日本各種稅費(fèi)讓住宅沒有投資價(jià)值

　　在日本，從買房開始，房屋持有人面臨很多費(fèi)用如不動(dòng)產(chǎn)取得稅、印花稅、登記證稅，以后每年要交固定資產(chǎn)稅。不動(dòng)產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與都要交不動(dòng)產(chǎn)取得稅，稅率為土地和住宅建筑的3%。

　　二手房的轉(zhuǎn)讓、交易也要收不動(dòng)產(chǎn)取得稅，贈(zèng)與和繼承稅收更多。經(jīng)常聽日本人說，辛辛苦苦買一套房子，三代以后幾乎就沒有了。很多日本人由于交不起昂貴的遺產(chǎn)稅，采取把房子買掉的方式，繼承部分遺產(chǎn)。

　　一般來說房子值3000萬日元至5000萬日元，遺產(chǎn)稅為20%，5000萬日元以上為30%，1億日元至3億日元為40%，超過3億日元為50%。贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅的稅率差不多。

　　據(jù)了解，在日本，買房子幾乎都是用于自住，管理規(guī)則里有規(guī)定必須用于居住。也有出租的，但在日本買房僅僅是為了出租似乎并不太劃算，幾十年也收不回成本。而且日本的二手房折舊率很高，再好的房子，買了再賣一般都要賠錢，年限越久賠得越多，幾十年過后，成本還沒收回，房子本身已經(jīng)不值錢了，所以日本人投資一般不會(huì)選擇買房，性格保守的人會(huì)選擇購買國債，敢于冒險(xiǎn)的會(huì)選擇證券、期貨和金融衍生產(chǎn)品，但也有很多日本人投資意識相對淡薄，喜歡把錢放在銀行里，賺取幾乎是零利率的微薄利息。

　　日本購房的方式是部分現(xiàn)金、部分貸款，按揭貸款的首付比例沒有規(guī)定，可以為零。只要通過銀行的審查都能得到貸款。審查主要看收入多少，穩(wěn)定程度如何。但一般每年償還貸款額度占收入的25%以下為基準(zhǔn)。如果高于這個(gè)比例，比較優(yōu)惠的貸款一般難以獲得，只能選擇利息較高或者小的地方銀行貸款。對買房的審查可能還有其他考慮因素，比如年齡，性別等等，主要是考察償還能力。

　　日本的房子大致有住宅、公寓和別墅等，住宅多為日式住宅，多是買地自己建。當(dāng)然，如要圖省事，也有人買建好的日式住宅。不過和公寓相比一般要貴一些，在東京，像樣的日式住宅要1億日元左右。

　　公寓和中國的樓房一樣，不過沒有七十年產(chǎn)權(quán)一說，而是永久產(chǎn)權(quán)。公寓的價(jià)格一般會(huì)比日式住宅便宜很多。另外，在日本買公寓都是使用面積，一套70多平方米的房子相當(dāng)于中國的100平方米住房。

　　至于買別墅，這在多數(shù)日本人看來是一種奢侈，可望不可及。

　　買房子還有其它成本，如買房時(shí)要交一筆修繕金，修繕基金的算定比較復(fù)雜，住房面積大，修繕費(fèi)就高；每個(gè)月要交管理費(fèi)，不同地方金額差很大。比如，在一些地方，買60平方米的住房每個(gè)月要交2萬日元的管理費(fèi)。維護(hù)由住民管理委員會(huì)做決定，委托物業(yè)管理公司執(zhí)行。住房時(shí)間長了，修繕費(fèi)不夠用，可能中途另收維護(hù)費(fèi)。另外，房屋更改用途要申請，看占專用面積的比例，閑置會(huì)影響免稅。

　　總之，從日本的現(xiàn)狀來看，一般居民住房的投資和收益空間很小。所以大家考慮的不是增值，而是如何盡量保值。在日本，也沒有聽說過限購政策，基本是市場行為。