開發(fā)商：最能抗壓“玩得起”

　　“前一天讓北京以高溢價拍出13塊地，后一天就出‘國五條’細則，說要收20%稅，這不是耍著開發(fā)商玩嗎？”一位開發(fā)商在“國五條”細則出臺后說。不過，有觀點認為，開發(fā)商被認為是房地產(chǎn)市場的最大獲益者，是房地產(chǎn)調(diào)控中最抗壓的一方，最能“玩得起”。

　　數(shù)據(jù)顯示，自2003年到2012年十年間，中國房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模額從7956億元擴大至6 .4萬億元，累計增長7.1倍。其中百強企業(yè)銷售額均值由2003年的11 .3億元增長至2012年的近200億元，增長了近16倍。

　　此前房企龍頭萬科公布2012年年度報告顯示，去年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1031 .2億元，同比增長43 .7 %，實現(xiàn)凈利潤125 .5億元，同比增長30.4%。而其它幾家大型房企的業(yè)績表現(xiàn)不俗。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商的底線就是資金鏈不能斷裂，之所以在調(diào)控中均能置身于外，一方面是因為國家的“十年九調(diào)”使開發(fā)商對宏觀政策有一定的把握；另一方面，由于投資成本較低，在資金出現(xiàn)問題時，開發(fā)商大不了選擇放棄項目：“我不掙錢也還不了你的錢，大不了把我的土地收了”。

　　專家解析：倪鵬飛表示，由于房地產(chǎn)的高利潤誘惑，造成了現(xiàn)在“全企業(yè)炒房”，這也就造成了地價越拍越高，開發(fā)商同時采取成本加價的方式獲利，而不斷增長的購房需求，使購房者成了為所有成本買單的下家。

　　購房者：弱勢群體“傷不起”

　　購房者是整個房地產(chǎn)市場環(huán)節(jié)中最弱勢的一環(huán)。一方面，要解決自己的安身之處；另一方面，渴求能有更多的投資渠道使自己的收入增值。因為，在中國投資渠道缺少的背景下，房地產(chǎn)投資成為最合適的選擇。

　　有分析說，在國外，一方面是投資股市擁有較穩(wěn)定的收益，另一方面，他們即使投資房地產(chǎn)業(yè)，不像我們這樣直接擁有一套產(chǎn)權(quán)，而是直接以小額投資房地產(chǎn)基金，通過基金收益獲得回報。而我國由于股市收益波動性較大，再加上基金、信托等新型投資渠道門檻較高，所以投資形式很有限。

　　專家解析：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興指出，在城鎮(zhèn)化背景下，不斷增加的進城人數(shù)再加上本城市的改善性需求，購房需求不斷增長。與此同時，由于進入房地產(chǎn)市場有門檻，因此在初次收入分配差距較大的背景下，住房價格被支付能力較高的人群決定，這就導(dǎo)致弱勢人群在購房中的話語權(quán)更是少之又少。

　　“房價上漲的根本原因是制度失衡�！蹦啭i飛在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，從中央考量來看，一方面要抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，另一方面又必須考慮經(jīng)濟增長的重要底線。這就導(dǎo)致中央層面在調(diào)控措施方面不是很得力。

　　聶梅生也認為，現(xiàn)階段我國調(diào)控政策左右為難的根本原因是中國經(jīng)濟仍很脆弱，在外部經(jīng)濟較差的背景下，只能拉動內(nèi)需。而房地產(chǎn)業(yè)的興衰又影響著鋼鐵、煤炭、水泥、建材等眾多上下游行業(yè)�！八�以，中央必須權(quán)衡多方因素，把握局部與全局的關(guān)系�！�

　　十年調(diào)控路：過于著重抑制需求

　　業(yè)界總結(jié)十年調(diào)控的一個共性是，調(diào)控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。

　　2003年開啟了十年樓市調(diào)控序幕。國務(wù)院常務(wù)會議指出，“促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，有利于擴大內(nèi)需�！睆拇龠M需求出發(fā)，明確房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。

　　2005年，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)投資規(guī)模過大、商品房價格上漲過快、商品房結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等一些問題和苗頭。隨后，國務(wù)院常務(wù)會議再次專題研究房地產(chǎn)調(diào)控，開始醞釀針對需求和價格等一系列限制性措施。

　　直到2008年，全球性的金融危機爆發(fā)，樓市成為支持經(jīng)濟穩(wěn)定增長的一劑強心針。當年的國務(wù)院常務(wù)會議指出，“進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。”

　　隨后出臺了降低首付款比例、貸款利率七折優(yōu)惠等一系樓市扶持性政策。接著，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場迅速升溫，出現(xiàn)超預(yù)期的井噴式增長。

　　2009年，樓市全面復(fù)蘇，成交價量陡升�！胺績r過高、上漲過快”一時成為社會關(guān)注和討論的焦點。針對此情況，2009年底國務(wù)院常務(wù)會議出臺了遏制房價過快上漲，抑制投資投機性購房等政策。同時密集出臺信貸、稅收、土地等一系列宏觀調(diào)控政策，加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，樓市調(diào)控政策的傾向也由支持轉(zhuǎn)為限制。

　　延續(xù)2009年底的調(diào)控傾向，2010年全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺，提高首付門檻、“三套房停貸”、“限購令”、“限外令”等調(diào)控措施如疾風(fēng)驟雨席卷中國樓市，當年也被業(yè)內(nèi)視為“史上最嚴”之樓市調(diào)控年。全國36個城市在當年率先納入限購范圍。

　　2011年，國務(wù)院再次要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。上海、重慶成為首批試點開始對個人住房征收房產(chǎn)稅。當年樓市進入深度調(diào)整，70個大中城市房價快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌。

　　一系列嚴厲的限制性政策一直延續(xù)到2012年上半年。2012年6月，在降息等因素影響下，樓市開始回暖，以北京為代表的一二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價量齊漲的勢頭。雖然2012年并無重量級新政出臺，但中央各部門多次強調(diào)堅持既有的包括限購、差別化信貸等調(diào)控政策不放松。

　　政策疲倦加之城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的客觀推動，2013年春節(jié)前后，一線城市在內(nèi)的重點性城市再次感受到房價上漲的壓力。在此背景下，“國五條”應(yīng)運而生。國五條新政涵蓋從限購、房產(chǎn)稅、保障房到增加供給等多方面內(nèi)容，開始著眼于從供給和需求雙方面調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。