信托信息顯示，其2011年年底受托資產(chǎn)規(guī)模為425.89億元，在全部信托公司中排名第38位；今年以來發(fā)行4款房地產(chǎn)信托的大業(yè)信托，2011年重組后首份年報(bào)顯示，其受托資產(chǎn)規(guī)模僅為161億元。有數(shù)據(jù)顯示，截止到2012年11月中旬受托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到262億元；另外，四川信托和渤海信托2011年受托資產(chǎn)規(guī)模分別為706億元和1069.59億元，排第24位和第15位。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，出現(xiàn)這樣一個(gè)現(xiàn)象的原因是，一方面，很多信托公司的相關(guān)產(chǎn)品發(fā)行情況并不在官方網(wǎng)站上全部披露，導(dǎo)致監(jiān)測數(shù)據(jù)出現(xiàn)誤差；另一方面，有可能是部分信托公司對集合類房地產(chǎn)信托仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，產(chǎn)品可能更多以單一的形式出現(xiàn)。

　　用益信托指出，2012年房地產(chǎn)信托的結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生了變化，單一資金信托變成了房地產(chǎn)信托的主要形式。信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2010年三季度以來，集合資金信托都是以房地產(chǎn)信托的主要形式出現(xiàn)。然而2012年二季度，單一資金信托兩年來首次超過了集合資金信托，單一資金信托占比53%，成為房地產(chǎn)信托的主要形式，三、四季度單一資金信托占比繼續(xù)攀升至55%、57%。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因主要有兩個(gè)：首先是銀監(jiān)會(huì)對集合資金房地產(chǎn)信托的審核更加嚴(yán)格，其次是佐證了大資金對房地產(chǎn)行業(yè)更加樂觀。

　　除此以外，今年以來市場對房地產(chǎn)信托仍比較謹(jǐn)慎，多家信托公司的房地產(chǎn)信托并沒有按期足額完成發(fā)行，在中鐵信托今年發(fā)行的7款房地產(chǎn)信托中，已有多款產(chǎn)品沒有足額募集。

　　不少信托公司房地產(chǎn)信托的“缺貨”也使銀行“斷糧”。有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)信托一般能提供8%-10%的年化收益率，這對銀行理財(cái)客戶具有很大的吸引力。而由于多數(shù)銀行對代銷金融產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)控制嚴(yán)格，銀行普遍青睞代銷風(fēng)控相對嚴(yán)格的大型信托公司的信托產(chǎn)品。所以，大型信托公司“缺貨”也讓銀行能提供的產(chǎn)品捉襟見肘。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這其實(shí)也是信托公司直銷渠道與銀行競爭的結(jié)果，大型信托公司自銷能力日趨成熟，對于部分熱銷的項(xiàng)目，信托公司往往更傾向于通過自有渠道銷售。

　　新“國五條”影響尚難判斷

　　近日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。之后，國務(wù)院又發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，對銀行差別化住房貸款提出了嚴(yán)格的要求，對房價(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种�機(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。同時(shí)，還要求對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

　　雖然新“國五條”對房地產(chǎn)信托的影響尚難判斷，但是業(yè)內(nèi)人士普遍分析認(rèn)為，新“國五條”對二手房交易的影響會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)一手房市場交易，房企資金流緊張程度會(huì)降低信托公司融資需求，但房企新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)力增加也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)信托市場。

　　“房地產(chǎn)信托去年成立規(guī)模占信托總規(guī)模比例，已經(jīng)是近年來的低谷，預(yù)計(jì)今年會(huì)有一定程度增長，但是不會(huì)回到前些年的火熱態(tài)勢。”一券商分析人士對本報(bào)記者表示。

　　用益信托數(shù)據(jù)顯示，從房地產(chǎn)信托新增規(guī)模增長速度來看，2012年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為2169億元，同比減少24%，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為1764億元，同比減少35%；房地產(chǎn)信托成立規(guī)模占比為22%，僅僅強(qiáng)于2007年13%的歷史最低值。記者 徐天曉

(來源:證券日報(bào))