樓市10年漲九調(diào)房?jī)r(jià)

趙燕華

2013年04月01日14:58 來(lái)源：羊城晚報(bào) 手機(jī)看新聞

（樓市10年漲九調(diào)房?jī)r(jià)）網(wǎng)絡(luò)配圖

“每次出樓市新政的時(shí)候，都以為房?jī)r(jià)會(huì)跌，但是每每失望，房?jī)r(jià)也越等越高，現(xiàn)在心頭的大石終于放下了�！痹凇皣�(guó)五條”細(xì)則發(fā)布前最后一刻，廣州人田甜終于痛下決心在新港路附近買(mǎi)了一套20年樓齡的二手房，1.6萬(wàn)元/平方米，總值60多萬(wàn)元。

十年，廣州的一手樓房?jī)r(jià)均價(jià)從3888元/平方米漲到了14044元/平方米，上海的一手樓均價(jià)從5118元/平方米漲到了22595元/平方米，北京的一手樓均價(jià)從4456元/平方米漲到了20700元/平方米，全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲143%。

然而，十年全國(guó)掀起了一場(chǎng)又一場(chǎng)調(diào)控風(fēng)的結(jié)果是，房?jī)r(jià)卻屢調(diào)屢漲。

十年，從2003年的“18號(hào)文”，到隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”，再到最新出爐的“國(guó)五條”及其細(xì)則……中央九次調(diào)控房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)卻依然像不能放松韁繩的野馬，漲漲不休。

有人說(shuō)，政府的黔驢技窮和難戒土地財(cái)政的“毒癮”有關(guān)；也有人說(shuō)，農(nóng)村集體用地不能自由進(jìn)入市場(chǎng)，各地為招商引資又低價(jià)出讓了大量工業(yè)用地，工業(yè)用地浪費(fèi)很嚴(yán)重，這才導(dǎo)致住房的供需矛盾尖銳。

房?jī)r(jià)：九次調(diào)控仍難放松韁繩

從2003年的“18號(hào)文”，到隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”，再到最新出爐的“國(guó)五條”及其細(xì)則……十年里，國(guó)務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

2003年7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)，改善居民居住質(zhì)量，提高人民群眾生活水平�！�

“18號(hào)文”開(kāi)啟了十年樓市調(diào)控的序幕，明確房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2003年8月，央行下發(fā)通知，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目加大信貸支持。在利好刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)一路高歌、迅猛發(fā)展，很快成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎之一。

很快，中央發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。

2004年底，央行開(kāi)始緊縮“銀根”，上調(diào)商品房開(kāi)發(fā)資本金比例，加息接踵而至。2005年3月，要求穩(wěn)定房?jī)r(jià)的“國(guó)八條”出臺(tái)。接著，國(guó)務(wù)院又頒布了更嚴(yán)格的“新國(guó)八條”和更具針對(duì)性的“國(guó)六條”，“限價(jià)房”應(yīng)運(yùn)而生。

回顧分析，其實(shí)這一輪調(diào)控頗有“先見(jiàn)之明”，而且房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有像后來(lái)2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。不料，有望顯效的降溫措施卻遇上了2008年的全球性金融危機(jī)，為了保增長(zhǎng)，樓市成了救命稻草。2008年12月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，“進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展�！彪S后，二手房營(yíng)業(yè)稅減免、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年延長(zhǎng)至5年等刺激政策給房地產(chǎn)釋放了活力。

這一輪“政府托市”，是金融危機(jī)下發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的必然之舉，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了不少力量。不過(guò)，從2009年春開(kāi)始，剛剛有所下降的大中城市房?jī)r(jià)很快進(jìn)入“報(bào)復(fù)性反彈”。

2009年12月至今，國(guó)務(wù)院先后5次常務(wù)會(huì)議研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。2010年開(kāi)始，全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺(tái)。“國(guó)十條”祭出限貸政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房貸利率上浮10%，當(dāng)時(shí)被稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策。

一年后的2011年1月26日，以限購(gòu)為主要內(nèi)容的“新國(guó)八條”打出了“撒手锏”，全國(guó)36個(gè)城市先期納入限購(gòu)范圍，此后限購(gòu)范圍越來(lái)越大。住房貸款的首付比例再次提高至50%。限購(gòu)、限貸、限價(jià)三管齊下。上海、重慶成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。

2011年限購(gòu)組合拳以來(lái)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌。但總體上，房?jī)r(jià)這頭“脫韁的野馬”只是放慢了些腳步而已。

2013年3月1日，兩會(huì)前夕，“新國(guó)五條”出臺(tái)，其中二手房交易將按轉(zhuǎn)讓所得征收20%個(gè)人所得稅備受關(guān)注。經(jīng)過(guò)將近1個(gè)月的醞釀后，3月25日廣東省率先出臺(tái)“國(guó)五條”樓市細(xì)則，提出了五點(diǎn)要求，明確對(duì)廣州、深圳實(shí)施限購(gòu)、限價(jià)的“雙限”政策，對(duì)佛山、珠海兩地實(shí)施限購(gòu)，并要求年內(nèi)全省地市實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)。

離公布地方細(xì)則“大限”兩天前，北京、上海和重慶三大直轄市在3月30日同一天出臺(tái)了調(diào)控細(xì)則。北京更以“京籍單身人士限購(gòu)一套住房”的規(guī)定，被稱為最嚴(yán)地方細(xì)則。

然而，房?jī)r(jià)十年九調(diào)的結(jié)果仍然是屢調(diào)屢漲，這場(chǎng)調(diào)控，似乎還遠(yuǎn)未到劇終。

近期，一則關(guān)于五道口房?jī)r(jià)的微博引起了網(wǎng)友的廣泛關(guān)注，一套2000年開(kāi)盤(pán)每平方米均價(jià)只有4千多元的房子，如今竟然被賣到每平方米近10萬(wàn)元，13年價(jià)格漲了20多倍。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2003年全國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)為2381元，2012年全國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)5791元/平方米。十年上漲143%，年均遞增10.3%。從2003年至今，除了2008年受國(guó)際金融危機(jī)影響，房?jī)r(jià)明顯下跌，2011年和2012年房?jī)r(jià)漲幅較低外，其他年份的房?jī)r(jià)上漲幅度基本都超過(guò)了兩位數(shù)。北上廣深和發(fā)達(dá)省份的省會(huì)城市的房?jī)r(jià)漲幅更是遠(yuǎn)超平均水平，翻了兩倍、三倍甚至更高。

根據(jù)廣州市房管局公布的數(shù)據(jù)，2012年，廣州一手成交均價(jià)突破1.4萬(wàn)元/平方米關(guān)口，2003至2012年間，廣州一手房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)十年漲，從3888元/平方米漲至14044元/平方米，漲幅高達(dá)261%。打個(gè)比方， 2003年買(mǎi)一套100平方米的房子，總價(jià)不到40萬(wàn)元；十年后的2012年，這點(diǎn)錢(qián)只夠買(mǎi)一套28平方米的房子。

過(guò)去10年中，廣州一手住宅成交均價(jià)唯一一次下降是2003年，從2002年的“4字頭”跌至“3字頭”，降幅為6%，這也成為了廣州十年來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)中難得一見(jiàn)的“奇觀”了。

2003年，是廣州近10年來(lái)的樓價(jià)谷底。此后廣州房?jī)r(jià)一路高歌。從2004年至2012年，廣州房?jī)r(jià)連續(xù)八年上漲，出現(xiàn)罕見(jiàn)的“八連陽(yáng)”。即使其中有調(diào)控，也只是漲幅小一些而已，還沒(méi)有出現(xiàn)樓價(jià)掉頭向下的現(xiàn)象。

事實(shí)上，不單廣州，其余三個(gè)一線城市的平均房?jī)r(jià)十年漲幅也比較大。北京從2003年一手樓均價(jià)4456元/平方米，飆升至2012年20700元/平方米，漲幅365%；上海2003年一手樓均價(jià)5118元/平方米，到2012年22595元/平方米，漲幅341%；深圳2003年一手樓均價(jià)5680元/平方米，2012年18900元/平方米，漲幅233%。

如今，北京、上海的房?jī)r(jià)，每平方四五萬(wàn)元比比皆是，在廣州、深圳，每平方兩三萬(wàn)元也已成了家常便飯。

居高不下的房?jī)r(jià)，讓不少人喊出“逃離北上廣”的口號(hào)。

京滬穗商品房銷售均價(jià)（元/平方米）

“18號(hào)文”確立房地產(chǎn)支柱地位

2003年

北京：4737

上海：5118

廣州：4211

開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓

2004年

北京：5053

上海：6489