■經(jīng)驗借鑒

　　德國：政府主導租房市場

　　租房,是德國大部分國民的規(guī)模性行為,在德國有著悠久的歷史。雖然德國是歐洲經(jīng)濟實力最強的國家，但60%的民眾選擇一輩子租房子。長期以來,良好的法律法規(guī)、政策條例規(guī)范了房屋租賃市場,很好地保障了租客的權益。

　　在德國，與醫(yī)療、教育等福利一樣，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標之一。其《住宅建設法》明確規(guī)定，要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房。在法律的推動下，德國各級政府尤其是聯(lián)邦政府把推動福利住房，即由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入人群的住房建設作為必須履行的“職責”。聯(lián)邦政府自1949年以來，每年都向各州提供數(shù)額不等的財政支持用于住房建設或補貼。

　　自上世紀末開始，大多數(shù)居民的住房問題得以解決，福利房逐漸退出歷史舞臺，聯(lián)邦政府直接參與的保障房建設也宣告落幕。然而，德國并未放松對整個租房市場的管理，政府通過控制房價、房租等手段保障低收入者的住房。如政策規(guī)定,在房屋建成后,住房投資人需要首先與政府合作,在一定的期限內以成本價將房屋出租給政府指定的群體,期限截止后,投資人才可進行市場運作；政府將資助低收入群體租賃合適的住房。通過這些緩阻機制,德國政府力圖緩解政府退出帶來的后果。正是在政府的積極引導及強烈干預下，德國大力發(fā)展租房，租金的穩(wěn)定得到了保證，更重要的是讓廣大租房者能夠獲得穩(wěn)定的住房。

　　關于房租價格，德國政府并不任由市場供求關系確定房租水平，而是由市政部門、房東與房客協(xié)會、房屋租賃介紹所等機構，根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質量及節(jié)能情況，確定一個“房租合理價格表”，每套房屋的租金都要參考該價格表。如果房東不參照該表，對房客漫天要價，就可能會受到懲罰。如法律規(guī)定，房東不得隨意漲房租，即使要漲到同類住房的通常水平，當事人還必須連續(xù)15個月內沒漲過價，而且漲幅一般不得超過10%；3年之內不允許房租漲幅超過20%；如果房東的房租超過“合理價格”的20%，就構成違法，超過50%，就構成犯罪，如果不及時改正還可能面臨牢獄之災。（記者 桂瑰 實習記者 李瓊 劉春燕）

(來源:京華時報)