整治：存量房處置待破題

　　小產(chǎn)權(quán)房的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)顯而易見，但對于已經(jīng)入駐小區(qū)的業(yè)主來說，似乎并不擔(dān)心。兩個(gè)月前，王女士在北京的“月亮灣曉鎮(zhèn)”購買了一棟房屋，目前正在裝修。她表示，對這所房屋的性質(zhì)十分了解，并不擔(dān)心像“水城御墅”那樣被拆除�！斑@么大個(gè)小區(qū)，政府不會(huì)說拆就拆的�！�

　　在這個(gè)小區(qū)的居民中，除了當(dāng)?shù)卮迕裢�，還有像王女士這樣的外地戶籍人員。小區(qū)所在的何各莊村委會(huì)負(fù)責(zé)人表示，小區(qū)最初是用于本村居民自住，此后雖有買賣，但土地產(chǎn)權(quán)仍歸村集體所有。他還表示，不必?fù)?dān)心所謂的政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　在北京現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)中，相當(dāng)一部分小區(qū)已經(jīng)入駐完畢。除土地性質(zhì)不同外，這些小區(qū)與商品房小區(qū)并無二致。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)容納的人口已達(dá)數(shù)十萬。正是這種龐大的存量規(guī)模，使得小產(chǎn)權(quán)房的處置面臨不少困難，同時(shí)也讓一些業(yè)主和村委會(huì)對小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)視而不見。

　　在深圳，小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模更為龐大。按照深圳國土部門的說法，深圳的土地已經(jīng)全面轉(zhuǎn)化為國有土地，但有部分原農(nóng)村集體用地尚未辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因此就常規(guī)概念而言，深圳并沒有小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)存的大量沒有取得產(chǎn)權(quán)手續(xù)的住宅都屬于“歷史遺留違法建筑”。然而，深圳的“歷史遺留違法建筑”占到了現(xiàn)有住宅的半數(shù)以上，且在寶安、龍崗、龍華等地，還有大量這樣的樓盤在售。

　　在當(dāng)前高房價(jià)的背景下，小產(chǎn)權(quán)房因其價(jià)格優(yōu)勢贏得了巨大的市場，同時(shí)也是對當(dāng)前土地制度的重大挑戰(zhàn)。根據(jù)現(xiàn)有制度，農(nóng)村集體土地不得建設(shè)商品住宅，并向集體組織以外的成員銷售。國土部此前也多次表態(tài)，小產(chǎn)權(quán)房不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

　　專家認(rèn)為，經(jīng)過多年的整治，新增小產(chǎn)權(quán)房的銷售已經(jīng)大受影響，但由于多數(shù)現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)已經(jīng)成熟，如何處置存量小產(chǎn)權(quán)房，是當(dāng)前政府部門的主要課題。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，其中“十一五”時(shí)期小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達(dá)到2.83億平方米。

　　國土部今年年初表示，將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇小產(chǎn)權(quán)房問題相對突出的城市，開展小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)清理。但目前為止，這一工作的進(jìn)展尚未向外界公布。

　　在城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)的階段，小產(chǎn)權(quán)房的存在被認(rèn)為是土地城鎮(zhèn)化慢于人口城鎮(zhèn)化的表現(xiàn)之一。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其存在的原因較復(fù)雜，應(yīng)實(shí)行區(qū)別對待、分類處置。其中，尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，必須限期停建、停售。成熟的存量小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，應(yīng)予以有條件地“轉(zhuǎn)正”，即在補(bǔ)繳地價(jià)款等相關(guān)費(fèi)用之后，通過一定的手續(xù)，將小產(chǎn)權(quán)房變更為“大產(chǎn)權(quán)房”。

　　事實(shí)上，由于涉及土地制度，處理小產(chǎn)權(quán)房的進(jìn)展十分緩慢。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士建議，在分類處置小產(chǎn)權(quán)房的同時(shí)，還應(yīng)探索打破制度瓶頸，破除城鎮(zhèn)化前進(jìn)道路上的障礙。