房地產(chǎn)市場(chǎng)的“中國(guó)式困惑”系列報(bào)道四

　　記者 高偉 梁倩 博饒 陳濟(jì)朋 何德功 高攀 北京、法蘭克福、新加坡、東京、華盛頓報(bào)道

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中了解到，大部分發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都通過稅賦手段來平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)，用免稅、抵稅的手段來鼓勵(lì)居民自住自用；用累進(jìn)稅率中高額的空置稅、房產(chǎn)稅、交易稅，通過各種“懲罰性稅收”抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為。

　　類比國(guó)外情況，國(guó)內(nèi)有專家建議，如果不采取稅收調(diào)控的方式來增加多套房持有者的成本，不通過市場(chǎng)化手段來迫使其釋放多余房子，則很難避免房屋空置浪費(fèi)和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

　　中國(guó)持有成本幾可忽略不計(jì)

　　柯先生在北京崇文門的國(guó)瑞城小區(qū)有一套77平方米的房子長(zhǎng)期空著。

　　當(dāng)朋友建議短期租出去，柯先生算了筆賬。“按照房?jī)r(jià)每年10%的漲幅估算，這套總價(jià)400多萬元的房子每年升值超過40萬元。租出去每月租金差不多6000元，一年7萬元左右。”

　　“關(guān)鍵問題是，一旦租出去，我將來都得重新裝修。這房子才裝修沒幾年，將來又要花幾十萬�！倍�房子每年閑著的費(fèi)用也就3000元左右。所以，柯先生覺得房子即使閑著也比租出去劃算。

　　像柯先生這樣處置房產(chǎn)的人不在少數(shù)。不僅在北京，包括很多其他城市在內(nèi)，在房?jī)r(jià)上漲收益部分面前，房屋的持有成本幾乎可以忽略。

　　因此，國(guó)內(nèi)才會(huì)有大量“房叔、房嬸”坐擁幾十套房產(chǎn)的中國(guó)式囤房現(xiàn)象。甚至各種職業(yè)的炒房團(tuán)，以擁有多套房產(chǎn)為獲利手段。

　　國(guó)內(nèi)已經(jīng)有專家呼吁，只有征收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，才能抑制國(guó)內(nèi)大量的投資投機(jī)性購(gòu)房需求。他們建議，在全國(guó)范圍內(nèi)推開征收房產(chǎn)稅、空置稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)予稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿來迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，來平抑畸形的市場(chǎng)供需，只有這樣才能有效地抑制房地產(chǎn)過度開發(fā)和投資投機(jī)，也只有這樣才能有的放矢地調(diào)控房地產(chǎn)。

　　德國(guó)炒房會(huì)被征收“投機(jī)稅”

　　德國(guó)是歐盟國(guó)家中房屋擁有率最低的國(guó)家之一，住房擁有率不到一半。在人們的印象中，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管法規(guī)極其嚴(yán)厲，人們的購(gòu)房意愿普遍低下，房地產(chǎn)價(jià)格多年波瀾不驚。

　　德國(guó)赫爾曼房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)顧問呂曉曼告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說，為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)，德國(guó)法律對(duì)房屋出售牟利設(shè)置了“防火墻”，“在德國(guó)沒有炒房的概念�！�

　　按照規(guī)定，在德國(guó)購(gòu)房后10年之內(nèi)就出售的話，得利部分將被征收15%的“投機(jī)稅”。如果再加上其他各項(xiàng)費(fèi)用，投機(jī)客想要通過短線炒房獲得暴利的可能性大大降低。

　　無論新房舊房，在德國(guó)購(gòu)房都涉及稅費(fèi)以及其他手續(xù)費(fèi)問題。以柏林為例，購(gòu)房者除了房款之外還要交付4.5%的土地稅，1%到1.5%的公證費(fèi)以及0.5%到1%的登記費(fèi)用。

　　如果要買一處二手房，涉及的費(fèi)用就更多了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，買一處二手房涉及的額外費(fèi)用平均而言要占到交易價(jià)格的10%左右。對(duì)于購(gòu)房者來說，除了要向中介交納的中介費(fèi)之外，還要負(fù)擔(dān)3.5%左右(各地區(qū)稅率不盡相同)的產(chǎn)權(quán)交易稅和公證費(fèi)。

　　購(gòu)房者是否空置房屋完全取決于個(gè)人，德國(guó)的相關(guān)管理機(jī)構(gòu)并無針對(duì)空置房屋的處罰措施。一旦買房完成后就有物業(yè)費(fèi)等日常支出了。

　　由于房屋的情況各不相同，房屋的維護(hù)成本不盡相同。相對(duì)來說暖氣和熱水是兩大項(xiàng)支出，此外還有垃圾處理、照明、電梯費(fèi)等等，“有的房子每平方米核算下來達(dá)2歐元，有的則達(dá)到了每平方米3歐元至4歐元。

　　而在房屋購(gòu)買環(huán)節(jié)，德國(guó)銀行普遍對(duì)房屋貸款的風(fēng)險(xiǎn)十分謹(jǐn)慎，因此對(duì)申請(qǐng)人的審核比較仔細(xì)。銀行給予每位房屋貸款人的條件不一，有的人甚至能從銀行申請(qǐng)到零首付，而也有的人則可能必須首付50%甚至60%。

　　近年來隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲，包括法蘭克福在內(nèi)的一些德國(guó)城市租房市場(chǎng)一片繁榮，許多人之所以投資買房，看中的也是租房的投資回報(bào)。按照德國(guó)稅法規(guī)定，出租人要依法納稅，稅率根據(jù)每個(gè)人的情況可能會(huì)各有不同，普遍來說在30%左右。此外，在旺盛需求的驅(qū)動(dòng)下，德國(guó)各大城市的房地產(chǎn)價(jià)格一路上漲，柏林等城市甚至一年內(nèi)平均價(jià)格上漲超過20%。

　　房?jī)r(jià)的快速上漲引發(fā)了德國(guó)一些政治家和銀行家的警惕。德國(guó)央行去年曾發(fā)布報(bào)告對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)表示擔(dān)憂。

　　德意志銀行的報(bào)告顯示，一旦德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，從德國(guó)央行到聯(lián)邦和地方政府都可以采取措施應(yīng)對(duì)，比如說收緊銀根、減少貸款供應(yīng)量，通過提高公證費(fèi)等方式增加交易成本，以及增加供應(yīng)量等遏制房租上漲勢(shì)頭。